Глава 3. Участие в инвестиционных жилищных проектах (долевое строительство)

3.1. Характеристика Федерального закона

"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

и иных объектов недвижимости и о внесении изменений

в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

В данной главе рассмотрим правовые и организационные аспекты участия граждан (физических лиц) в инвестиционных жилищных проектах (долевом строительстве). Заметим, что участие в долевом строительстве - отнюдь не новый способ решения жилищного вопроса (в отличие от ипотеки, см. далее) - достаточно в этой связи вспомнить еще о советских жилищно-строительных и молодежных жилищных кооперативах (ЖСК и МЖК). Однако теперь такое строительство организуется по иным правилам.

Правовая регламентация участия граждан (физических лиц) в инвестиционных жилищных проектах (долевом строительстве) в настоящее время осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве). Поскольку данный Закон вступил в действие сравнительно недавно, мы прежде всего остановимся на его краткой характеристике.

Функциональное назначение рассматриваемого Закона заключается:

- в регулировании отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан (физических лиц), а также юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства. (Привлечение денежных средств граждан с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, допускается также в соответствии с законодательством РФ о жилищных накопительных кооперативах (ЖНК).);

- в установлении гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (под участниками долевого строительства, за исключением случаев, оговоренных особо, подразумеваются граждане (физические лица)).

Закон об участии в долевом строительстве состоит из 27 статей. Соответствующие положения Закона:

- устанавливают основные понятия (терминологию) по вопросам организационно-правового обеспечения участия граждан в долевом строительстве;

- определяют требования к застройщикам, имеющим право на привлечение денежных средств граждан в целях ведения долевого жилищного строительства;

- устанавливают требования к договору участия в долевом строительстве;

- определяют существенные и иные условия договора участия в долевом строительстве;

- предписывают застройщику использовать привлекаемые денежные средства исключительно для строительства в соответствии с проектной документацией;

- регламентируют порядок государственной регистрации права собственности на объекты долевого строительства, а также договора участия в долевом строительстве и (в необходимых случаях) уступки прав по договору;

- устанавливают требования к проектной декларации, информации о застройщике и проекте долевого строительства;

- определяют общий порядок производства, размещения и распространения рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;

- устанавливают требования к осуществлению государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства.

Кроме того, заключительные положения Закона об участии в долевом строительстве вносят изменения в действующие законодательные акты РФ:

- Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях;

- Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".