6.2 Рынок земли. Цена земли, земельная рента, арендная плата. Контракты земельной ренты. Формы договоров.

Земля наряду с другими факторами участвует в процессе производства. Как и любой другой фактор производства, земля порождает определенный доход – ренту. Без анализа земельных, и в частности, рентных отношений невозможно понять ценообразование как на сельскохозяйственную продукцию, так и в строительстве и в ряде других отраслей, связанных с использованием земельных участков.

Количество земли ограничено и не может быть увеличено по желанию людей, в то время как машины, программные продукты и другие факторы производства можно воспроизводить во все возрастающих масштабах. Таким образом, земля рассматривается как ресурс с совершенно неэластичным предложением.

Рис. 6. 1 - Предложение земли

(F – количество земли, P – цена на землю, S – предложение земли)

Спрос на землю подразделяют на сельскохозяйственный (для производства сельскохозяйственной продукции) и несельскохозяйственный (под застройку жилья, добычу полезных ископаемых и.т.п.). Как правило, несельскохозяйственный спрос на землю является более эластичным, так как с незначительным падением цен на такого рода участки земли (особенно вблизи больших городов) увеличивается спрос на нее для застройки зданий и сооружений.

Рис.6.2 - Спрос на землю сельскохозяйственный (Dfa) и несельскохозяйственный (Dfn)

Ограничено не только количество земли, но и количество земель разного качества. Например, из всей территории нашей страны, мы располагаем определенным количеством гектар высоко плодородной земли, определенным количеством гектар средне плодородной и некоторым количеством малоплодородной земли. В данном случае речь идет о естественном плодородии почвы.

Естественное плодородие почвы базируется на использовании полезных свойств верхнего слоя земли – почвы. Иначе говоря, это есть природное благо, которое удовлетворяет потребности растений в питательных веществах, влаге, воздухе, биотической и физико-химической среде. Плодородие почвы обеспечивает урожай сельскохозяйственных культур, а также биологическую продуктивность дикой растительности.

Искусственное плодородие почвы есть результат агротехнической деятельности человека, обеспечивающей повышение культуры земледелия. Искусственное плодородие осуществляется на основе дополнительных инвестиций в земледелие. Оно формируется как прибавка к естественному плодородию в результате обработки почвы, внесения в нее удобрений, мелиорации и других мер. Экономическое плодородие представляет собой единство естественного и искусственного плодородия. Реализуется оно в виде урожая.

Рис.6.3 - Естественное и искусственное плодородие почвы

Экономической рентой - называются платежи, владельцу фактора производства, превышающие его альтернативную стоимость. В качестве объекта купли-продажи земельные участки имеют определенные цены. Но цена земли - явление своеобразное, существенно отличающееся от цен обыкновенных товаров. Покупка земли есть, по сути, покупка права на получение земельной ренты. Поэтому цена земли возникает на основе земельной ренты, то есть земля потому и приобретает цену, что она приносит ренту, а величина этой цены определяется величиной ренты. Чем большую ренту дает земельный участок, тем больше денег будут платить за него покупатели, следовательно, тем выше цена земли. Это первый фактор, определяющий цену земли.

Второй фактор, влияющий на цену земли, является текущая рыночная ставка ссудного процента. Это объясняется тем, что в определенном отношении земельная рента подобна ссудному проценту: и земельная рента и ссудный процент - есть факторные доходы. Поэтому покупатель земли всегда будет сравнивать ренту, которую он рассчитывает получать, купив землю, со ссудным процентом, который он может получить, поместив деньги в виде вклада в банк. Владелец денег предпочтет положить деньги в банк, а не купить земельный участок, если эта земля дает ему меньший доход в виде ренты, чем тот ссудный процент, который он получит на свой вклад.

По сути, земля есть дисконтированная стоимость будущей земельной ренты. Чем больше рента от услуг земли, тем выше цена земли. Если Rj – сумма годовой ренты в j-м году, а i – текущая рыночная ставка ссудного процента, то тогда цена земли (Рl ) равна:

(6.1)

Покупая землю, мы предполагаем, что срок пользования землей бесконечен. Следовательно, j стремится к бесконечности. Величина становится все меньше и меньше с возрастание j и количество, добавляемое к сумме, постепенно стремится к 0, по мере того как j приближается к бесконечности. Таким образом, сумма в нашем уравнении достигает предела, когда Rj будет одинакова за каждый год. Соответственно, формула приобретает следующий вид:

P = R/i , ( 6.2.)

где цена земли –Рl , годовая рента –R, текущая рыночная ставка ссудного процента - i.

Как отмечалось выше, существуют разно качественные участки земли. Условно их можно разделить на худшие, средние и лучшие.

Дифференциальная рента I по плодородию. Предположим, что на трех участках различной по плодородию земли затрачен одинаковый капитал по 100 млн. руб. на гектар. Причем на худших участках земли (А) урожай зерновых составил 30 ц с гектара, на средних (В) - 40 ц, на лучших (С) - 50ц. При норме прибыли в сельском хозяйстве равной, например, 20%, цена производства на каждом из этих участков будет равна 120 млн. руб. (100 + 20= 120).

Так как урожайность на каждом из этих участков разная, то соответственно и индивидуальная цена 1 ц будет разная. На участке А - 120/30 =4 млн. руб. На участке В - 120/40 = 3 млн. руб. На участке С - 120/50 = 2,4 млн. руб.

Но поскольку количество всех этих земель ограничено и существует монополия на землю как на объект ведения хозяйства, рыночная цена 1 ц будет регулироваться ценой производства на худших землях. В нашем случае это индивидуальная цена производства участка А равная 4 млн. руб.

Поскольку все зерновые, независимо от того, на какой земле они произведены, продаются по рыночной цене, то предприниматель, ведущий хозяйство на участке А выручит от продажи зерновых 4 млн. руб. х 30 =120 млн. руб. На участке В - 4млн. руб. х 40 = 160 млн. руб. На участке С - 4 млн. руб. х 50 = 200 млн. руб.

Таким образом, предприниматель, ведущий хозяйство на участке А и продавший свою продукцию за 120 млн. руб., только покроет свои затраты и получит прибыль среднюю в отрасли - 20 млн. руб. На участке В образуется добавочная прибыль в размере 160 млн. руб. - 120 млн. руб. = 40 млн. руб. На участке С соответственно 200 млн. руб. - 120 млн. руб. = 80 млн. руб. Эта добавочная прибыль превращается в дифференциальную ренту и присваивается собственниками данных участков земли – средних и лучших.

Изобразим данный пример в виде таблицы.

Таблица 6.1. – Механизм получения дифференциальной ренты I по плодородию

Сорт земли	Продукция ( в ц)	Затраченный капитал (в млн. руб.)	Отраслевая прибыль (млн. руб.)	Индивидуальная цена производства (в млн. руб.)		Рыночная цена (в мн. руб.)		Добавочная прибыль (дифференциальная рента)
				всей продукции	1ц	1 ц.	всей продукции
А	30	100	20	120	4	4	120		-
В	40	100	20	120	3	4	160		40
С	50	100	20	120	2,4	4	200		80

Как видим из данного примера, дифференциальная рента I по плодородию равняется разности между рыночной ценой производства сельскохозяйственной продукции, регулируемой издержками производства на наименее плодородных землях, и индивидуальной ценой производства на средних и лучших по плодородию землях.

Графически это можно интерпретировать следующим образом.

Рис.6.4 - Образование дифференциальной ренты I по плодородию

На графике показаны три участка земли: А – худший. В- средний, С – лучший. Р0 - текущая рыночная цена на 1ц зерновых (в нашем случае она равна 4 млн.руб.). Р2 – цена 1 ц на среднем участке В (у нас она равна 3 млн.руб.) , Р3 – цена 1 ц на лучшем участке (2,4 млн. руб.). Образовавшаяся рента по плодородию на участке В равна четырехугольнику Р0 Р2 L 2О2 , на участке С – четырехугольнику P0 P3 L3 O3 .

Кроме дифференциальной ренты I по плодородию существует дифференциальная рента I по местоположению. Аналогичные рассуждения по получению ренты в зависимости от местоположения можно провести, исходя из того, что худшим является участок расположенный дальше от рынка. Это в свою очередь потребует дополнительные затраты для транспортировки.

Дифференциальная рента II. Рассмотрим, как образуется дифференциальная рента II, которая связана с интенсивным развитием сельского хозяйства. Интенсификация сельского хозяйства связана с дополнительными инвестициями в земельные участки, уже находящимися в обработке. Эти дополнительные инвестиции, как правило делаются не на худших, а на лучших и средних землях и состоят в добавочных затратах капитала на машины, удобрения, ирригацию, мелиорацию и т.д.

При нескольких дополнительных инвестициях в одну и ту же землю производительность может быть различной. Например, при первом вложении в 100 млн. руб. мы получили 50 ц, а при дополнительных инвестициях в 100 млн. руб. производительность может увеличиться до 55 ц., но может и остаться прежней - 50 ц. А может и уменьшиться. Например, равняться 45 ц.

В любом случае, если продукция получена от дополнительных инвестиций на лучших и средних участках, возникает добавочная прибыль. Она называется дифференциальной рентой II.

Рассмотрим следующий пример. Предположим, существует два вида участков худшие А и лучшие В. Причем затраты капитала в 100 млн. руб. на участке А дают 40 ц с гектара, а на участке В - 50. Допустим, что на участке В инвестируется дополнительно 100 млн. руб. и в результате получается дополнительная продукция в 60 ц. Отраслевая прибыль будет равна 20%. Тогда имеем следующее.

Таблица 6.2 – Механизма получения дифференциальной ренты II, от дополнительного инвестирования

Участок	Затраты капитала (в млн.руб.)	Отраслевая прибыль (в млн. руб.)	Индивидуальная цена производства			Рыночная цена (в млн. руб.)		Добавочная прибыль (дифференциальная рента) (в млн. руб.)
			всей продукции		1 ц	всей продукции	1 ц	-
А	100	20	120	3		120	3
В	100 100	20 20	120 120	2,4 2		150 180	3 3	30 50

В нашем случае 30 млн. руб. - добавочная прибыль от первого инвестирования на лучшей земле, составляет дифференциальную ренту I, а 50 млн. руб. - добавочная прибыль от второго инвестирования на той же земле, образует дифференциальную ренту II.

Таким образом, дифференциальная рента II есть добавочная прибыль, получаемая от дополнительного инвестирования на данной земле в виде разности между рыночной ценой и индивидуальной ценой производства сельскохозяйственных продуктов.