• 8.Основные положения формирования земельной ренты как формы регулирования земельных отношений

• Мировой опыт рынка свидетельствует, что земля во многих странах вовлечена в

сферу экономических отношений в первую очередь как надежный, неиссякаемый, количественно увеличивающийся источник финансовых средств, пополняющий бюджеты всех уровней, способствующий обеспечению развития территорий. Это становится возможным лишь посредством платности землепользования – одного из принципиальных положений УЗР.

• Рыночная экономика перенесла акценты этого управления с методов прямого

регулирования (централизованного распределения и перераспределения материальных и финансовых ресурсов) на методы косвенного воздействия на экономику землепользования через налоговую систему.

• Земельные платежи в УЗР выполняют комплексную задачу :

• обеспечивают рациональное распределение имеющихся земельных ресурсов между различными видами их использования ;

• создают равные условия деятельности для субъектов, хозяйствующих на земельных участках, обладающих разным качеством ;

• обеспечивают изъятие и направление в местный бюджет рентного дохода, создаваемого на земельных участках с лучшими условиями ;

• создают финансовую базу для проведения мероприятий, повышающих качество как территории административного образования в целом, так и отдельных ее районов.

• Экономический механизм УЗР должен быть основан на использовании земельной

ренты в качестве основы для формирования указанного выше перечня экономических регуляторов и других традиционно экономических рычагов.

• В современных условиях особую актуальность приобретает исследование вопросов

земельной собственности и ренты в сельском хозяйстве. Это обусловлено тем, что осуществляемая в России земельная и аграрная реформы не смогли создать адекватных стимулов для развития отношений собственности на землю и другие средства производства. Больше того, законодательная база отношений земельной собственности остается во многом неясной. Существуют серьезные противоречия между основными нормативными документами, регулирующими земельные отношения : Конституцией РФ, Гражданским кодексом, Земельным кодексом, а также другими законодательно-правовыми актами.

• Вышеуказанное положение усугубляется еще и тем фактом, что за годы реформ так

и не сформировалась система экономического регулирования земельных отношений. Действовавший до начала 2006 года не рыночный механизм платы за землю не обеспечивал рациональное использование сельскохозяйственных земель в формирующихся реальных рыночных отношениях.

• В условиях рынка важное значение приобретает создание экономического

механизма реализации отношений земельной собственности. Основой построения его выступает теория ренты, которая обеспечивает создание системы платы за землю на базе научно обоснованных принципов формирования, изъятия и распределения земельной ренты. Многие вопросы теории и практики рентных отношений в России и до настоящего времени остаются дискуссионными. Поэтому особую актуальность приобретает исследование сущности и процесса формирования земельной ренты, методологических подходов к исследованию рентного механизма для регулирования сельскохозяйственного производства в рамках многоукладной рыночной экономики.

• Радикальная перестройка всей системы земельных отношений в сельском

хозяйстве является центральным звеном осуществляемой в настоящее время земельной реформы. Этот процесс в своем начале определил изменение бывших отношений владения, пользования и распоряжения земельными угодьями, а также введение платы за землю. Вводимые сегодня новые земельные отношения выражают целый комплекс отношений между людьми, складывающихся в воспроизводственном процессе в сельском хозяйстве по поводу земли как объекта собственности и объекта хозяйствования. Земельная собственность как экономическая категория представляет собой bundleofrights(пучок), где каждыйstick(прут) играет роль отдельного права. Количество прав на землю, включаемых в понятие «собственность», является неограниченным. К ним относятся, например, такие права, как право на недра, право на воздушное пространство над участком, право на пастьбу скота и т.д. и т.п. Однако наиболее главными из них выступают владение, пользование и распоряжение.

• Классическая система земельных отношений LandTenureSystem

предполагает наличие двух основных субъектов этих отношений – земельный собственник (landlord) и арендатор (tenant). При этом земельный собственник обладает всей совокупностьюbundleofrights, тогда как арендатор лишь отдельнымstick, что выступает как право платного пользования землей. При этом данная плата выступает в форме земельной ренты.

• Изначальной формой права на землю, сохранившееся и поныне, является владение.

Владение – это фактическое обладание землей. Право владения выступает основой развития отношений земельной собственности и поэтому тесно взаимосвязано с ними. Но эти понятия не тождественны, так как «земельная собственность» понимается более широко, поскольку включает в себя также отношения пользования и распоряжения. Право владения может быть отделено от права собственности, что находит свое выражение, например, в пожизненном наследуемом владении.

• В свою очередь с правом владения тесно взаимосвязаны отношения пользования.

Пользование землей представляет собой право на хозяйственное использование земли. Право пользования земельным участком может быть отделено от права владения. Пользование землей может выступать как результат соглашения между собственником и пользователем, в котором регламентируются сроки и плата за предоставленные земельные угодья. Примером таких отношений выступает также аренда, в которой находит свое отражение процесс разделения земли как объекта собственности и объекта хозяйствования. Другой формой проявления этого процесса выступает ипотека.

• Распоряжение землей – это комплекс отношений, связанных с ее отчуждением

(продажи, залога, дарения, обмена и т.д.). Право распоряжения представляет собой наивысшую степень развития отношений земельной собственности. Распорядитель должен иметь и право владения, и право пользования. Любые операции с землей могут осуществляться лишь с его согласия.

• В главе Х Земельного кодекса Российской Федерации, которая регулирует вопросы

платного землепользования, вообще не упоминается слово «рента». Это можно считать недооценкой этой основной формы реализации земельной собственности. Рента – это вид дохода, регулярно получаемого собственником земли или иного имущества. Земельная рента – это доход, который представляет собой часть прибавочного продукта, создаваемого в процессе эксплуатации земли, передаваемый производителем ее собственнику.

• Истории известны три основные формы земельной ренты: отработочная,

продуктовая и денежная.

• Отработочная (барщина) – своеобразная арендная плата крестьянина за пользование наделом от помещика. На этом наделе крестьянин посредством своего труда и орудий обеспечивал себе средства существования. За это он отрабатывал в помещичьей усадьбе некоторые необходимые собственнику земли работы. Отработочная рента присуща периоду крепостного права.

• Продуктовая земельная рента по сравнению с отработочной выражает более развитые производственные отношения. В качестве арендной платы выступает часть произведенной продукции и, следовательно, исчезает четкое пространственно-временное разделение между необходимым и прибавочным продуктом, как это имело место быть при отработочной ренте. Продуктовая земельная рента широко использовалась в России в период развития капитализма в сельском хозяйстве в Х!Х веке. Применяется она и в настоящее время. Например, при аренде земельных долей. Последнее свидетельствует об ограниченности современного российского рынка и неразвитости товарно-денежных отношений на селе.

• Денежная земельная рента получила свое развитие с возникновением товарно-денежных отношений по мере отделения права собственности на землю от права использования земельного участка. Денежная земельная рента предполагает выплату арендной платы земельному собственнику арендатором в виде определенной денежной суммы.

• В условиях рынка в сельском хозяйстве проблема земельной ренты особо значима

по двум направлениям :

• - изменение и совершенствование системы регулирования воспроизводственного процесса в сельском хозяйстве в связи со снижением степени прямого вмешательства государства в деятельность сельхозпроизводителей ;

• -обеспечение развития различных форм собственности и организации производства в связи с приватизацией земли.

• На селе наряду с дифференциальной рентой начинает формироваться абсолютная

рента. Возрастает значение монопольной ренты.

• В 20-е годы научный спор среди российских ученых аграрных экономистов

относительно рентной теории К.Маркса разгорелся с новой силой. Очередной теоретический накал по этой проблеме возродился последней российской аграрной реформой 90-х годов ХХ века. В период проведения новой экономической политики (нэп) в научных кругах шла широкая дискуссия по проблеме абсолютной ренты. Существование ее в то время было спорным, поскольку земля была национализирована, то есть отсутствовала непосредственная причина возникновения абсолютной ренты – монополии частного собственника на землю. Эти вопросы продолжают оставаться актуальными и сегодня.

• В современных рыночных условиях в нашей стране причиной образования

абсолютной ренты является наличие частной собственности на землю, а условием – различие в органическом строении капитала между сельским хозяйством и промышленностью. Абсолютная земельная рента непосредственно реализуется в виде арендной платы за землю, которую получает ее собственник, поэтому имеется мнение о том, что при сокращении масштабов аренды, когда собственник земли и непосредственный производитель выступают в качестве одного лица, абсолютная земельная рента перестает существовать. В данном случае фермер получает дополнительную прибыль (если получает) вследствие разницы органического строения капитала в сельском хозяйстве и промышленности. Этот дополнительный доход приобретает форму абсолютной ренты при реализации сельскохозяйственной продукции на рынке. Тем самым при соединении собственника земли и непосредственного производителя в одном лице абсолютная земельная рента не исчезает, меняется лишь форма ее реализации.

• Острые споры имели место и по проблеме дифференциальной ренты в сельском хозяйстве.

Так, Л. Любимов писал : «На лучшей земле производится при той же затрате труда (и капитала) большее количество килограммом пшеницы. А так как стоимость килограмма хлеба определяется тем количеством труда, которое идет на выращивание килограмма его на худшей общественно необходимой земле, то, следовательно, на лучшей земле производится большая стоимость, чем на худшей. Далее. Так как цена производства пшеницы в обоих случаях одинаковая, то выходит, что на лучшей земле выжимается еще добавочное количество прибавочной стоимости. Эта добавочная прибавочная стоимость и есть рента.»

• Критикуя взгляды Л. Любимова, С.И. Солнцев отмечал: «Едва ли может быть какое-либо

сомнение в том, что понимание характера образования дифференциальной ренты, которое мы находим у Любимова, в корне неправильно… При одной и той же затрате мертвого и живого труда… действительная ценность массы хлеба и на лучшем и на худшем участках будет одинаковая, но, так как лучший участок дает большее количество единиц (пудов) хлеба, чем худший, то единица хлеба… на лучшем участке по своей имманентной ценности будет дешевле пуда хлеба с худшего участка. Норму эксплуатации Маркс определял не по результатам реализации созданного продукта, а по действительным производственным отношениям… Еще ниоткуда не следует, что норма эксплуатации непременно выше на лучшем участке… Образование дифференциальной ренты должно быть понято… при предпосылке… одной и той же нормы эксплуатации»

• Е.А. Преображенский в свою очередь констатировал, что если источником абсолютной

ренты является добавочная прибавочная стоимость капиталистического земледелия, то источником дифференциальной ренты, как всякой добавочной прибыли в промышленности, является общий фонд прибавочной ценности всего капиталистического общества в целом. Распределение же ее, титулы на нее зависят от частной собственности на земле различного плодородия. Это значит, что дифференциальная рента вырастает не из земли, о чем Маркс повторяет постоянно, а из общего источника всякой прибавочной ценности. Из земли, по мнению Е.А. Преображенского, вырастает лишь право на известную ее часть для собственника того или иного участка разного плодородия. Критикуя Е.А. Преображенского, С.И. Солнцев отмечал : «Устанавливая источником дифференциальной ренты общий капиталистический фонд прибавочных ценностей в обществе, Е.А. Преображенский, однако, не указывает, как же именно происходит перекачивание прибавочных ценностей из общего общественного фонда в земледелие и превращение их в дифференциальную ренту. Мы находим у Преображенского общий принцип, но решение запроса на основе устанавливаемого принципа мы не имеем». Далее С.И. Солнцев делает вывод, что понять образование, природу и источник дифференциальной земельной ренты можно только исходя из закона стоимости. Еще более определенно высказался Н. Суханов, который подчеркивал, что источник земельной ренты заключается в различной производительности одинаковых затрат (труда и капитала) в равновеликие участки земли.

• Именно в период 20-х годов впервые назрела необходимость использования рентного

механизма для решения практических задач экономического развития. Н. Суханов отмечал : «Установление налога на землю является необходимым элементом нового земельного строя и нашего финансового хозяйства…». Я. Берзтыс писал : «С отменой частной собственности на землю право получения ренты перешло государству». Эти взгляды Н. Суханова и Я.Берзтыса наши в то время свое отражение в журнале «Рента», изданном Наркомфином СССР в 1925 г., где отмечалось, что современная экономическая наука выделяет дифференциальную земельную ренту. В соответствии с этим положением налог устанавливался исходя из дифференциальной ренты.

• Другим важнейшим вопросом теории ренты является проблема формирования земельной

ренты в крестьянском хозяйстве. Этот вопрос, как и проблема формирования абсолютной ренты, также актуален и сегодня.

В 20-е годы имели место три основные точки зрения по этому вопросу.

• Одна группа экономистов А.Н. Челищев, Н.П. Макаров и другие, отрицала наличие

земельной ренты в сельском хозяйстве. Их довод состоял в том, что земельная рента является нетрудовым доходом и потому не может иметь места в крестьянском трудовом хозяйстве. Некоторые исследователи признавали наличие земельной ренты только в крестьянском товарном хозяйстве. А.В. Чаянов писал: «Абсолютная рента как объективная народнохозяйственная категория дохода, которая складывается из валового дохода за вычетом вещественных издержек производства, заработной платы и обычного процента на капитал… невозможна в семейном хозяйстве… потому что вычитаемые величины в этом случае отсутствуют. Однако А.В. Чаянов указывал, что для товарных семейных хозяйств действие обычных рентообразующих факторов сохраняется.

• Такие ученые как, например, С.И. Солнцев, Г.А. Студенский, считали, что крестьянское

хозяйство является составным элементом экономики и подчиняется всем ее законам, в том числе в нем образуется земельная рента. С.И. Солнцев отмечал : «Идея отсутствия земельной ренты в крестьянском трудовом хозяйстве исходила у нас от тех экономистов народнического толка, которые видели в крестьянском хозяйстве особого рода социально-экномическое образование,… не подчиняющееся… рынку…». Важно при этом определить само понятие трудового крестьянского хозяйства как обособленного товаропроизводителя. Н.Д. Кондратьев писал : «Трудовое хозяйство… это есть хоз-во, в котором роль организатора, исполнителя орг-хозплана и владельца играет семья». Из данного определения следует, что крестьянское хозяйство производит свои продукты как товары и, следовательно, получает доход. Крестьянское хозяйство имеет монополию на свой участок земли как на объект собственности, так и на объект хозяйствования. Поэтому часть этого дохода носит фиксированный характер и принимает форму ренты. С.И. Солнцев в этой связи писал : «…в условиях переходного периода с превалирующим давлением рынка и рыночных отношений… крестьянское хозяйство во всех своих хозяйственных действиях подчинено влиянию рынка;… категория земельной ренты… присуща и крестьянскому хозяйству…». В связи с этим крестьянские хозяйства могут быть включены в сферу действия механизма рентного регулирования. Г.А. Студенский отмечал, что крестьянское хозяйство по своей природе «не отличается от менового хозяйства вообще и подчиняется действию всех принципов менового режима».

• При многообразии форм собственности на землю, которое имеет место в

переходный период к рынку, в сельском хозяйстве земельная рента проявляется в дифференциальной, абсолютной и монопольной ренте. Для обособленных сельскохозяйственных производителей, в том числе и крестьянских хозяйств, все эти воды земельной ренты выступают как единая рента. Это обусловлено тем, что все эти разновидности земельной ренты тесно связаны между собой.

• Отвергая аргумент о том, что земельная рента является нетрудовым доходом и не

может иметь места в трудовом крестьянском хозяйстве, необходимо отметить, что следует различать произведенную и реализованную дифференциальную ренту. Первую получает любое хозяйство, расположенное в относительно лучших условиях. Данная форма ренты является выражением дополнительного разностного продукта, полученного вследствие более благоприятных природно-экономических условий. В процессе продажи продукции часть произведенной дифференциальной ренты реализуется непосредственно в виде дополнительного разностного дохода и принимает форму реализованной дифференциальной ренты. Источником дифференциальной ренты, по мнению современных экономистов, выступает более производительный труд в относительно лучших природно-экономических условиях. Поэтому она всегда имеет место в трудовом крестьянском хозяйстве.

• Современные экономисты считают, что необходимость изъятия дифференциальной

ренты IиIIу сельскохозяйственных предприятий обуславливается тем, что дифференциальная рентаIIвсегда тесно взаимосвязана с дифференциальной рентойI. Поэтому на практике невозможно разграничить обе эти формы дифференциальной ренты. Вопрос о том, какую часть дифференциальной земельной ренты следует изымать у сельскохозяйственных производителей, является больше методологическим, чем практическим. Впервые разделение форм дифференциальной ренты на экстенсивную и интенсивную дал Риккардо : «Когда в развитии прогресса общества земля второй степени плодородия берется в хозяйственный оборот, рента незамедлительно начинает образовываться на земле первой степени плодородия и количество этой ренты будет зависеть от различия в качестве этих категорий земель.» Риккардо отмечал, что эта рента является экстенсивной. Он также полагал, что капитал может быть использован более продуктивно на тех землях, которые уже обрабатываются. Эта рента, по мнению Риккардо, является интенсивной.

• Таким образом, вне зависимости от формы дифференциальной ренты причиной ее

образования является монополия на землю как на объект хозяйства. Абсолютная земельная рента не связана с природно-экономическими условиями ведения сельского хозяйства , она обусловлена наличием монополии частной собственности на землю.

• На практике это означает, что земельный собственник передает свою землю в

аренду только за плату. Тем самым реализуется экономический смысл частной собственности. Арендная плата взимается и с худших земель, если возникает необходимость их хозяйственного применения. В результате арендатор должен обеспечить себе получение не только средней прибыли, но и сверхприбыли. В противном случае ведение сельскохозяйственного производства было бы для него невыгодным. Это в свою очередь становится возможным из-за того, что органическое строение капитала в сельском хозяйстве ниже, чем в других отраслях. Потому здесь и выше норма прибыли на вложенный капитал.

• Монопольная земельная рента возникает при продаже сельскохозяйственной

продукции по монопольно высоким ценам. Образуется она прежде всего на землях исключительного качества, на которых возделываются редкие по своим потребительским свойствам культуры. В результате образуется сверхвысокая прибыль, часть которой передается производителем собственнику земли в виде монопольной ренты.

• В отличие от этого дифференциальная рента возникает в нормальных относительно

благоприятных условиях производства при реализации продукции по обычным ценам. В отдельных случаях она может возникать и на относительно худших землях.

• В условиях рынка рентные отношения проявляются в земельном налоге, арендной

плате и цене земли. Налог выражает отношение по поводу владения национальным достоянием – землей между обществом и ее собственниками. Арендная плата за землю отражает отношение по поводу использования земельных угодий между собственниками земли и арендаторами. Цена земли есть категория, характеризующая процесс возмещения ущерба сельскохозяйственным производителям при отчуждении их земель в другие отрасли хозяйства, а также в других сделках с землей.

• Введение земельного налога связано с формированием научно обоснованной

системы платы за землю. Она предполагает:

• -построение различных видов платы за землю на единой методологической рентной основе ;

• -усиление взаимосвязи платы за землю с другими рыночными регуляторами (ценами, ссудным процентом, подоходным налогом).

• Экономический механизм реализации отношений земельной собственности (УЗР) в

условиях перехода к рынку включает :

• -земельный налог ;

• -арендную плату ;

• -цену земли.

• Построение экономического механизма регулирования земельных отношений

должно осуществляться на основе следующих принципов :

• - разграничение объективных и субъективных факторов воспроизводственного процесса ;

• - использование земельной ренты в качестве основы формирования земельного налога, арендной платы за землю и цены земли ;

• - тесного взаимодействия рентных регуляторов с другими экономическими рычагами ;

• - необходимости развития различных форм собственности на землю ;

• - обеспечения относительно равных стартовых возможностей осуществления воспроизводственного процесса для всех сельскохозяйственных производителей ;

• - формирование гибкой системы землевладения и землепользования ;

• -стимулирование рационального размещения и специализации сельскохозяйственного производства ;

• - усиление экологической защиты земельных угодий .

• Земельный налог играет важную роль в обеспечении равных возможностей

хозяйствования для всех людей, работающих на земле. Реализация принципа равных возможностей осуществляется путем изъятия земельной ренты у сельхозпроизводителей, работающих в относительно лучших условиях. Задача эта распадается на две части. Во-первых, надо выяснить – каким образом возможно изъять через налог земельную ренту. Во-вторых, как распределить ее.

• Важное методологическое значение имеет и вопрос о том, на каком уровне

управления происходит аккумуляция средств, изъятых в виде земельного налога. С теоретической точки зрения здесь возможны два варианта.

• Первый . Средства земельного налога поступают непосредственно в местные

бюджеты и используются на цели, которые могут быть непосредственно не связаны с сельским хозяйством. Это важно по следующим причинам :

• - рентные доходы будут способствовать стабилизации местных бюджетов, создавая финансовую опору процессам местного самоуправления;

• - поступление ренты в местные бюджеты будет способствовать обоснованному уровню земельного налога, так как на местах виднее местные различия и потенциальная потребность общественных нужд ;

• - средства земельного налога, аккумулируемые в местных бюджетах, будут использованы для конкретных нужд этой местности.

• Второй. Поступающие в местный бюджет средства земельного налога расходуются

в основном на нужды сельского хозяйства. В первую очередь, на улучшение плодородия земель, их мелиорацию, развитие социальной и производственной инфраструктуры.

• На практике возможно сочетание обоих вариантов расходования средств

земельного налога. Здесь важнейшим методологическим положением является и то, что общая сумма земельного налога, которая поступит на общественные нужды с данной территории, будет равна земельной ренте с нее.

• С земельным налогом тесно связана и арендная плата за землю, поскольку в

основе и того и другого лежит земельная рента. Арендная плата выступает в качестве превращенной формы ренты, а следовательно и земельного налога. Тем самым она выражает более сложные экономические отношения по поводу реализации права земельной собственности. Арендная плата как правило количественно не совпадает с земельным налогом. Фактические величины земельного налога выступают в качестве нижней теоретической границы арендной платы за землю.

• Основой определения цены земли также является земельная рента. В цене земли

проявляются еще более превращенные сложные отношения по поводу реализации права земельной собственности поскольку кроме величины ренты и ссудного процента на нее влияет и множество других факторов. В первую очередь, спрос и предложение на конкретный участок земли.

• В конце 2004 года была принята и с 1 января 2006 года введена в действие глава 31

«Земельный налог» Налогового кодекса Российской Федерации. Закон установил две предельных ставки земельного налога :

• 0,3 % от кадастровой стоимости земельных участков, используемых для сельскохозяйственного производства и занятых жилищным фондом, а также предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства. огородничества и животноводства ;

• 1,5 % - для остальных категорий и видов разрешенного использования земель.

• Но успешная реализация такого положения закона в дальнейшем во многом

зависит от совершенствования действующей методики определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в следующих направлениях :

• снижение расчетной продуктивности одного гектара сельхозугодий, определенной ранее по средней фактической урожайности сельскохозяйственных культур за 1966-1998 годы;

• повышение нормы рентабельности от 7 %, закладываемой при определении цен производства, как не обеспечивающей нормального воспроизводственного процесса в сельском хозяйстве ;

• повышение ставки ссудного процента и, следовательно, снижение срока капитализации ;

• применение в качестве показателя оценки земельной ренты вместо рентного дохода;

• установление связи кадастровой стоимости с рыночными ценами земельных участков, то есть учет спроса и предложения на землю.

• На, так называемой, неоклассической теории рентных доходов с целью

установления основ экономики по плате за землю остановимся более подробно.

• Природа земельной ренты обусловлена особенностями земли как ресурса

экономики и отношениями землепользования. Земля количественно ограничена, ее невозможно искусственно воспроизвести. Земельные участки различаются по плодородию, то есть имеют различную производительную силу. Использование земли издавна регулируется различными системами экономических отношений. Земля как ресурс производства не имеет трудового происхождения и, следовательно, издержек производства. Это есть дар природы. Количество земли фиксировано. Поэтому, где бы она практически не использовалась, ее предложение на рынке не имеет вариантов. А это значит, что на рынке земли активен лишь спрос. Ввиду отсутствия эффекта изменения спроса на землю решающее влияние при ее использовании имеет цена, которую устанавливает собственник этого ресурса.

• Деформированный рынок земли – не единственное препятствие проникновению

капитала в сельское хозяйство. Ограниченность пригодных для земледелия площадей приводит к их занятию различными хозяйствами, а применяемые формы земледелия и землепользования чужды капиталу. Чтобы закрепиться в аграрной экономике, капитал уничтожает или подчиняет себе все прежние формы земельных отношений. Однако он вынужден мириться с наличием земельной ренты, хотя и ее он перестраивает на свой лад.

• Капитал находится в постоянном движении, и ему нужна свобода приложения.

Большую свободу капиталу обеспечивает государственная собственность на землю. Частная же собственность создает границу для его свободного приложения.

• Субъектами рыночной аграрной экономики являются полный собственник и

собственник по потреблению. Ограниченность земли создает возможность двух видов монополии на землю. Полный собственник осуществляет монополию частной собственности. После заключения сделки по аренде арендатор осуществляет монопольное право хозяйствования на участке земли. Монопольное право на землю как объект хозяйствования представлено как единственный вид монополии при государственной собственности на землю. В первом случае монополия собственности порождает абсолютную земельную ренту, во втором монополия хозяйства на земле – дифференциальную земельную ренту.

• Рента – один из видов дохода на собственность в виде платы собственнику за

разрешение применить труд и капитал к земле. Ее размер определен в договоре об аренде. Она уплачивается за все время, на которое земельный собственник по договору ссудил, сдал землю в аренду. Следовательно, земельная рента – та форма, в которой земельная собственность реализуется экономически, приносит доход. Выше отмечено, что земельная рента как вид дохода использовался и на прежних этапах истории человечества. Но присваивать ренту экономическими методами стало возможно лишь в условиях рынка. Здесь земельная рента выступает как добавочная прибыль и расщепляется на часть этой прибыли, присваиваемую предпринимателем – арендатором земли и на ренту, достающуюся земельному собственнику.

• Арендная плата в принципе равна земельной ренте. Но, как правило, она

превышает размер ренты, так как в аренду сдается земельный участок, на котором имеются сооружения, постройки, дороги и т.д. В этих случаях в арендную плату помимо земельной ренты входит и ссудный процент, уплачиваемый за временное пользование примененным к земле капиталом.

• И еще одна особенность. Арендатор, стремясь получить больше дохода от

арендуемой земли, делает добавочные вложения капитала. По завершении срока договора аренды эти вложения становятся достоянием собственника земли и на них начисляется процент при заключении нового договора. Поэтому арендатор заинтересован в аренде на длительный срок, а собственник земли – в краткосрочной аренде.

• Таким образом, исходя из выше представленной рентной теории арендная плата за

землю устанавливается договором. Что, собственно, и определено российским законодательством. Однако, в целях государственного стимулирования переоформления в аренду земельных участков современного предпринимательского сообщества Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 212 установлено ниже следующее.

• «Статья 3. Внести в Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О

введении в действие Земельного кодекса РФ» следующие изменения :

• 2) в статье 3

• а) пункт 2 изложить в следующей редакции :

• «2. Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного

кодекса РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса РФ. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты) на право аренды таких земельных участков или приобрести их в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2013 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона.

• Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в

соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи.

• При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах :

• двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

• трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

• полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

• Земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной

собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся на день введения в действие Земельного кодекса РФ в собственности общероссийских организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, предоставляются в собственность указанных организаций бесплатно.»;

• б) дополнить пунктом 2.2 следующего содержания :

• «2.2. Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в

собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ.»;

• в) пункт 10 дополнить абзацем следующего содержания :

• «Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки

внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.».

• Статья 4

• Внести в Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации

государственного и муниципального имущества» следующие изменения :

• 1) пункт 3 статьи 11 изложить в следующей редакции :

• «3. Стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости

в случае создания открытого акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.»;

• 2) в статье 28 а) пункт 7 изложить в следующей редакции :

• «7. Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих

земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.».

• Статья 6. Внести в Кодекс РФ об административных правонарушениях следующие

изменения :

• Главу 7 дополнить статьей 7.34. Нарушение установленных земельным

законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или собственности влечет наложение штрафа в размере от 25 до 100 тысяч рублей.»