6.3. Особенности обмена жилых помещений, предоставленных

сторонам сделки по договору социального найма

При проведении обмена жилых помещений, предоставленных сторонам сделки по договору социального найма, следует руководствоваться соответствующими положениями ЖК РФ, вступившего в действие с 1 марта 2005 г.

Статья 72 ЖК РФ признает право нанимателей жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, на совершение такого обмена (далее - наниматель (наниматели)). Как следует из содержания статьи, наниматель вправе осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на другое жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю, если на это имеется письменное согласие наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи (в т.ч. временно отсутствующих).

Таким образом, намереваясь произвести обмен жилыми помещениями, используемыми по договорам социального найма, наниматель должен начинать не с изучения вариантов обмена, а с урегулирования своих взаимоотношений (в вышеуказанной форме) с наймодателем и совместно проживающими в жилом помещении членами своей семьи. Если письменное согласие на проведение обмена хотя бы от одного из указанных лиц не получено (к примеру, согласие дали все, за исключением признанной в качестве члена вашей семьи тещи, проживающей вместе с вами (с нанимателем) в данном помещении), то обмен не состоится по крайней мере до тех пор, пока такое согласие не будет получено либо пока вы всерьез не задумаетесь о реализации варианта принудительного обмена.

Со своей стороны, проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах, - т.е. проведения обмена по так называемой разъездной схеме. Если же между нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При вынесении решения о принудительном размене судом в должной мере учитываются как заслуживающие внимания доводы, так и законные интересы лиц, проживающих в жилом помещении, предоставленном по договору социального найма.

ЖК РФ предусматривает ряд ограничений в отношении обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений. Такой обмен, согласно ст. 72 ЖК РФ, допускается только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Уточним, что органы опеки и попечительства вправе отказать в даче согласия на обмен, в случае, если его осуществление нарушает права или законные интересы указанных выше лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями (об отказе в даче такого согласия) сообщаются заявителям в письменной форме в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Решение об отказе органа опеки и попечительства в даче согласия может быть обжаловано заявителем (его полномочным представителем) в суд в порядке, предусмотренном законодательством.

ЖК РФ допускает обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма гражданам, проживающим в этих помещениях, и расположенными как в одном, так и в разных населенных пунктах (в пределах территории РФ). В то же время согласно ст. 73 ЖК РФ обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном ЖК РФ перечне.

Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма производится с соблюдением требований ст. 74 ЖК РФ. В соответствии с указанной статьей обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей (при соблюдении вышеперечисленных условий) на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Такой договор составляется в письменной форме (соответствующими нанимателями) не менее чем в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, и подписывается сторонами договора.

Подписанные оригиналы договора об обмене жилыми помещениями представляются нанимателями соответствующим наймодателям, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения от последних согласия на осуществление обмена. Согласие (отказ в даче такого согласия) оформляется наймодателем в письменной форме и должно быть выдано обратившемуся не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ, и может быть обжалован нанимателем (его полномочным представителем) в судебном порядке.

Таким образом, подписанный нанимателями договор фактически вступает в силу только с получением согласия на обмен от каждого наймодателя. Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения служат основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором. Одновременно с каждым из давших согласие наймодателей (в соответствии с положениями договора об обмене) заключаются новые договора социального найма на обмененные жилые помещения. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего нанимателя и представления им указанных выше документов.

Отметим, что ЖК РФ допускает признание сделки по обмену жилыми помещениями, используемыми по договору социального найма, недействительной, если при ее осуществлении были нарушены какие-либо законные требования, например, не соблюдена форма договора и т.д. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным влечет за собой:

- переселение нанимателей и совместно проживающих с ними лиц в ранее занимаемые ими жилые помещения;

- возмещение убытков, причиненных друг другу сторонами признанного недействительным договора.

В этой связи следует остановиться на ситуации с обменом "наемного" жилого помещения на жилье, находящееся в собственности. С учетом изложенного выше механизм осуществления подобной сделки - чисто теоретически (поскольку ЖК РФ не предусматривает возможность такого обмена) - может быть следующим:

1. Наниматель должен получить необходимые для обмена согласия и разрешения (см. выше). Заметим, что идеальной в этом смысле представляется ситуация, в соответствии с которой наниматель пользуется жилым помещением (однокомнатной квартирой) единолично (по крайней мере, на момент подготовки сделки), а лица, с которыми он предполагает осуществить такой обмен, являются его родственниками (которых, в принципе, можно признать членами своей семьи). В остальных случаях получение разрешений довольно проблематично. Не исключается, впрочем, и вариант признания в судебном порядке в качестве члена семьи постороннего гражданина, предварительно получившего статус временного жильца.

2. Наниматель, руководствуясь ст. 80 ЖК РФ, решает - под соответствующие гарантии и с согласия наймодателя - вопрос о временном проживании в занимаемом жилом помещении гражданина, представляющего другую сторону сделки (с оформлением его временной регистрации по новому месту жительства). Подчеркнем, что срок временного проживания в соответствии с ЖК РФ не может превышать шести месяцев и за это время сторонам сделки необходимо согласовать все организационно-правовые нюансы обмена.

3. Наниматель дает нотариально заверенное обязательство освободить нанимаемое жилое помещение после совершения сделки по купле-продаже (дарению) жилого помещения, находящегося в собственности у временного жильца. После этого зарегистрированный по новому месту жительства гражданин дарит (или продает) нанимателю принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение. Расчет по этой самостоятельной сделке производится с соблюдением порядка, изложенного в гл. 2 (т.е. деньги передаются под предъявление свидетельства о государственной регистрации права собственности на обретенное жилое помещение).

4. Наниматель (один или вместе с совместно проживающими членами семьи) снимается с регистрации в нанимаемом жилье (для регистрации в купленном жилом помещении, право собственности на которое должно быть зарегистрировано в установленном законодательством порядке) и выезжает из него. Выписка и фактический выезд с прежнего места жительства, согласно ЖК РФ, влечет за собой для прежнего нанимателя расторжение договора социального найма.

5. Временно проживающий (и зарегистрированный) в нанимаемом жилом помещении гражданин обращается к наймодателю для заключения договора социального найма. После заключения указанного договора новый наниматель регистрируется в нанимаемом жилом помещении постоянно.

Отказ в заключении договора социального найма влечет за собой необходимость отмены сделки купли-продажи жилого помещения, ранее принадлежавшего продавцу. Поскольку полностью исключать вероятность такого отказа нельзя, то соответствующее условие целесообразно включить в договор купли-продажи жилого помещения, "вымениваемого" нанимателем на наемное жилье. Порядок заключения договора социального найма определен гл. 8 ЖК РФ. Пример договора социального найма представлен в Приложении 11.