9.Приватизация земельной собственности как направление регулирования земельных отношений

• По сведениям Роснедвижимости на 1 января 2007 г. в частной собственности в

России находилось 128,5 млн га или 7,5 % земель. В собственности граждан находилось 123,3 млн га (в том числе 112,6 млн га – земельные доли), в собственности юридических лиц – 5,2 млн га , из которых около 5 млн га –в собственности сельскохозяйственных организаций. Приватизированными предприятиями было выкуплено всего 55,6 тыс.га, не-коммерческими объединениями граждан (в том числе кондоминиумами) – 68,4 тыс.га, иными предприятиями – 37,8 тыс. га.

• На основании приведенных данных можно сделать следующие выводы о

результатах приватизации земель в Российской Федерации в ходе первых этапов земельной реформы.

• 1. Доля земель, находящихся в частной собственности, в общей структуре земель Российской Федерации еще крайне низка и не соответствует формирующимся рыночным отношениям.

• 2. На первых этапах земельной реформы основную массу приватизируемых земель (более 95 %) составили земли сельскохозяйственного назначения, которые были переданы, главным образом в общую долевую собственность.

• 3. На современном этапе реформирования должен быть активизирован процесс передачи в частную собственность земельных участков других категорий, в первую очередь земель поселений, на которых расположены уже находящиеся в частной собственности объекты недвижимости, имущественные комплексы и приватизированные предприятия.

• 4. Формирование частной собственности на землю путем приватизации государственных и муниципальных земель, а также единых объектов недвижимости должно стать одним из приоритетов следующего этапа земельной реформы в Российской Федерации.

• Согласно Земельному кодексу Российской Федерации объектом купли-продажи

или бесплатной передачи земель в собственность являются сформированные (прошедшие межевание) земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет. В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ границы и размеры земельного участка для его приватизации устанавливаются с учетом фактически используемой площади его на основании положений земельного и градостроительного законодательства. Эти границы устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Для приватизации земельного участка его границы подтверждаются кадастровым планом участка, состоящим из разделов В.1 – В.6, выданным приобретателю подразделением земельной кадастровой палаты.

• Право на приобретение в собственность земельных участков, на которых

расположены объекты недвижимости, имеют физические и юридические лица – собственники частных домов, зданий и приватизируемых объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками, а также правопреемники данных лиц.

• Не имеют право приобретать земельные участки в порядке, предусмотренном

Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» государственные и муниципальные унитарные предприятий, а также государственные и муниципальные учреждения. Кроме того, при приватизации государственного и муниципального имущества следует обязательно соблюдать установленные Федеральными законами ограничения участия в гражданских отношениях отдельных категорий физических и юридических лиц в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороноспособности и безопасности государства.

• Собственники объектов недвижимости, расположенные на земельных участках,

находящихся в государственной и муниципальной собственности (в том числе приватизированные предприятия), имеют исключительное право на приобретение этих участков в собственность. Отказ в выкупе земельных участков не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.

• Продавцом таких земельных участков до разграничения государственной

собственности на землю выступает уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принимавший решение о приватизации объектов недвижимости (предприятий), расположенных на этих участках. После разграничения государственной собственности на землю функции продавца осуществляют исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления в соответствии с формой собственности на земельный участок.

• Для приобретения земельного участка собственнику объекта недвижимости

(приватизированному предприятию) необходимо обратиться к продавцу с заявлением о приобретении земельного участка с приложением его кадастровой карты (плана). При этом обязательно наличие документов, подтверждающих право собственности на недвижимое имущество, расположенное на данном земельном участке. Продавец в установленном законодательством двухнедельный срок со дня поступления указанного заявления должен принять решение о предоставлении земельного участка в собственность, подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его заявителю с предложением о подписании в качестве покупателя. В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления по заявлению собственника недвижимости либо продавца на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанного заявления обязан обеспечить изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.

• В соответствии с более ранним законодательством Российской Федерации цена

выкупа земельного участка в населенных пунктах устанавливается субъектом Российской Федерации в размере, кратном ставке земельного налога, в зависимости от численности населения. При этом выкупная цена земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, определяется в следующих пределах:

• - от 5 до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка для поселений с численностью населения свыше 3 млн человек ; - от 5 до 17-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка для поседений с численностью населения от 500 тыс. до 3 млн чел. ;

• - от 3 до 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка для поселений с численностью населения до 500 тысяч человек.

• Цена земельных участков, расположенных за пределами поселений,

определяется в интервале от 3 до 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. До установления субъектом Российской Федерации цены земли продажа земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, производится по ценам, равным минимальной кратности ставок земельного налога. При этом для расчета выкупной цены применимы действующие на начало текущего календарного года ставки земельного налога, проиндексированные в соответствии с бюджетным законодательством.

• В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения,

входящие в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных Федеральным законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». В случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, то они имеют право на приобретение земельного участка в общей долевой собственности.

• Незастроенные земельные участки предоставляются в собственность граждан и

юридических лиц для строительства и иных целей, не связанных со строительством. Предоставление участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, до разграничения государственной собственности на землю (роль продавца) осуществляют органы местного самоуправления. После разграничения государственной собственности на землю земельные участки предоставляются на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления в соответствии с видом (уровнем) собственности на земельный участок.

• Предоставление земельных участков для строительства из государственных или

муниципальных земель может осуществляться :

• а) без предварительного согласования места размещения объекта;

• б) с предварительным согласованием места размещения объекта.

• В последнем варианте на первом этапе земельный участок предоставляется в

аренду, а после осуществления строительства может быть продан собственнику объектов недвижимости по его желанию.

• Без предварительного согласования мест размещения объектов строительства

продажа земельного участка осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом предметом торгов может быть только сформированный земельный участок с установленными границами.

• Продажа земельного участка для строительства без предварительного согласования

мест размещения объектов осуществляется при условии выполнения следующих мероприятий:

• - выполнение работ по формированию земельного участка, включая подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности, определение вида разрешенного использования земельного участка и технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

• - постановка земельного участка на государственный кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре»;

• - подготовка и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже емельного участка, в том числе принятие решения о проведении торгов, публикация сообщения об их проведении, подписание соответствующего протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов).

• Без предварительного согласования мест размещения объектов исключительно на

торгах в собственность предоставляются земельные участки для строительства в городских и сельских населенных пунктах в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства.

• Торги (конкурсы, аукционы) по продаже таких земельных участков проводятся в

порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».* При этом победителем конкурса признается участник торгов, предложивший наибольшую цену при выполнении условий конкурса, а победителем аукциона – участник торгов, предложивший наибольшую цену земельного участка.

* - позднее данный порядок стал прописан в законодательстве и постановление № 808 отменено

• Для целей, не связанных со строительством, земельные участки могут продаваться

только гражданам. Под такими целями понимается : ведение личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного или дачного строительства (в смысле, использования участка для обслуживания индивидуального жилого или дачного дома), ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства.

• Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков,

предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства – нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

• Граждане, заинтересованные в предоставлении им в собственность земельных

участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают соответствующие заявления продавцу. В заявлении должны быть указаны цель использования земельного участка, предполагаемые размеры и местоположение, а также испрашиваемое право на землю. Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация на основании заявления гражданина либо обращения продавца с учетом зонирования территорий в месячный срок обязаны обеспечить изготовление проекта границ земельного участка и его утверждение. Далее в двухнедельный срок продавцом принимается решение о продаже испрашиваемого земельного участка с приложением проекта его границ, а после проведения землеустроительных работ и представления заявителем кадастровой карты (плана) в недельный срок заключается договор купли-продажи земельного участка. Продажа земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством, осуществляется по рыночной цене, которая определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Проведение оценки таких земельных участков является обязательным. Оно должно оплачиваться продавцом земельных участков. Основанием для проведения оценки является договор между продавцом и оценщиком земельного участка.

• Далее рассмотрим действующий порядок принятия решений о приватизации

земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся или находившиеся до отчуждения в федеральной собственности. В соответствии с п.3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости. Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 7 августа 2000 г. № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю» решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимается :

• а) Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (Росимуществом) или его территориальным органом в случае приобретения объектов недвижимого имущества федеральной собственности;

• б) уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, а также в случае, если земельные участки были предоставлены в соответствии с решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации;

• в) органом местного самоуправления во всех иных случаях.

• После принятия решения о приватизации таких земельных участков в нашем

случае Росимуществом договор купли-продажи с покупателем заключается Российским фондом федерального имущества (РФФИ), так как в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 26 апреля 2002 г. № 605-р РФФИ поручено осуществление функций продавца приватизированного федерального имущества (в том числе земельных участков). При этом порядок взаимодействия Росимущества (ФАУФИ) и РФФИ регулируется совместным распоряжением Минимущества России (предшественника ФАУФИ) № 2881-р и РФФИ № 153 от 21 августа 2002 г.

• Инициирование процедуры приватизации земельного участка начинается с

обращения (заявления с приложением пакета необходимых документов) лица, имеющего право на приватизацию земельного участка в орган, уполномоченный на принятие решения о приватизации. В отношении федерального имущества решения о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, приватизированные в соответствии с планами приватизации, утвержденными ФАУФИ и его предшественниками (Минимуществом, Мингосимуществом, Госкомимуществом России), принимаются ФАУФИ. Заявки на приватизацию таких земельных участков, поступившие в территориальные органы Росимущества, направляются в центральный аппарат Росимущества в течение пяти рабочих дней с даты их поступления. В остальных случаях решения о приватизации земельных участков принимаются территориальными органами Росимущества по месту нахождения земельного участка. Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (его территориальный орган), принимая решение о приватизации либо отказе в приватизации земельного участка, в соответствии со ст. 16 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» рассматривает следующие документы :

• - заявление на приватизацию земельного участка;

• - кадастровую карту (план) земельного участка, состоящую из разделов В.1 – В.6 ;

• - копии документов, устанавливающих разрешенное использование, категорию земель по участку, его правообладателя и право, на котором используется земельный участок (в случае отсутствия сведений в кадастровой карте (плане) земельного участка);

• - копию документа, удостоверяющего личность физического лица;

• - доверенность, оформленную надлежащим образом, при подаче заявки представителем заявителя);

• - нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица ;

• - копию документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица ;

• - решение в письменной форме соответствующего органа управления заявителя о приобретении имущества (если это необходимо в соответствии с учредительными документами заявителя и законодательством государства, в котором зарегистрирован заявитель) ;

• - документы, подтверждающие размер площади здания, строения и сооружения и государственную регистрацию прав на них (либо помещениях в них), а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, иные документы, подтверждающие возникновение прав на эти объекты недвижимого имущества ;

• - иные документы, требование о предоставлении которых покупателями государственного имущества установлено федеральными законами ;

• - опись представленных документов.

• Отказ о выкупе земельного участка допускается только в некоторых случаях,

предусмотренных законом. При принятии решения об отказе в приватизации земельного участка заявителю направляется письменное уведомление с изложением оснований отказа.

• Решение о приватизации принимается Росимуществом (его территориальным

органом) в двухнедельный срок с даты обращения заявителя, оформляется его распоряжением и вместе с копией заявления с пакетом документов направляется в РФФИ по передаточному акту. В пакете документов на приватизацию и заключение РФФИ договора купли-продажи подготавливается территориальным органом Росимущества по поручению ФАУФИ расчет стоимости выкупа земельного участка. К расчету прилагаются копии акта органа местного самоуправления о ставке земельного налога и нормативного правового акта субъекта Российской Федерации об установлении удельной цены выкупа земель.

• РФФИ в течение 14 рабочих дней с момента подписания передаточного акта на

основании материалов, поступивших из Росимущества(РИ), заключает договор купли-продажи. Копия договора в течение пяти рабочих дней с момента его заключения направляется в РИ.

• Завершающим этапом приватизации земельного участка является оформление

документов о праве собственности на него покупателя. Основанием для государственной регистрации права частной собственности на земельный участок в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О гос. регистрации прав…» является договор купли-продажи и кадастровый план земельного участка. Расходы регистрационного сбора возлагаются на покупателя земельного участка.

• Приведенный порядок приватизации земель свидетельствует даже по теории всю

сложность реализации процесса. Учитывая необходимость ускорения в ближайшие года приватизации земли, ее процедура требует усовершенствования по следующим главным направлениям :

• - устранение неопределенности, связанной с установлением выкупной цены земель - ускорение кадастрового учета выкупаемых земель ;

• - уточнение системы налогообложения сделок купли-продажи земель ;

• - законодательное снятие ограничений на приватизацию земель ;

• - разблокирование процесса приватизации региональными и местными органами власти ;

- определение четких экономических стимулов предприятий по выкупу земель в установленные сроки.

• Газета «Экономика и жизнь» № 13 март 2006 г. «Самострою пропишут волю»

• «Государство решило позаботиться о владельцах земельных участков, дачных

домиков и прочей загородной недвижимости. 24 марта Госдума приняла в первом чтении подготовленный Правительством законопроект, который журналисты уже окрестили законом о дачной амнистии. Он призван упростить процедуру регистрации прав на самовольные постройки и некоторые другие виды недвижимого имущества. Необходимость этой меры была определена в Послании Президента РФ 2004 года и сомнений не вызывает. Самовольных построек в стране немало. Однако владельцы не спешат узаконить свои права на них. Несовершенство нынешнего законодательства заключается в том, что для владельца проблемной недвижимости все дороги ведут в суд. Поэтому неудивительно, что сегодня по данным МЭРТ в ЕГРП зарегистрированы права примерно на 20 % от всего количества существующих земельных участков. Новый законопроект позволит сдвинуть процесс регистрации с мертвой точки.

• Дачная амнистия должна облегчить жизнь тем гражданам, которые хотят узаконить

свое право на жилые дома, гаражи, сараи и другие сооружения, возведенные на дачных и прочих земельных участках без разрешения. Отсутствие такового разрешения сейчас создает серьезные проблемы при регистрации построек в ЕГРП. В принципе Гражданский кодекс позволяет самовольному застройщику зарегистрировать свое строение. Но для этого он должен обратиться в суд. Даже если заинтересованные лица (например, соседи по даче) не возражают против того, чтобы строительство было узаконено, судебного разбирательства не избежать. А оно, как известно, требует не только времени, но и денег. Так что гражданин попросту старается не связываться с обременительной бюрократической процедурой. Но не зарегистрировав, например, гараж, его нельзя ни продать, ни сдать в аренду на длительный срок. Поэтому депутаты намерены распространить действие ГК РФ на сооружения, построенные до его принятия. Законопроект позволяет до 1 января 2010 года вводить в эксплуатацию объекты ИЖС, жилые дома блокированной застройки, а также гаражи, возведенные без разрешения в период до 30.12.2004. Для этого правообладатель земельного участка должен подать в орган местного самоуправления заявление, к которому прилагаются правоустанавливающие документы на землю, кадастровая карта (план) земельного участка и технический паспорт объекта капитального строительства (выписка из него). После ввода в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик сможет зарегистрировать свое право на него в ЕГРП. Другая категория, на которую распространяется данный законопроект, это граждане, которым земельные участки были предоставлены до вступления в силу ныне действующего Земельного кодекса Российской Федерации. Дело в том, что в своих решениях органы местной власти не всегда указывали – на каком виде права выделяется участок. До тех пор пока гражданин, получивший землю от местной администрации, владеет ею единолично, проблем не возникает. Но если он решит передать его другому лицу (продать, подарить и т.п.), то по ныне действующему законодательству ему придется сначала зарегистрировать свое право в ЕГРП. Но сейчас органы Росрегистрации отказываются регистрировать право на недвижимость, ссылаясь на то, что из документов не ясно, о каком виде права идет речь. На предмет установления вида права гражданам опять приходится обращаться в суд. В соответствии с законопроектом в случае, если в решении о предоставлении гражданину земельного участка, принятом до введении в действие Земельного кодекса РФ, не указан вид права или его невозможно определить, земельные участки считаются предоставленными на праве собственности. Исключение составляют случаи, когда участок изъят из оборота и на него распространяется запрет на приватизацию. Наконец, третья категория, которую затронет дачная амнистия, - это владельцы земельных участков, фактическая площадь которых превышает указанную в правоустанавливающих документах. Ситуация достаточно распространенная, поскольку до принятия Земельного кодекса Российской Федерации участки предоставлялись гражданам без подробного описания границ. Зарегистрировать право собственности на такой «разросшийся» участок в его фактических границах нельзя. Владелец земли не сможет сделать это, даже если не нарушает ничьих прав и не претендует на чужую землю. Право на «лишние» сотки гражданин сможет получит разве что в силу приобретательной давности. На основании п.1 ст. 234 ГК РФ гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно пользуется им в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Но и тут свое право нужно доказать в суде. В данном случае авторы законопроекта видят выход в том, чтобы разрешить владельцам земли оформлять участки большей площади, чем та, что указана в документах. Но для этого границы нужно согласовать со всеми смежными правообладателями.»

• Главная проблема, препятствующая сегодня выкупу земель приватизированными

предприятиями, - несоответствие законодательно установленных выкупных цен участков их реальной стоимости и отсутствие достаточных средств у предприятий на эти цели. Установленный федеральными законами порядок установления и расчета выкупной цены увеличивает ее в сравнении с предшествующим периодом до 2001 года в 4 раза, приближая ее уровень к рыночным ценам, а в ряде случаев превышая их. По оценкам экспертов РСПП предприятия должны будут изъять из оборота на выкуп земли средства порядка 100 млрд долларов США. При этом срок выкупа участков (правда, неоднократно переносимый) законом установлен 1 января 2008 года.

• Проблема «доприватизации» земли под ранее уже приватизированными объектами

недвижимости весьма актуальна с позиции установления возможности формирования и введения в рыночный оборот единого объекта недвижимости (земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости одного хозяйственного назначения, находящихся у разных собственников и, соответственно, на разных видах прав).

• Предлагается три варианта передачи земельных участков, находящихся в

государственной или муниципальной собственности, хозяйствующему собственнику объектов недвижимости :

• 1)бесплатно или за низкую фиксированную плату, покрывающую только расходы на переоформление прав ;

• 2)по нормативной цене, устанавливаемой федеральным законом или другими нормативными правовыми актами ;

• 3)по рыночной стоимости земли, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

• Основное достоинство первого варианта – резкая активизация переоформления

прав земли в собственность предприятий. Способ хорошо себя зарекомендовал в Грузии, где Министром экономики стал Коха Бендукидзе, бывший член правления Российского Союза Промышленников и Предпринимателей. Недостатком метода является очевидная социальная несправедливость при бесплатной передаче в собственность отдельных граждан общенационального природного ресурса, а также то, что при бесплатной передаче не возникает капитализация земли в стоимость предприятия. Последнее же не создает роста ВВП.

• Достоинством второго варианта (применяемого по действующим законам) стала

его низкая «коррупционность». Отработано в последние годы его администрирование. Он обеспечивает несложный сбор средств от продажи земель в российский консолидированный бюджет. Недостаток метода, кроме указанного выше, и в том, что при таком подходе совершенно игнорируются факторы, определяющие стоимость земли. – местоположение и ограничения (обременения) использования земельного участка. Это дает возможность покупателю перепродать часть участка уже по цене рынка, что также противоречит социальной справедливости государственного управления земельными ресурсами.

• Длительное обсуждение проблемы выкупной цены в правительственных кругах и

предпринимательской сфере сегодня вышло на следующий результат. Ее уровень следует временно (до 1 января 2010 года) узаконить на уровне до 2,5 % от кадастровой стоимости (до 20 % в Москве и Санкт -Петербурге). Данный норматив наряду с другими условиями приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, был установлен Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 212 «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности»

• Статья 3 Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ

• Внести в Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в

действие Земельного кодекса РФ» следующие изменения :

• 1) статью 2 изложить в следующей редакции :

• «Статья 2

• 1. До 1 января 2010 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется

продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности :

• коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся

собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;

• гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками

расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

• При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена

устанавливается субъектом РФ в пределах :

• двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в

городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

• двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка,

расположенного в иной местности.

• До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется

наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

• 2. До 1 января 2010 года лица, не указанные в пункте 1 настоящей статьи и

являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами РФ, в населенных пунктах с численностью населения :

• свыше 3 миллионов человек в размере от пяти- до тридцати кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

• от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от пяти- до семнадцати кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

• до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех- до десяти кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

• До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется

минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

• 3. В городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек одновременно

с приобретением указанными в пункте 1 настоящей статьи лицами в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности, органы государственной власти могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке (далее – запрет на строительство, реконструкцию). Запрет на строительство, реконструкцию не распространяется на реконструкцию объектов капитального строительства, использование которых предусмотрено частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ или реконструкция которых не приведет к изменению вида разрешенного использования земельного участка. Запрет на строительство, реконструкцию подлежит снятию по заявлению собственника соответствующего земельного участка, которое подается в исполнительный орган власти, в течение месяца после внесения этим собственником платы за снятие такого запрета. Размер платы за снятие такого запрета не может превышать восемьдесят процентов кадастровой стоимости земельного участка. Установление и снятие запрета на строительство, реконструкцию осуществляются в порядке, предусмотренном законами субъектов Российской Федерации.».

«Российская газета» от 21 мая 2006 г. «Бизнесу обещана твердая почва. Причем недорого» «В течение двух-трех недель будет окончательно определена цена выкупа земли под предприятиями. Два года РСПП пытался договориться с Минэкономразвития. Чиновники предлагали установить ставку выкупа в 5 процентов от кадастровой стоимости земли для городов с населением ниже 3 миллионов человек. Предприниматели возражали, что она слишком высока для большинства российских предприятий. Бизнес готов выкупать землю под приватизированными предприятиями по ставке 2 процента. Минэкономразвития с этим не согласно. По их расчетам при введении единой 5-процентной ставки произойдет снижение выкупной цены в городах в 2 раза, а в некоторых территориях аж в 20 раз. В среднем цена снижается в 2,7 раза. Договориться так и не удалось. Поэтому в конце прошлого года Дума в срочном порядке приняла закон о новом переносе срока переоформления до 2008 года в надежде, что справедливая цена на землю будет найдена. Тем более что на последнем заседании правительства в ходе обсуждения данного вопроса была предложена ставка в 2,5 процента от кадастровой стоимости. В этом году дебаты продолжились. Правительство попросило Минэкономразвития переработать законопроект о выкупной цене и согласовать его с субъектами Федерации. Естественно, большинство губернаторов поддержали инициативу Минэкономразвития. Да это и понятно. Местные власти хотят получить в свой бюджет как можно больше денег, а предприниматели хотят заплатить как можно меньше. Неизвестно чем бы это все закончилось, если бы в дело не вмешался президент, который неожиданно поддержал крупный бизнес в вопросе о цене выкупа земли под приватизированными предприятиями. 13 марта на совещании с членами правительства он попросил министров «пойти навстречу» предпринимателям и выбрать самый либеральный способ решения этого вопроса, пройти по минимальной ставке. Таким образом, был решен давний спор между чиновниками и бизнесом. Будем надеяться, что новый порядок выкупа земли под приватизированными предприятиями сможет заработать уже в этом году.

• С точки зрения развития рынка земли и недвижимости такой вариант имеет ряд

практических, экономических, социальных и политических преимуществ :

• - активная продажа земель по кадастровой стоимости ускорит формирование по регионам базы актуальной кадастровой стоимости участков, остро необходимой для дальнейшего развития полноценного рынка земли и недвижимости, а также создания системы обоснованного налогообложения ;

• - приватизация земли по кадастровым ценам с точки зрения политики устраняет возможность пересмотра ее итогов в будущем, что дает определенные гарантии предпринимателям и стабилизирует экономику ;

• - с практических позиций при таком подходе предприятие, проведя предварительную оценку своих земель, самостоятельно определяет структуру и площадь земель, которые им целесообразно выкупить, арендовать или отказаться от них ;

• - продажа земли по кадастровой (основанной на рыночной) цене обеспечит социальную справедливость, так как доходы от продажи данных природных ресурсов поступят не отдельным гражданам, а в консолидированный бюджет России. При этом такая продажа исключает спекуляцию землей в последующем.

• Основным недостатком такого подхода является возможность манипулирования

ценой со стороны чиновников и оценщиков, необходимость бюджетных расходов на проведение оценки. Однако по мере совершенствования методов оценки этот негатив постепенно будет устранен.

• Значительно тормозит процесс приватизации земли также отсутствие

государственного кадастрового учета большинства земельных участков. Количество полностью сформированных и поставленных на кадастровый учет земель под приватизированными объектами недвижимости сегодня не превышает 30 %. Выполнение землеустроительных работ занимает длительное время и требует значительных финансовых затрат, зачастую сопоставимых с суммой выкупа участка. С другой же стороны и межевые организации и кадастровые палаты уже не справляются с объемом заявок на соответствующие услуги, что растягивает сроки оформления выкупа земель. Это требует совершенствования системы формирования и кадастрового учета объектов приватизации, стимулирования создания соответствующих рыночных структур, формирования между ними конкурентной среды.

• Еще одна проблема в сфере приватизации земель – взимание налога на

добавленную стоимость по сделкам купли-продажи земель, не компенсируемого в дальнейшем и увеличивающего стоимость выкупаемых участков, - была отменена с 1 января 2005 г. принятием Федерального закона от 20 августа 2004 г. № 109-ФЗ «О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации». Пока требует законодательного решения возможность включения в состав затрат предприятий средств, официально направляемых на выкуп земельных участков.

• «Российская газета» от 04.04.2006 № 13(550) «Бухгалтеры пустят землю в расход.» «Госдума рассматривает законопроект об уменьшении базы налога на прибыль.

Операции купли-продажи земли не являются редкостью в хозяйственном обороте организаций. Согласно ст. 15 Земельного кодекса РФ юридические лица и граждане имеют право приобрести в собственность земельные участки. До 1 января 2008 года организации обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность. Кроме того, п.4 ст.35 Земельного кодекса предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащем одному лицу, за исключением ряда случаев, проводится исключительно вместе с земельным участком. А как должна организация учесть расходы на приобретение земельного участка для целей налогообложения прибыли ? Согласно п. 1 ст.252 Налогового кодекса РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов, за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ. При этом расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Ст. 270 НК РФ не содержит прямых указаний на невозможность признания затрат на приобретение земельных участков для целей налогообложения прибыли. В п.5 статьи упомянуты расходы по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества. В налоговом учете земельные участки не признаются амортизируемым имуществом (п.2 ст. 256 НК РФ). П. 49 ст. 270 НК РФ не признает в целях налогообложения прибыли расходы, не соответствующие критериям, указанным в п.1 ст. 252 НК РФ. Таким образом, при выполнении критериев признания расходов в налоговом учете казалось бы проблем с затратами на приобретение земельных участков не должно быть, и, исходя из принципа равномерности признания доходов и расходов (п.1 ст. 272 НК РФ), налогоплательщик вправе сам определить в учетной политике период списания таких затрат. Но такой подход опровергают и ФНС, и Минфин России. По их мнению, основанному на тех же положениях НК РФ, затраты по приобретению земельных участков являются не текущими расходами, а капитальными вложениями и согласно п.49 ст. 270 НК РФ не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организаций. Это разногласие с 2003 года является предметом споров, в том числе судебных, между субъектами права и налоговыми органами. В конечном итоге, постановлением Президиума Высшего арбитражного суда от 14.03.2006 № 14231\05 сделан вывод, что расходы на приобретение земельного участка (даже при условии его приобретения вместе со стоящим на нем здании) не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль. Но при приобретении земельного участка организация вносит платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество, сделок с указанными объектами и т.д. C1 января 2005 года указанные платежи включены в состав государственной пошлины, взимаемой за государственную регистрацию в размерах, установленных ст. 333.33 НК РФ. Государственная пошлина не формирует первоначальную стоимость земельного участка в налоговом учета, а в соответствии с подп. 1 п.1 ст.264 НК РФ является прочим расходом и признается на дату ее начисления (подп.1 п.7 ст. 272 НК РФ). Таким образом, в момент приобретения земли в целях налогообложения прибыли может быть признана государственная пошлина и иные расходы, не подлежащие включению в первоначальную стоимость. Стоимость земельного участка будет учтена при исчислении налога на прибыль только при его продаже. Согласно подп.2 п.1 ст.268 НК РФ при реализации прочего имущества доходы от его реализации уменьшаются на цену его приобретения. Данный вопрос требует законодательного решения. И такой законопроект внесен в Государственную Думу. Предлагается указанные расходы признавать равными долями в течение срока, определяемого налогоплательщиком самостоятельно, но не менее чем 5 лет. Также данный законопроект содержит положения, устанавливающие порядок определения прибыли (убытка) в случае дальнейшей реализации земельного участка.

• С целью активизации продажи земли целесообразно пересмотреть ограничения

оборотоспособности ряда земельных участков. Закон установил более 30 случаев таких ограничений продажи земель, на которых расположено много объектов недвижимости, уже находящихся в частной собственности. С целью создания единых объектов недвижимости и вовлечения их в оборот целесообразно разрешить законодательно передачу их земельных участков в частную собственность при установлении ограниченного режима использования. С целью стимулирования выкупа земли собственниками объектов недвижимости следует принять ряд дополнительных актов административного и экономического характера. К примеру, по земельным участкам, не прошедшим процедуру переоформления прав в установленные Земельным Кодексом Российской Федерации сроки, целесообразно применять повышенную ставку земельного налога. Одновременно здесь можно установить и меры административного воздействия. Требует устранения противоречие норм Земельного кодекса и Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», где, с одной стороны, установлена необходимость переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды, а, с другой стороны, подтверждается сохранение этого права у юридических лиц. Принятие указанных мер и решение отмеченных проблем позволит активизировать формирование частной собственности на землю, что будет способствовать объединению земельно-имущественных активов, ускорению оборота земель и их перераспределению в пользу более эффективных хозяйствующих субъектов.

• Опасности, связанные с приватизацией земли в условиях многочисленных проявлений несовершенства рынка.

• В некоторых странах СНГ руководители сельскохозяйственных организаций

сумели воспользоваться полным отсутствием у сельского населения опыта управления имуществом и уговорили многих акционеров продать им свои земельные доли. Таким образом, большие сегменты сельского населения передали свое основное достояние другим лицам, и оказалось, что земля сконцентрирована в руках немногочисленной группы руководителей хозяйств. В Казахстане правительство имело возможность избежать этих негативных последствий, временно запретив куплю-продажу земли и ограничив передачу прав на землю краткосрочной или, возможно, среднесрочной арендой. Такой подход позволяет сельским жителям отложить принятие окончательного решения на более поздний срок, когда экономическая ситуация нормализуется и люди будут лучше понимать роль земли и сделок с ней.