27.Понятие земельного кадастра. Содержание, принципы и составные части земельного кадастра

Древнейшие общества, очевидно, не рассматривали землю как достояние, и тем более как товар. Для них она была чем-то бесстоимостным – как, например, воздух, вода или как элемент окружающей среды- реки, животные и т.п. Тем не менее любое поселение человека ассоциировалось с определенной территорией.И понятие продажи земли другому племени было чем-то невообразимым, как теперь мы себе не можем вообразить торговлю территориями между государствами. Если племя должно было переезжать, его земля «путешествовала» вместе с ним. В древней Месопотамии земля понималась как подарок бога или богини, которые защищали этот народ.

Таким образом, земля, люди, правительство и религия составляли единое целое.

Фактически информация о формировании земельных отношений относится к периоду начала сельскохозяйственной деятельности племен. И хотя существует мысль, что в то время, когда племена были малочисленными, земли хватало на всех, имеются исторические свидетельства, что даже в тот период велись войны за земли лучшего качества. При этом некоторые племена специально кочевали для того, чтобы использовать по возможности большую земельную территорию. Часть этих народов и теперь сохранили подобный подход к владению землей. Другие племена кочевали не возвращаясь на уже «освоенные» участки.

Кадастры ведутся почти во всех странах мира и непосредственно связаны с

понятиями учета, оценки состояния и использования естественных ресурсов, инженерной деятельности, экологии и предусматривают выделение однородных со своими правовыми и экономическими условиями территориальных единиц, их картографирование и описание их количественных и качественных характеристик.

Термин «кадастр» чаще всего связывают с понятием «недвижимость» или

методически обустроенным инвестором всем недвижимым имуществом, основанным на определении границ и графическом представлении на картах и неразрывно связанным с архивом, который содержит данные о состоянии, правах и использовании недвижимости.

Термин «кадастр» распространен во всем мире. С кадастром тесно связан термин

«кадастровая съемка», что предусматривает съемку границ участков недвижимой собственности. Понятие кадастра включает также систему данных, необходимых для налогообложения объектов недвижимости и регистрации юридических прав.

В англоязычных странах широко используют термины «земельный кадастр» и

«кадастр собственности». Под земельным или юридическим кадастром понимают государственный реестр юридических прав и других юридических сведений о недвижимой собственности*. Государственный реестр содержит описательные, геометрические, картографические и прочие сведения о недвижимой собственности**.

• * потому сегодня формальное создание Росреестра идет на основе Росрегистрации

• ** потому при создании Росреестра ошибочно умалять кадастровую составляющую

Широко распространен также термин многоцелевой кадастр, который

используется для определения комплексной земельно-информационной системы и который объединяет разные реестры и кадастры (например, природных ресурсов, грунтов, землевладений, населения, инженерных сетей и др.).

Кадастр – итог длинного исторического развития. Анализ кадастровой

деятельности в прошлом позволяет лучше организовать ее в настоящее время и с большей уверенностью прогнозировать перспективы. Исторически земельный кадастр появился в силу объективной необходимости получения сведений о земле как первоисточнике материальных благ и объекте налогообложения. С возникновением государства земля стала одним из источников государственных доходов и в связи с этим объектом специального обложения. Поэтому на определенном этапе развития общества возникла необходимость сначала в учете, а затем и в оценке земли, то есть в проведении системы земельного кадастра.

Первые попытки учета количества и качества земель проводились еще при

первобытно-общинном способе производства. Однако тогда учет был весьма примитивным и проводился в интересах общины. С появлением частной собственности на средства производства появилась необходимость в более тщательном учете. Кроме частных собственников учет вело рабовладельческое государство. Оно учитывало доходы от обложения налогами, контрибуциями, расходы на содержание армии. В это время и зарождается земельный кадастр как учет земли - основного средства производства в сельском хозяйстве.

• Эта система учета земель продолжается при феодализме. Так, в Египте во времена

первых фараонов (4 тыс.лет до н.э.) тщательно велись оценочные описи земель, подлежащих налогообложению. Оценку земель дважды в год проводили специальные таксаторы –чиновники фараона.

• Земельный кадастр Древнего Рима (4 век до н.э.) представлял описание земельной

собственности. В специальные реестры вносили сведения о размере земельных участков, способе их обработки, качестве и доходности земель. На бронзовые таблицы наносили планы имений, их названия, границы и размеры землевладений. Там же приводили сведения о качестве земель и о самом хозяйстве.

• В эпоху феодализма дальнейшее развитие получил внутрихозяйственный учет,

проводимый в целях управления и контроля за развитием помещичьего хозяйства. Феодальное государство вело кадастр земли как средства производства для налогообложения. При феодализме в системе земельного кадастра возникает земельная регистрация, узаконивающая право частной собственности на землю. С этой же целью около 1700 года до н.э. была проведена новая съемка Египта для налогообложения и перераспределения земли.

• Существовавшая в Греции около 600 года до н.э. общественная структура

базировалась на целом наборе законов относительно собственности на землю, которые привели к потере мелкими собственниками за долги своих земель. Достоверно известно о введении в 594 г. н.э. законодательством Солона функционального кадастра Греции.

• Первый римский кадастр под названием Табулес Цензалес был введен в 6 веке до

н.э. Сервием Туллием. В нем выполнялась съемка периметра участка недвижимости и устанавливался налог с учетом типа грунта, обработки, качества и производительности земельного участка. Во времена Карла Великого в Швеции был введен налог на недвижимую собственность известный как десятина. В период с 900 по 1200 год н.э. сюзерены и духовенство поддерживали регистрацию недвижимого имущества с помощью подписания своего рода документа на владение.

• Около 1162 года в Италии были разработаны земельные кадастры с фискальными

целями. В Милане за период в 50 лет (1260-1310 гг) была проведена кадастровая съемка. Однако в результате данные для установления системы взыскания налогов получены не были. В Англии первый кадастр датируется 1066 годом, его целью было введение налога на недвижимое имущество. Он получил название Книги судного дня, поскольку со временем мог применяться к тем, кто обманывал налоговое ведомство.

• Во Франции первые известные кадастры датируются 1269 годом. Этот кадастр,

называемый Книгой расчетов, успеха не имел. Только при Людовике XYIфранцузы смогли успешно вести фискальную систему на основе кадастровой съемки. В 1801 г. Наполеон составил комиссию для изучения справедливого распределения налога на недвижимое имущество на французской территории. В 1800 представительских муниципальных округах были проведены кадастровые съемки. На основе увеличения налога в этих округах предполагалось рассчитать путем экстраполяции налоги для других муниципалитетов. Это стало прототипом фискального кадастра.

• Второй вид кадастра юридического сформировался в Милане. С 1718 года

Джованни Джакомо Мариони начинает разработку кадастра на основе применения строгих научных методов съемок границ земельных участков. Например, впервые были применены методы триангуляции и полигонометрии. Благодаря точности и качеству этот кадастр стал в последующем образцом для всей Западной Европы.

• Таким образом, изучение земельных ресурсов и проведение кадастра стало

необходимостью с образованием государства и развитием налогообложения. В древнейшей форме земельного обложения размер налога устанавливался по площади земли. На определенном этапе наряду с учетом количества начинают учитывать и качественное состояние земли, в в последствие и размер дохода, получаемого с земель различного назначения и качества.

• Задачи и структура новейшего кадастра в связи с индустриализацией и

информатизацией общества в последние десятилетия прошлого века значительно изменились.

• Слово «kataster», «cadastre», «landcadastre» безусловно, латинского происхождения

и в переводе, например, с французского означает «право». Впервые термин «кадастр» (capitastrum) был употреблен во Флоренции и обозначал имущественный налог. Словарь Д.Н. Ушакова этот термин трактует как совокупность разработанных сведений об объекте налогового обложения. Первоначально кадастром в Западной Европе, как отмечено выше, называли совокупность мер и действий, направленных на определение доходов с земель в целях правильного установления земельного налога. Более подробно зарубежная история земельных отношений изучается позднее.

• В 1985 году международная группа экспертов по землеустройству и

информационным системам в землепользовании утвердила следующее определение:

• «Кадастр – это систематически поддерживаемый публичный реестр сведений о

недвижимости на территории страны или региона, основанный на топографической съемке границ участков собственности, которым присваиваются надлежащие обозначения. Очертания границ участков и их обозначения отражаются на крупномасштабных картах».

• Федеральный закон № 28 –ФЗ от 2 января 2000 г. «О государственном земельном

кадастре» в статье 1 «Основные понятия» главы 1 «Общие положения» дает этому понятию следующее определение:

• «Государственный земельный кадастр – систематизированный свод

документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов (далее – сведения государственного земельного кадастра)».

• Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 137–ФЗ статьей

70 « Государственный земельный кадастр» определил:

• «1. Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный

свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация

о субъектах прав на земельные участки.

• 2. Государственный земельный кадастр ведется по единой для Российской

Федерации системе. Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества.

• 3. Порядок ведения государственного земельного кадастра устанавливается

федеральным законом о государственном земельном кадастре».

• Как видно из этих понятий, основой государственного земельного кадастра

является государственный кадастровый учет земельных участков как их индивидуализация и описание в специальном документе – Едином государственном реестре земель (ЕГРЗ). Результатом такого вычленения и описания этих объектов земельного кадастра каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно идентифицировать данный земельный участок в составе других и осуществить его качественную и экономическую оценку.

• В дополнение к этой основной части государственного земельного кадастра его

суть имеет и дополнительную часть – учет расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.

• Кроме того, в определении Федерального закона «О государственном земельном

кадастре» в процедуре государственного кадастрового учета отмечен и учет сведений о территориальных зонах. Это понятие до недавнего времени не имело достаточного распространения в действиях уполномоченных органов по кадастровому учету, в том числе и по той причине, что упоминание о территориальных зонах уже не присутствовало в основном и ныне действующем земельном законе – Земельном кодексе Российской Федерации.

• Далее уместно сказать следующее.

• Система государственного земельного кадастра абсолютно и тесно связана с

землеустройством, так как свод сведений о земельных участках (кроме их формирования как объектов учета) должен быть систематизирован по некоторым общим признакам таких участков. Первичное же формирование их как объектов кадастрового учета производится посредством землеустройства.

• Статья 68 «Землеустройство» Земельного кодекса РФ содержит следующее:

• «1. Землеустройство включает в себя мероприятия по изучению состояния земель,

планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

• 2. Документы, подготовленные в результате проведения землеустройства,

используются при ведении государственного земельного кадастра и мониторинга земель».

• Используемые в Земельном кодексе Российской Федерации и Федеральных

законах «О государственном земельном кадастре» и «О землеустройстве», да и в законе «О государственном кадастре недвижимости» понятия «объект кадастрового учета» и «объект землеустройства» как правило совпадали в прежних действиях с ними их правообладателей и уполномоченных органов.

• Поэтому не случайно исторически и теоретически имела место подмена понятий

кадастровых действий мероприятиями по землеустройству, геодезии (установлению и измерению границ участков или их частей или территориальных зон), межеванию участков.

• Вы также ,как и мы много лет назад, изучая вузовские курсы этих двух учебных

дисциплин, будете себя ловить на мысли – что же в историческом плане (а значит и по теории) первичнее (самее) : землеустройство или земельный кадастр ? Этот вопрос подобно проблеме «курицы и яйца», по моему мнению , был неразрешим в рамках возникшей еще в условиях социализма российской теоретической базы кадастров и землеустройства. Его решение возможно лишь на иной более фундаментальной научной основе, начала которой нами условно поименованы как «Кадастровая география». Пока же зарубежный опыт в этой части бесспорно свидетельствует, что наиболее кратким алгоритмом этого отношения является следующий «Землеустройство есть замена старого кадастра на новый». Отсюда видно, что землеустроительные действия -это больше процесс (динамика), кадастр - это больше отражение результатов процесса (статика).

• Из определения государственного земельного кадастра, данного как в

Земельном кодексе Российской Федерации, так и в Федеральном законе «О государственном земельном кадастре», безусловно, устанавливается и его содержание. Оно составляется из системы учрежденных и единых по Российской Федерации документов, сутью информации которых является свод соответствующих сведений об объектах кадастрового учета.

• С тем условием, чтобы набор такой информации не был объемным, а порой

избыточным и повторяющимся из документа в документ, необходимо иметь в виду те законодательно установленные цели, которые поставлены перед государственной системой земельного кадастра.

• Статья 4 «Цели создания и ведения государственного земельного кадастра» ФЗ «О

государственном земельном кадастре».

• «Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях

информационного обеспечения:

• -государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

• -государственного контроля за использованием и охраной земель;

• -мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;

• -государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• -землеустройства;

• -экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных

ресурсов;

• -установления обоснованной платы за землю;

• -иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными

участками деятельности».

• Поскольку земельно-кадастровая система имеет общегосударственное значение и

основана на историко-социальных основах своего становления в России новейшего периода, она в целях недопущения разночтений властями и населением должна иметь базовые принципы.

• Статья 5 «Принципы осуществления деятельности по ведению государственного

земельного кадастра» ФЗ «О государственном земельном кадастре».

• «Деятельность по ведению государственного земельного кадастра осуществляется

в соответствии со следующими принципами:

• -единство системы и технологии ведения государственного земельного кадастра на

всей территории Российской Федерации;

• -непрерывность внесения в государственный земельный кадастр изменяющихся

характеристик земельных участков;

• -открытость сведений государственного земельного кадастра;

• -сопоставимость и совместимость сведений государственного земельного кадастра

со сведениями, содержащимися в других государственных и иных кадастрах, реестрах, информационных ресурсах».

• Что касается составных частей земельного кадастра, это требование также

отражено в главе III«Состав сведений и документов государственного земельного кадастра» ФЗ «О государственном земельном кадастре».

• Статья 12. Состав сведений государственного земельного кадастра.

• «Государственный земельный кадастра содержит сведения о :

• а)земельных участках;

• б)территориальных зонах;

• в)землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление;

• г) землях и границах субъектов Российской Федерации;

• д)землях и границах Российской Федерации.

• Указанные сведения содержатся в государственном земельном кадастре в объеме,

необходимом для осуществления государственного управления земельными ресурсами».

• Статья 13. Состав документов государственного земельного кадастра.

• «1. Документы государственного земельного кадастра подразделяются на

основные, вспомогательные и производные документы, и их ведение осуществляется на русском языке.

• 2. К основным документам государственного земельного кадастра относятся

Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы).

• 3.. К вспомогательным документам государственного земельного кадастра

относятся книги учета документов, книги учета выданных сведений и каталоги координат пунктов опорной межевой сети.

• 4. К производным документам государственного земельного кадастра относятся

документы, содержащие перечни земель, находящиеся в собственности Российской Федерации, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований, доклады о состоянии и об использовании земельных ресурсов, статистические отчеты, аналитические обзоры, производные кадастровые карты (планы), иные справочные и аналитические документы.

• 5. Состав документов государственного земельного кадастра и порядок их ведения

устанавливаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами».

• Единая система технологических документов (ЕСТД) ГЗК представляет собой

комплекс документов, обеспечивающих его ведение.

• По своему содержанию указанные документы подразделяют на три основные

квалификационные группы:

• -документы общего назначения;

• -документы, определяющие состав сведений ГЗК;

• -технологические документы, устанавливающие правила ведения ГЗК.

• В соответствии с уровнями ведения ГЗК документы по назначению

подразделяются на :

• -единые для всех уровней ведения ГЗК;

• -по ведению ГЗК на уровне кадастрового района;

• - --«»-- кадастрового округа;

• - --«»-- на федеральном уровне.

• Более подробно о составных частях земельного кадастра и процессуальных

положениях об их использовании в ходе государственного кадастрового учета в современных условиях излагается в последующих курсах специальности «Земельный кадастр».

21. История земельного кадастра в России

История российского земельного кадастра восходит к более древнему

возникновению этого понятия за пределами нашей страны и, безусловно, основана на этих мировых принципах, поскольку до 1917 года развитие страны хотя и велось особым путем, но на базе феодальных, а затем и капиталистических принципов построения общественных экономических отношений. Источники в этом вопросе свидетельствуют, что история российского земельного кадастра берет начало со времен существования могущественного древнерусского государства – Киевской Руси (Шестой век).

Далее влияние монгольского владычества также дало развитие землеустройству и земельному кадастру, целью которого было становление для сбора дани верного учета жителей и их имущества. Здесь земля как главная доходная часть при раскладке дани уже учитывалась как количественно, так и качественно. Сведения на каждого частного лица сводились по территориям целых княжеств. Второй сферой межевых действий в период монголо-татарского ига являлось распространение местных межевых законов.

Следующий этап межевания связан с введением поместной системы при Иване Грозном. Такие поместья первоначально служили вознаграждением за царскую службу. Земля предоставлялась в потомственное или пожизненное владение. Царским Указом от 20 сентября 1556 года был утвержден первый писцовый наказ, велевший разверстать «землемерием» все поместья, а излишки разделить между неимущими. Наблюдение за земельными описаниями было поручено Поместной избе. Это первый в истории российского государства орган, ведающий управлением землей. Впоследствии он был преобразован в Поместный Приказ. В том же 1556 году был составлен Писцовый наказ с приложением землемерных начертаний, который являл собой прообраз земельно-кадастровой системы государства. Была введена мера площади – десятина. Это площадь, несколько больше гектара.

• В результате первых картографических работ была составлена первая карта

Московии, а также карта Московского государства с частью Сибири и Татарии. На этой основе была написана первая русская геометрия, вернее, геодезия, имевшая название «Книга, именуемая геометрия, или землемерие радиксом и циркулем, глубокомудрая, дающая легкий способ измерять места самые недоступные, плоскости, дебри»

• Этот первый опыт развития земельных отношений в России к средине 17 века

накопил большое число указов и предписаний по земельным делам. Сложилось обширное межевое учреждение – Поместный приказ. Все это было использовано при подготовке Соборного Уложения 1649 года, в состав которого важнейшей частью вошел первый в истории России свод межевых законов. Уложением были названы два основных вида межевых действий:

• -спорное и бесспорное межевание земель еще не межеванных,

• -спорное и бесспорное восстановление межевых знаков.

• Такое межевание, названное валовым, велось до 1686 года и исполнило следующие

задачи государства:

• -юридическую – установление прав владения землей;

• -административную – установление единиц государственного деления и

управления;

• -хозяйственную – уменьшение невыгодных в хозяйственном отношении условий

владения и пользования землей;

• -финансовую – создание условий для более полного и правильного обложения

налогами;

• -главную политическую – удовлетворение интересов класса феодалов и, как

следствие, укрепление феодального государства.

• Сложившаяся в результате валового межевания система просуществовала до

начала 18 века. Петром Первым в ходе его реформ Поместный приказ был ликвидирован и его функции были распределены между несколькими учреждениями. По Указу Петра деление земли на вотчины и поместья было прекращено. Взамен по образу тогда уже развитого западно-европейского общества были введены новые понятия «недвижимая собственность» (Liegenschaft) или «имение».

• Указ 1785 года «О вольности дворянской» окончательно закрепил полную

феодальную собственность на землю. Введенная Петром подушная подать взамен налога с земель также двинула вперед земельные отношения. Существенно снизилась значимость межеваний, так как отпала нужда в кадастровых описаниях с целью налогообложения. Вотчинной Коллегии, созданной на базе Поместного приказа, из большого перечня ранее ведущихся межевых дел вменялось только разбор и укрепление прав на недвижимое имущество (землю) и производство межеваний по заявительному принципу. В то же время петровские времена связаны с быстрым развитием геодезических знаний. По его указу были начаты работы по составлению карты России. И хотя они закончились через 25 лет после его смерти, эти работы дали первый в истории государства напечатанный атлас земель России. Опыт мелкомасштабных геодезических работ был использован при съемках более крупных масштабов для составления планов Москвы и Петербурга в 1731-1739 годах.

• Однако уменьшение объема межевых работ привело к большим земельным

беспорядкам. Поэтому в 1754 году был издан Указ о проведении Государственного межевания с проверкой всех прав на землю. В 1765 году Екатерина Вторая издала Манифест о Генеральном межевании. Это межевание было уже инструментальным, с установлением границ на местности, закладкой межевых знаков, с ведением экономического примечания, где отражались сведения о количестве хозяйственных построек, скота и другие данные. При Сенате была учреждена Главная межевая канцелярия, а также Московская губернская межевая канцелярия и партии межевщиков. Межевание было призвано закрепить за владельцами только то, что им принадлежит в соответствии с документами или специальными законами.

• За 30 лет было отмежевано 22 губернии. Продолжалось оно практически до 1861

года, а в некоторых губерниях проводилось и в 70-х годах 19 века. После завершения работ по уезду составлялся уездный план в масштабе 500 сажен в одном дюйме (1 : 45000). В 1767 году установлен особый специальный вид межевания. Оно проводилось через землемеров генерального размежевания земель, но по просьбам владельцев и за их счет. Кроме генерального и специального межеваний во второй половине 19 – начале 20 века проводились «особые межевания». К ним относились : размежевание лесов, башкирских дач, поземельное устройство государственных крестьян, поземельное устройство крестьян и межевание некоторых отдаленных местностей России.

• В 1779 году при Межевой канцелярии в Москве была учреждена Землемерная

школа, названная Константиновской, переименованная в 1819 году в Константиновское землемерное училище, а с 1835 года преобразованная в Константиновский межевой институт (ныне Государственный университет по землеустройству).

• Наряду с совершенствованием межевых действий в России достаточно успешно

велись и совершенствовались земельно-оценочные работы как вторая важная составляющая кадастра земель. Так, в 1837 году в России было учреждено Министерство государственных имуществ, которое в качестве одной из своих первоочередных задач провозгласило задачу уравнения денежных сборов с государственных крестьян путем дифференциации их на основе определения доходности земель в различных губерниях Российской империи. С этой целью было решено приступить к разработке государственного земельного кадастра. Кадастровые работы начались в 1838 г. и продолжались более 20 лет. На этом первом этапе новое распределение земельного налога было установлено для 19 губерний. В 1859 году была принята новая инструкция для оценки земель, где, в частности, рекомендовалось «производить оценку земель в таком виде, чтобы она могла послужить для определения капитальной ценности земель на случай продажи их крестьянам в полную собственность». Согласно этой инструкции все пахотные земли подразделялись на 5 классов : 1 – лучшие, 2 – хорошие, 3 – средние, 4 – посредственные, 5 – плохие. Каждый класс в зависимости от урожайности ржи делился на 3 степени. При распределении государственного поземельного налога в 1882 году все губернии Европейской России были распределены на 11 групп. Оценка земель и размеры среднего обложения десятины земель колебались в пределах от 1\4 копейки для Архангельской губернии до 10 копеек для Курской.

• Российское земское кадастровое дело богато разнообразием оценочных методик,

среди которых совершенно определенно выделяются два типа земских кадастров:

• Нижегородский, в основу которого были положены результаты детального

изучения почв (земли) как естественно- исторического тела;

• Московский, основу которого составляли данные экономико-статистических

обследований рыночного оборота земель.

• Проводившиеся в 1882-1887 годах работы по оценке земель Нижегородской

губернии возглавлялись русским ученым, основоположником отечественного почвоведения, профессором В.В. Докучаевым.

• (Некоторые источники добавляют и третий метод – Черниговский – ныне

Украина, который основан на практическом совмещении двух выше означенных.

• В 1893 году в России был принят Закон об оценке недвижимых имуществ, который

потребовал замены сравнительной оценки земельных угодий по уездам на определение абсолютной величины чистого дохода каждого отдельного владения, абсолютной оценки земли как имущества, как собственности. Метод определения чистого дохода через сопоставление выручек и затрат стал постепенно заменяться более прогрессивным показателем ценности земли – капиталистической земельной рентой.

• Новая аграрная политика Российского государства 1906-1910 годов связана с

именем Петра Аркадьевича Столыпина. 19 ноября 1906 года вышел в свет Указ «Об изменении и дополнении некоторых постановлений об крестьянском землевладении».

Основные положения Указа :

• 1. При сохранении помещичьей собственности на землю создание земельной

собственности зажиточных крестьян на селе.

• 2. Разрушение крестьянской общины и зарождение частного капитала внутри

деревни.

• 3.Ликвидация недостатков землепользования путем землеустройства.

• 4. Расширение товарного оборота земель через банки (крестьянский и дворянский).

• 5. Массовое переселение крестьян в восточные регионы страны.

• Новая земельная политика была определена целым рядом законов и положений.

Упомянутый Указ от 19 ноября 1906 года был принят Думой как закон 14 июня 1910 года. 29 мая 1911 года был принят Закон о землеустройстве с последующими дополнениями 19 июня 1911 года и изданный в 1912 году как Положение о землеустройстве.

• В конце 19 – начале 20 веков земельные отношения в России обеспечивались

множеством различных учреждений, относящихся к разным министерствам. Межевые дела находились в ведении Минюста и его губернских органов, крестьянское внутриобщинное землеустройство – в ведении МВД, землеустройство государственных и частновладельческих земель – в ведении учреждений Министерства Земледелия, удельные земли – в ведении Двора, устройством духовных земель занимались центральные и местные духовные учреждения.

• В соответствии с Указом от 19 ноября 1906 г. основной объем землеустроительных

мероприятий был передан созданным губернским и уездным землеустроительным комиссиям во главе с центральным землеустроительным комитетом.

• В первые годы осуществления новой аграрной политики (1906-1909) основное

содержание землеустройства было направлено на решение двух задач:

• -содействие зажиточному крестьянству в устранении убыточных для хозяйств

недостатков землевладения – чересполосицы и дальноземелья;

• -содействие в увеличении землевладений за счет земель, приобретенных с

помощью Крестьянского поземельного банка.

• Закон же о землеустройстве 1911 года установил перечень действий, которые и

составили основное содержание столыпинского землеустройства:

• 1.Выдел земель отдельным селениям сельских общин.

• 2.Выдел земель выселкам и частям селений.

• 3.Выдел отрубных участков отдельным членам сельских обществ и

имеющих отдельное владение селений.

• 4. Полное, по целым сельским обществам и имеющим отдельное владение

селениям, разверстание угодий между членами общества или селения на отрубные участки.

• 5. Уничтожение чересполосицы подлежащих действию Положения земель с

прилегающими владениями.

• 6. Разверстание с одним местам (на отрубные участки) земель разного владения,

включенных в одну дачу разверстания.

• 7. Раздел угодий, находящихся в общем пользовании крестьян и частных

владельцев.

• 8. Отграничение подлежащих землеустройству земель от смежных владений в тех

случаях, когда предварительное установление внешних границ необходимо для исполнения выше указанных землеустроительных действий.

• По своему характеру указанные действия делились на групповые и единоличные. В

свою очередь, групповое землеустройство делилось на межселенное и внутриселенное.

• Законом устанавливалось следующее содержание землеустроительного процесса:

• Подготовительные работы – подготовка дела.

• Составление проекта землеустройства и предъявление его населению.

• Рассмотрение и утверждение проекта .Приведение проекта в исполнение.

• Все работы проводились по планам генерального и специального межеваний.

• К технической части относилось:

• -определение площади в целом и по угодьям;

• -обследование местности в водном отношении;

• -проектирование дорожной сети;

• -оценка земель;

• -образование землевладений и размещение их на плане и в натуре.

• Использовались астролябии, теодолиты, буссоли, экеры, мерные цепи и ленты,

аршины. Ставили межевые столбы.

• Столыпинское землеустройство послужило рычагом ускорения развития

капитализма. В период его проведения усилилась дифференциация крестьянства, быстрыми темпами стал расти класс мелких деревенских капиталистов – кулаков, расширились товарные отношения, укрепились связи крестьянства с рынком. Резко увеличился торговый оборот землей, возросла ее аренда.

• Большую роль в увеличении объемов продажи земель сыграл Крестьянский

поземельный банк, деятельность которого была тесно связана с землеустройством. Роль землеустроительной службы и Крестьянского поземельного банка в проведении Столыпинской реформы была определяющей. Эти два органа по сути решали все вопросы наделения крестьян землей, включая оценку стоимости выделенного на местности участка, выдачу кредитов на почти полную стоимость участка на весьма льготных условиях и на срок свыше 50 лет, выдачу правовых документов.

• Однако, за 9 лет столыпинской реформы, несмотря на громадные усилия

правительства и местных органов управления, о своем желании выделиться из общины заявили менее 1\4 крестьянских дворов, а землеустройство хуторское и отрубное было завершено только для 12 % общего количества дворов. После вступления России в первую мировую войну объемы землеустроительных работ значительно сократились, а в 1917 году после февральской революции под нажимом большинства крестьянства, недовольного землеустройством, постановлением Временного правительства от 28 июня 1917 года землеустроительные комиссии были ликвидированы. Выделение хуторов и отрубов прекратилось.

• В целом столыпинское землеустройство не реализовало выдвинутые

правительством цели. В деревне обострились классовые противоречия. Образовалось множество форм землепользования и землевладения : помещичье, общинное, подворное, хуторское, отрубное, частновладельческое, церковное, государственное и др.

• Излагая историю землеустройства дореволюционной России, мы, конечно,

понимаем, что землеустроительные действия сопровождались не только земледельческими процедурами, но и ведением земельно-кадастровых работ по тем правилам, что устанавливались в тот или иной период развития Российского государства.

• Одним из подтверждений этого приведем некоторые статистические сведения из

работы А.В. Чаянова «Что такое аграрный вопрос?»

• «По статистике 1905 года у нас в Европейской России было земли:

• надельной 138 768 тыс. десятин

• казенной 138 086 ---«»---

• частновладельческой 101 735 ---«»---

• удельной 7 843 ---«»---

• церковной 1 872 ---«»---

• монастырской 740 ---«»---

• разной 6 148 ---«»---

• Итого 395 192 ---«»----

• Если мы возьмем теперь частновладельческую землю, то она распадается между

главнейшими владельцами в круглых цифрах так:

• Земли дворян

• 1905 г. 53 млн десятин

• 1911 43 -«»-

• Земли крестьян

• 1905 24 -«»-

• 1911 30 -«»-

• Земли купцов

• 1905 16 -«»-

• 1911 18 -«»-

• Земли мещан

• 1905 4 -«»-

• 1911 3 -«»-

• Итак, количество земли в Европейской России составляет около 395 млн десятин.

Но далеко не вся земля годна для хозяйства. Огромное количество ее лежит далеко на севере, покрыто болотами и густыми лесами. Если мы оставим в стороне неудобную землю и лес, то у нас останется около 186 млн десятин. Из них на долю частных владельцев, казны, монастырей и проч. приходится около 56-60 млн десятин. Эти 56-60 млн десятин и являются, в сущности, той землей, которая может быть и должна быть обращена на благо народа. Кроме того остаются земли Сибири и среднеазиатских владений.

Сколько же нужно народу земли, чтобы был утолен его основной земельный голод ?

• Всего у нас крестьянских хозяйств около 16 миллионов. Из них испытывают

ту или иную по силе земельную нужду около 10,5 млн хозяйств…..»

• Землеустройство после Октябрьской (1917 года) революции приобрело иное

содержание. Руководитель Советского государства В.И. Ленин понимал, что разрушить помещичье и церковное землевладение и создание опоры в деревне через передачу земель малоимущим крестьянам возможно только посредством землеустройства.

• Главной задачей землеустройства являлось проведение в жизнь Декрета о земле,

принятого Вторым Всероссийским съездом Советов 26 октября (8 ноября) 1917 года. Перед землеустройством была поставлена задача практического осуществления передачи экспроприированных земель в пользование трудового крестьянства. В развитие основных положений Декрета были приняты 19 февраля 1918 года Декрет ВЦИК «О социализации земли», 14 февраля 1918 года Положение ВЦИК «О социалистическом землеустройстве и мерах перехода к социалистическому земледелию».

• После уравнительного распределения земель, происшедшего в ходе революции

1917 года, значительно усилилась неустроенность крестьянского хозяйства, были разрушены прежние хозяйственные связи, углубились недостатки землепользования (чересполосица, дальноземелье и т.п.). Поэтому главное требование названных выше законов заключалось в сведении чересполосной земли к одному месту и ликвидации «распыленности» земельных массивов. Согласно Инструкции от 11 марта 1919 года по применению Положения о социалистическом землеустройстве отводы и выделы земель должны были обязательно представлять собой один сплошной массив. При этом должны быть обязательно уничтожаться путем обмена соответствующих земель чересполосица, вклинивание или вкрапливание посторонних участков, неправильность очертаний и прочие недостатки расположения земель.

• На 1919 год планировалось провести землеустроительные работы на площади 21

млн га (19 млн десятин), а в 1920 г. – 23,7 млн га. Такие грандиозные планы по причине недостаточности специалистов, геоинструментов и картографических материала в 1919 году не были выполнены.

• После образования в 1922 году Союза ССР землеустройство стало регулироваться

союзным земельным законодательством. На базе принятых Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик, Земельного кодекса РСФСР были введены в действие и соответствующие нормативные акты. Важнейшим документом стали Общие начала землепользования и землеустройства, утвержденные ВЦИК СССР 15 декабря 1928 года. Были названы две формы землеустройства : межселенное и внутриселенное. Последнее делилось на 4 группы :

• землеустройство коллективных хозяйств;

землеустройство групповое;

землеустройство внутрихозяйственное;

землеустройство обособленных хозяйств.

Межселенное землеустройство охватывало одновременно по два или несколько

селений и являлось прообразом современного межхозяйственного землеустройства. Оно осуществлялось обычно по инициативе государства и за счет госбюджета. После его завершения и отвода земель пользователям производилась государственная запись землепользования (земельная регистрация) с оформлением документов на отведенные земли для отдельных земельных обществ и хозяйств.

• Внутриселенное землеустройство имело цель упорядочить использование земель

внутри земельного общества или хозяйства. Его условно можно разделить на две категории : групповое и индивидуальное (по хозяйствам коллективным, обособленным и другим). Впоследствии групповое внутриселенное землеустройство стало разновидностью межхозяйственного, а индивидуальное внутриселенное землеустройство объединено под одним наименованием «внутрихозяйственное землеустройство».

• Во время сплошной коллективизации, начиная с 1928 года землеустройство в связи

с недостатком специалистов и оперативностью проведения работ по формированию землепользований и организации их территории проводилось упрощенными методами и носило характер землеуказаний. Это по определению того времени есть составление проекта на основе простейших добытых данных и оно должно отвечать потребностям текущих сельскохозяйственных кампаний в отношении расширения посевов, указания определенных мест сева, включительно до отдельных культур и установления севооборотов. Землеуказания предназначены для быстрого оформления землепользования вновь возникающих колхозов и совхозов.

• Наряду с землеуказаниями при коллективизации кустовым методом проводилось

углубленное землеустройство сельскохозяйственных предприятий с охватом зоны деятельности МТС с целью организации земель для ведения крупного общественного хозяйства на базе машинной техники МТС.

• Массовые работы по осуществлению землеустройства на должном техническом

(геодезическом) уровне, установлению границ и площадей землепользований хозяйств и их юридическому оформлению были проведены в соответствии с постановлением СНК СССР от 7 июля 1935 года «О выдаче сельскохозяйственным артелям государственных актов на бессрочное (вечное) пользование землей».

• К 1937 году процесс коллективизации сельского хозяйства практически

завершился, в колхозы и совхозы было вовлечено 93 % крестьянских хозяйств. Центр тяжести землеустройства постепенно переместился на внутрихозяйственное устройство территории. Те виды работ, которые во все времена предшествовали ведению земельного кадастра, все больше перестали быть необходимы.

• Вместе с этим в условиях стабильности («вечности») землепользований и в

законодательстве, и в практике постепенно перестали существовать кадастровые действия государства по управлению землей. Хотя на первых порах становления Советской власти вопрос об организации количественного и качественного учета ее и разработке нового социалистического земельного кадастра был поставлен.

• В 1925 году декретом Совнаркома РСФСР «О мерах по улучшению

землеустройства» Наркомзему было предложено «разработать и преподать в руководство земельным органам подробные правила о сравнительной расценке земель, а также произвести опыт предварительного кадастра при землеустройстве».

• Первые оценочные работы не были оригинальны по сравнению с

дореволюционными, в том числе применялся и известный метод В.В. Докучаева. Однако с переходом на сплошную коллективизацию и после ее завершения всякие работы в этой области были прекращены. Но и в то время оставались свои взгляды на экономические проблемы социализма, в том числе и на проблемы экономической оценки земли и земельного кадастра. Хотя в Большой Советской Энциклопедии излагалось, что «в Советском Союзе, где нет частной собственности на землю, нет оснований и для ведения кадастра». Но нужда в оценке земли как средства производства и в условиях социализма оставалась всегда.

• К проблеме земельного кадастра законодательство России возвратилось на базе

возобновленных в 60-е годы научно-исследовательских работ (прежде всего, Почвенным институтом имени В.В. Докучаева) в Основах земельного законодательства Союза ССР и союзных республик и Земельном кодексе РСФСР 1971 года.

• «Для обеспечения рационального использования земельных ресурсов

ведется государственный земельный кадастр, содержащий совокупность достоверных и необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Государственный земельный кадастр включает данные регистрации землепользований, учета количества и качества земель, бонитировки почв и экономической оценки земель.

• Данные государственного земельного кадастра служат целям организации

эффективного использования земель и их охраны, планирования сельскохозяйственного производства, мелиорации земель и химизации сельского хозяйства, а также осуществления других народнохозяйственных мероприятий, связанных с использованием земель.

• Земельный кадастр ведется за счет государства по единой для Союза ССР системе.

Порядок ведения государственного земельного кадастра, формы кадастровой документации, периодичность уточнения и обновления кадастровых данных устанавливается Советом Министров СССР».

• Регистрация землепользований – это запись в государственных документах

установленного образца сведений о земельных участках, позволяющих однозначно закрепить их правовое положение, качественные, количественные, ценностные характеристики, географические параметры.

• До земельной реформы при характеристике объекта использования термин

«землепользование» рассматривали в качестве основной регистрационной единицы и обычно определяли как земельный участок (часть земной поверхности), имеющий закрепленные в натуре (на местности) границы и принадлежащий юридическому лицу или гражданину на законных основаниях, будучи предоставлен им в пользование по решению компетентного органа власти.

• Регистрацию проводили в государственных земельно-кадастровых книгах районов

(городов). В процессе регистрации в качестве подтверждения прав выдавали Государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей. Если участок предоставляли на определенный срок, то заключался договор срочного пользования.

• Количественный и качественный учет земельного фонда представлял собой

государственное мероприятие по получению, систематизации, накоплению и обновлению сведений о количестве, хозяйственном использовании, состоянии и качестве земельных ресурсов, необходимых для решения управленческих задач.

• Бонитировка почв – это сравнительная оценка естественного плодородия почв, их

группировка по природным диагностическим свойствам, влияющим на урожайность сельскохозяйственных культур при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия.

• Так, если естественное плодородие земли создает вся совокупность природных

условий (климат, рельеф, почва), влияющих на условия произрастания растений, то разное содержание химических веществ и физико-химические свойства верхнего слоя почвы обуславливают ее потенциальные возможности, а в конечном итоге – потенциальное плодородие.

• В качестве бонитировочных критериев в СССР принимали те свойства и признаки

почв, которые позволяли более полно, достоверно и объективно оценить способность почвы удовлетворять потребности возделываемых культур в питании, влаге в конкретных условиях водного, воздушного режимов и реакции среды.

• Основные или типичные критерии для бонитировочной оценки всех без

исключения почв, включали : гранулометрический состав почв, содержание гумуса в пахотном слое и др. А отрицательные свойства почв, лимитирующие плодородие, учитывали в виде поправочных коэффициентов на кислотность, солонцеватость, засоление, гидроморфизм, плотность сложения и пр.

• Основной оценочный показатель при бонитировке почв – балл бонитета. По

каждому свойству почв устанавливали зависимость урожайности от значения показателя почвенного свойства. Максимальную урожайность, приходящуюся на почвенный фактор, принимали за 100 баллов.

• Экономическая оценка земель характеризовала производительную способность

земли как средства производства с помощью системы натуральных и стоимостных оценочных показателей.

Система государственного кадастра земель в период последней российской земельной реформы (1990-2010 годы), пройдя два этапа (переходный –до 2000 года и этап законодательного формирования государственной системы земельного кадастра – с 2000 г. по март 2008 г.) в настоящее время перешла на третий этап создания системы и ведения государственного кадастра недвижимости.

В правовом отношении формирование этой системы обусловлено федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», иными федеральными законами и нормативно-правовыми актами, необходимость которых была продиктована этим поворотным документом. Среди последних надо отметить утвержденную в 2005 году постановлением Правительства Российской Федерации подпрограмму «Создание системы кадастра недвижимости» (2006-2011 г.г.) Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости» (2002-2007 г.г.), а также принятый в начале 2010 года и введенный в действие с 01.03.2010 в целях обеспечения функционирования Единой федеральной системы регистрации прав и кадастрового учета объектов недвижимости федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Последний правовой акт внес соответствующие созданию этой единой системы изменения как в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». так и в Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Организационно-правовое и административно-технологическое обеспечение текущего этапа формирования кадастровых отношений на основе создания с 01.03.2009 Федеральной службы Росреестра в настоящее время определено:

Указом Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 года № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»;

распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.03.2009 № 409-р «Об исполнении Указа Президента Российской Федерации от 25.12.2008 № 1847»;

постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»;

приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) от 24.08.2009 № 457 «Об утверждении плана-графика формирования единых территориальных органов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Ожидается, что силами Росреестра, его подведомственных предприятий, организаций и учреждений, предпринимательского саморегулируемого сообщества кадастровых инженеров при совместном участии региональных органов государственной власти и местного самоуправления, заинтересованных юридических лиц и всего населения до начала 2014 года в России будет создана полная электронная база кадастра недвижимости.

Актуализировал 11.12.2009 А.В.Барцев