Вопрос 69

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательст-ву, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя пре-имущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными ФЗ.

Залогодателем м. б. сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогода-теля в его владении и пользовании.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

1. По договору об ипотеке м. б. заложено недвижимое имущест-во, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в т. ч.:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указан-ных в статье 63 настоящего ФЗ;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и косми-ческие объекты.

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изме-нения его назначения (неделимая вещь), не м. б. самостоятельным пред-метом ипотеки.

Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с ФЗ не м. б. обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном ФЗ порядке преду-смотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

1. В договоре об ипотеке д. б. указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наиме-нования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке д. б. указаны право, в силу которого имуще-ство, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и на-именование органа, осуществляющего гос. регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий гос. регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законода-тельством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 на-стоящего ФЗ и указывается в договоре об ипотеке в денежном выраже-нии.

При ипотеке гос. и муниципального имущества его оценка осуще-ствляется в соответствии с требованиями, установленными ФЗ, или в определенном им порядке.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, д. б. названо в дого-воре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, д. б. указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обяза-тельства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке д. б. указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит гос. регистрации.

Несоблюдение правил о гос. регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с мо-мента его гос. регистрации.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке м. б. удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим ФЗ.

Закладная является именной ЦБ, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

(а) право на получение исполнения по денежному обязательству, обес-печенному ипотекой, без представления других доказательств существо-вания этого обязательства;

(б) право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, зало-женным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.

Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Залогодатель вправе извлекать плоды и доходы. Залогодержа-тель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не преду-смотрено договором об ипотеке.

Вместе с тем залогодатель обязан обеспечивать сохранность иму-щества, в отношении которого установлена ипотека:

Во-первых, он должен за свой счет страховать заложенное иму-щество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, причем залогодержатель вправе претендовать на удовлетворение своего требова-ния по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из стра-хового возмещения, независимо от того, в чью пользу было проведено страхование.

Во-вторых, залогодатель обязан поддерживать заложенное иму-щество в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию, в частности производить текущий и капитальный ремонт имущества. Зало-годержатель вправе проверять выполнение залогодателем этой его обязанности.

В-третьих, на обязанности залогодателя лежит защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц с использованием для этого способов защиты имущественных прав, предусмотренных ст. 12 ГК. Если залогодатель бездействует, способы защиты залогодержатель может ис-пользовать самостоятельно без специальной на то доверенности от зало-годателя.

Установление ипотеки не лишает залогодателя права распоряжаться заложенным имуществом путем его продажи, обмена, внесения в качест-ве вклада, сдачи в аренду, а также совершать в отношении этого имуще-ства последующую ипотеку. Однако на отчуждение предмета ипотеки д. б. получено согласие залогодержателя, если иное не предусмотре-но договором об ипотеке, а последующая ипотека м. б. запрещена этим договором или в нем м. б. установлены условия совершения последующей ипотеки.

ПРАВА ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ:

- удовлетворение обеспеченных ипотекой требований.

- истребование имущества из чужого незаконного владения.

- проверять по документам и фактически имущество.

- может потребовать досрочное исполнение обязательства.

- может обратить взыскание на имущество.