38. Эмфитевзис и суперфиций.

Наследственные и отчуждаемые права на вещь, устанавливавшие длительное пользование чужой землей под здание (суперфиций) и под обработку (эмфитевзис). От сходных сервитутов они отличались своим широким правом пользования, своей отчуждаемостью и способностью переходить по наследству. От простого найма или аренды они отличались защитой соответствующих прав против всех нарушителей (наем и аренда считались обязательственными отношениями и их защита носила личный характер).

Суперфиций. В общем смысле слова – все созданное над и под землей и связанное с поверхностью земли. Суперфиций – наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле.

Постройка здания производилась за счет нанимателя участка (суперфициария). Право собственности на строение признавалось за собственником земли. Только суперфициарию принадлежало в течение срока суперфициарного договора право осуществлять пользование зданием. Исторически соглашение о суперфиции возникло в отношении земель, принадлежавших государству или городам, не подлежавших продаже, и носило публично-правовой характер. За предоставленную под постройку землю наниматели должны были в установленные сроки вносить государству определенную наемную плату (поземельный оброк).

Для установления суперфиция требовалась (кроме простого договора) передача постройки. Претор уполномочивал приобретателя против новых приобретателей земли. Право суперфиция могло устанавливаться также путем давности и легатов. Суперфициарий мог передавать свое право по наследству и путем сделок между живыми (отчуждать, закладывать, обременять сервитутами – без ущерба для прав собственника земли). Для сделок отчуждения требовалось согласие собственника.

Суперфициарий обязан был уплачивать собственнику земли в срок поземельную ренту (включала текущие платежи и недоимки, накопившиеся за прежнее время), государственные подати и налоги.

Собственник не мог произвольно лишить суперфициария его правомочий (ограничивался получением поземельной ренты, в случае неуплаты в установленные сроки мог возбудить иск о собственности).

Суперфиций прекращался:

1) с истечением назначенного при его установлении срока;

2) вследствие дереликции (отказа от этого права со стороны суперфициария);

3) вследствие слияния права (приобретения суперфициарием права собственности на участок или собственником – суперфиция);

4) вследствие погасительной давности.

Эмфитевзис.

Государственные или муниципальные земли отдавались внаем частным лицам на длительный срок или навсегда с оговоркой, что наниматель и его наследники не будут лишены владения, если будут платить определенную годовую плату. Положение собственника оставалось таким же, как и при всякой аренде. При обычной аренде наниматель имел только право требования, при наследственной аренде права нанимателя принимают характер прав на вещь.

Нанимателям претор предоставлял интердикты для защиты от нарушений владения, а также иск, аналогичный виндикации, против всякого нарушителя и даже против собственника. Наниматель мог отчуждать, закладывать и завещать свое право, не ухудшая положение собственника. В республиканскую эпоху это право распространялось среди мелких арендаторов, при империи – среди арендаторов крупных земельных фондов

С течением времени данная форма стала проникать в сходное по содержанию право эмфитевзиса. Тексты, предназначенные для наследственной аренды, распространились на эмфитевзис путем интерполяции.

Эмфитевзис – отчуждаемое и передаваемое по наследству вещное право долгосрочного пользования и извлечения плодов из недвижимого имущества за определенную плату. Первоначально применялся на завоеванных землях, позднее перенесен в Италию. Первоначально применялся для превращения необработанных пустырей в обработанные сельскохозяйственные фонды (постепенно стал относиться и к обработанным землям). Выражение эмфитевзис стало охватывать всякий земельный сельскохозяйственный участок, составляющий объект наследственной аренды. Первоначально установление этой аренды имело форму эмфитевтической продажи (при условии уплаты умеренной покупной цены и ежегодной выплаты аренды).

Права эмфитевты (лица, которому принадлежало право эмфитевзиса) были широки:

1) Не являясь собственником, он имел право осуществления всего содержания права собственности.

2) Он осуществлял владение и пользовался владельческой защитой.

3) Как и собственнику, ему принадлежали петиторные иски.

4) Плоды земли и все доходы поступали в его собственность после отделения.

5) Его права переходили к наследникам, могли быть завещаны, подарены и проданы надежным приобретателям. При продаже он был обязан уведомить собственника и отчислить 2% от цены эмфитевзиса или предоставить собственнику право первой купли.

6) Он мог изменить хозяйственное назначение вещи (но не ухудшить ее).

7) Он мог устанавливать залоги и сервитуты.

Обязанности эмфитевты:

1) Должен вести хозяйство как хороший хозяин.

2) Должен платить общественные налоги.

3) Должен вносить собственнику ежегодную ренту (была ниже обыкновенной наемной платы, поэтому он не имел права на ее уменьшение).

Для защиты своих прав против всякого владельца эмфитевта имел особый иск и владельческие интердикты.

Права эмфитевты прекращались в следующих случаях: при нанесении им большого ущерба, собственник мог лишить его участка при 3-летней неуплате ренты или публичных налогов; при нарушении предписаний о продаже. Собственник земли имел по поводу исполнения обязанностей особый иск против эмфитевты.