2. Критерії віднесення речей до нерухомих

2.1. Згідно зі ст. 181 ЦК України всі об’єкти нерухомості можуть бути розділені на три групи:

1) нерухомі за своєю природою (земельні ділянки);

2) розташовані на земельній ділянці й переміщення яких неможливе без їх знецінювання та зміни їх призначення (будинки, споруди тощо);

3) що за своєю фізичною природою є рухомими, але законодавець відніс їх до нерухомості (повітряні, морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти й усі інші речі, права на які підлягають державній реєстрації).

На підставі цього можливий висновок, що законодавець для віднесення речей до нерухомих установлює кілька критеріїв:

а) природний (земля);

б) технічний (зв’язок із землею, що обумовлює функціональне призначення й застосування речі (будинку, споруди);

в) юридичний (державна реєстрація права на річ).

Ці питання потребують детального розгляду, але слід зазначити й такі ознаки, що зазвичай вказуються при характеристиці нерухомих речей, а саме:

- наявність індивідуальних відмітних ознак об’єкта (це юридична, а часом і фактична незамінність);

- стаціонарність (наявність механічного або органічного зв’язку з конкретною земельною ділянкою й визначальне непризначення об’єкта для переміщення в просторі);

- сталість місцезнаходження щодо системи координат.

Якщо віднесення до нерухомості такого об’єкта, як земельна ділянка, сумнівів не викликає, і більше того, в окремих правопорядках (наприклад у Німеччині) тільки земельні ділянки й визнаються нерухомістю, то подібного не скажеш про інші два критерії.

2.2. Що стосується другого критерію, тобто зв’язку земельної ділянки з річчю, розташованою на ній, то виникає відразу кілька запитань.

По-перше, у коментованій статті буквально не вказується про нерозривний зв’язок речі (зазвичай маються на увазі будинки і споруди) і земельної ділянки, а йдеться про неможливість переміщення речі без її втрати, знецінення або зміни призначення. Водночас сучасний технічний рівень розвитку доводить можливість такого переміщення, дозволяє створювати будинки-трансформери (що особливо зручно, наприклад, для лікарень), а також переносити будинки нехай на невеликі, але відстані. Більше того, це було можливе ще в XIX столітті – відомі факти, викладені В. Гіляровським, пересування будинків у Москві.

В.І. Синайський ще сто років тому зазначав, що цей критерій не можна брати до уваги «при успіхах сучасної техніки в переміщенні предметів»³³. Дотримуючись аналогічної точки зору, Г.Ф. Шершеневич писав, що «питання про міцність і зв’язок будови із землею не може бути вирішено принципово з повною точністю»³⁴ .

По-друге, як показує аналіз законів, в окремих випадках важливе значення надається сполучнику або розміщенню слів у реченні. Іноді проводять лінгвістичну експертизу окремих виразів, використовуваних у законі, для того, щоб додати ваги своїй точці зору. Не виключено, що у випадку, коли законодавець у ч. 1 ст. 181 ЦК України вказує на неможливість переміщення речей без них знецінення та зміни їх призначення, буквальне тлумачення змісту цього критерію вимагає одночасної присутності обох складових частин. Однак на практиці при встановленні змісту цієї норми в ряді випадків для визнання речі нерухомою вважається достатньою наявність лише неможливості переміщення речей без їх знецінення (причому відносно будинків це навіть аксіоматично), у ряді випадків – наголошується на зміні призначення речі, а в ряді – враховуються обидва ці критерії одночасно.

Враховується й наявність та розмір збитків, які можуть виникнути внаслідок переміщення речі, що вплинуло б на встановлення того, чи є річ на підставі цього критерію нерухомою. Так, можлива ситуація, коли ухвалюється рішення про переміщення будинку, що спричинить прогнозовані витрати, пов’язані в тому числі з відбудовними роботами. У такому випадку зі ст. 181 ЦК України не зрозуміло, чи можна вважати цей будинок нерухомістю.

При цьому не виключені спори відносно того, чи є та або інша річ нерухомою. Зокрема, в одному випадку суд не побачив у доказах позивача підстав для віднесення вузла бетонного розчину до нерухомого майна, хоча доводилося, що вузол бетонного розчину є об’єктом капітального будівництва, оскільки встановлений на фундаменті з підведенням інженерних комунікацій, міцно пов’язаний із землею, і його переміщення без невідповідних збитків неможливе. Проте суд визнав, що вузол бетонного розчину не є нерухомістю, оскільки є мобільною (інвентарною) збірно-розбірною спорудою, що складається з окремих елементів, сполучених в конструктивну систему на місці експлуатації, розміщується на опорах (підставі) з підключенням інженерно-технологічного устаткування, що забезпечують подачу сировини, води, електроенергії³⁵.

2.3. Третім критерієм віднесення речей до нерухомих є юридичний, тобто коли основного значення для цього набуває державна реєстрація права на річ, незалежно від того, чи відповідає річ першим двом критеріям. Тим самим закон прирівнює рухомі речі до нерухомих.

Звісно, немає необхідності в зведенні юридичного розподілу речей на нерухомі й рухомі з фізичною нерухомістю або рухливістю речей. Дійсно, не має значення те, чи є речі, які визнаються за законом нерухомими, за своєю природою нерухомі або рухомі. І якщо законодавець знайде потрібним поширити правовий режим нерухомої речі на річ рухому, то відповідний порядок застосовуватиметься до рухомого майна й навпаки³⁶ . Деяким речам, за природою своєю рухомим, у зв’язку з їхньою особливою важливістю закон стосовно їх передачі надає значення нерухомих речей³⁷.

Український законодавець, додержуючись такої ж позиції, встановлює, що режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні, морські судна й деякі інші рухомі речі. Стосовно цього слід також зробити певні застереження.

По-перше, з аналізу ч. 1 ст. 181 ЦК України можливий висновок, що державна реєстрація відіграє роль лише у випадку, коли рухома річ прирівнюється до нерухомої, а земельні ділянки й розташовані на них об’єкти, переміщення яких неможливо в просторі, самі по собі, тобто фактично вже нерухомі. Однак згідно зі ст. 182 ЦК України право власності й інші права щодо всіх нерухомих речей підлягають державній реєстрації. Тому наявна певна суперечність між статтями 181 і 182 ЦК України.

По-друге, якщо стосовно повітряних, морських суден й інших речей, зазначених в абз. 2 ч. 1 ст. 181 ЦК України, законодавець уживає термін «прирівнюються» до нерухомих, то відносно підприємства він категорично вказує в ч. 3 ст. 191 ЦК, що воно є нерухомістю. Хоча таке твердження не тільки не безперечне з теоретичної точки зору, але й не реалізоване практично.³⁸

Однак спостерігається непослідовність законодавства і в іншому. Так, ним встановлюється, що певні речі відповідно до свого правового значення відносяться до нерухомих, і тоді державна реєстрація прав на них є тим критерієм, який визначає їх як нерухомі речі згідно із законом. Проте законом не передбачається державна реєстрація прав на підприємство як на єдиний майновий комплекс, хоча воно віднесено до нерухомих речей.

І, взагалі, слід прислухатися до відомого цивіліста Р. Саватьє, який зазначав, що не реєстрація повинна перетворювати майно на нерухомість, а навпаки, стабільність положення нерухомого майна дає можливість його реєструвати.

Увага! У ЦК відсутній єдиний критерій віднесення речей до нерухомих. Якщо вести мову про такий критерій, то він носить змішаний, фактично-юридичний характер. Окрім того, такий підхід явно не безперечний і спричиняє проблеми на практиці.

Загальною особливістю правового режиму нерухомості потрібно визнати насамперед те, що для неї передбачено особливий порядок державної реєстрації прав на неї³⁹.