§ 7. Преимущественные права на заключение договоров об использовании чужого имущества (п. 2337-2342)

2337. Право на продление договора аренды, который вскоре должен прекратиться истечением срока, на новый срок. Данное право принадлежит арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК) или договором (ст. 621)*. 06 условиях и порядке осуществления данного права —см. п. 638 Учебника.

* В ранее действовавших актах данное право обозначалось как «преимущественное право на возобновление договора аренды», что, конечно же, было неточным: договор аренды, который еще не прекратился, не может быть возобновлен.

2338. Право на продление договора коммерческого найма жилого помещения, который вскоре должен прекратиться истечением срока, на новый срок. Данное право принадлежит всякому нанимателю жилого помещения, безотносительно к исполнению им своих обязанностей, за исключением нанимателей, занимающих жилое помещение на условиях поднайма (ст. 684, п. 6 ст. 685 ГК). Реализация этого права может быть осуществлена нанимателем двояким образом, что зависит от поведения наймодателя. Если наймодатель не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора найма предложил нанимателю заключить новый договор на тех же или иных условиях, нанимателю следует положительно отозваться на данное предложение*. Если наймодатель в течение указанного срока молчит, а наниматель продолжает пользоваться помещением, то договор найма считается продленным на прежних условиях и на тот же срок, что и предыдущий.

* Но наймодатель может сделать иначе: предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. В этом случае преимущественного права на продление договора найма у нанимателя не возникает и реализовано, естественно, быть не может.

2339. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать более помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, то наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК). Как видим, и в данном случае законодатель предпочел не признавать за обладателем преимущественного права возможности его защиты посредством перевода на себя прав и обязанностей по сделке, заключенной в нарушение его права, но позволил ему воспользоваться универсальными средствами защиты.

2340. Из п. 654 и 655 Учебника мы знаем, что обязательным условием заключения с гражданином договора социального найма жилого помещения является признание данного гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий. Но и сами граждане, признанные нуждающимися, подразделяются на граждан с правом первоочередного и внеочередного, т.е., преимущественного получения жилой площади. Преимущественное право заключения договора социального найма жилого помещения принадлежит категориям граждан, перечисленным в ст. 36 (первоочередное) и 37 (внеочередное) Жилищного кодекса РСФСР, а также —в нормах некоторых других законодательных актов (ст. 24 Закона РСФСР от 21 декабря 1990 г. № 438-1*; ст. 16 Закона РФ от 18 октября 1991 г. № 1761-1**; абз. 3 п. 5 ст. 55 Закона РФ от 10 июля1992 г. № 3266-1***; см. п. 3 ст. 5 Закона РФ от 15 января1993 г. № 4301-1****; абз. 1 ч. 1 ст. 5 Закона РФ от 21 января 1993 г. № 4328-1*****; подпункты 4 пунктов 1 ст. 14 и 21, подпункты 3 пунктов 1 ст. 15, 16 и 18 Федерального закона от 12 января 1995 г. № 5-ФЗ****** и др.).

* Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 30. Ст. 411; Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 21. Ст. 748.

** Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1991. № 44. Ст. 1428; 1992. № 28. Ст. 1624; 1993. № 1. Ст. 21; СЗ РФ. 1995. № 45. Ст. 4242; 2000. № 33. Ст. 3348; 2001. № 1. Ч. I. Ст. 2; № 53. Ч. I. Ст. 5030.

*** Действует в редакции Федерального закона от 13 января 1996 г. № 12-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 150; 1997. № 47. Ст. 5341; 2000. № 30. Ст. 3120; № 33. Ст. 3348; 2001. № 1. Ч. I. Ст. 2; № 53. Ч. I. Ст. 5030; 2002. № 7. Ст. 631; № 12. Ст. 1093; Российская газета. 2002, 28 июня.

**** Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 7. Ст. 247; СЗ РФ. 1996. № 32. Ст. 3838; 2000. № 33. Ст. 3348; 2001. № 29. Ст. 2953.

***** Действует в редакции Закона РФ от 21 июля 1993 г. № 5481-1 // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 34. Ст. 1395; 1997. № 47. Ст. 5343; 2000. № 33. Ст. 3348.

****** СЗ РФ. 1995. № 3. Ст. 168; 1998. № 47. Ст. 5703, 5704; 2000. № 2. Ст. 161; № 19. Ст. 2023; 2001. № 1. Ч. I. Ст. 2; № 33. Ч. I. Ст. 3427; № 53. Ч. I. ст. 5030.

2341. Преимущественное право заключения договора пользования железнодорожными камерами хранения — признавалось за транзитными пассажирами (ч. 2 ст. 91 ранее действовавшего Транспортного Устава железных дорог РФ).

2342. Преимущественное право заключения договора на использование природных ресурсов:

1) участка континентального шельфа РФ — признается за лицами, перечисленными в ч. 4 ст. 7 и ч. 2 ст. 11 Федерального закона от 30 ноября 1995 г. № 187-ФЗ «О континентальном шельфе Российской Федерации»*;

* СЗ РФ. 1995. № 49. Ст. 4694; 1999. № 7. Ст. 879; 2001. № 33. Ч. I. Ст. 3429.

2) исключительной экономической зоны РФ — признается за лицами, перечисленными в п. 2 ст. 9 Федерального закона от 17 декабря 1998 г. № 191-ФЗ «Об исключительной экономической зоне Российской Федерации»**;

* СЗ РФ. 1998. № 51. Ст. 6273.

3) животного мира — признается за лицами, перечисленными в ст. 49 Федерального закона от 24 апреля 1995 г. № 52-ФЗ «О животном мире»***.

* СЗ РФ. 1995. № 17. Ст. 1462.