3.2. Застройщик "в законе" - кто он?

Граждане, желающие принять участие в долевом инвестировании (за счет имеющихся в распоряжении денежных средств) строительства многоквартирного дома с целью обретения права собственности на соответствующее жилое помещение (квартиру), должны заключить договор с застройщиком. Однако такой договор гражданин может заключить только с застройщиком, имеющим в соответствии с рассматриваемым Законом право на привлечение денежных средств физических лиц для осуществления долевого жилищного строительства.

Включение в рассматриваемый Закон положений, определяющих правовой статус застройщика, во многом обусловлено тем, что в период, предшествовавший принятию Закона, в области долевого строительства (в особенности жилищного) имели место многочисленные нарушения прав дольщиков (инвесторов) из числа физических лиц, включая и совершенно вопиющие случаи, например, двойные продажи квартир в строящихся жилых домах <1>. Уточним, что в качестве застройщиков Законом об участии в долевом строительстве определены юридические лица (независимо от их организационно-правовой формы), а также индивидуальные предприниматели (без образования юридического лица), которые:

--------------------------------

<1> В 2004 - 2005 гг. только в Московской области выявлено свыше 1000 случаев нарушений прав инвесторов.

1) имеют в собственности (или на праве аренды) на законных основаниях земельный участок, в пределах которого может осуществляться строительство многоквартирных домов (и иных объектов недвижимости);

2) получили в установленном порядке разрешение на строительство многоквартирных домов (и иных объектов недвижимости), а также на опубликование и (или) размещение проектной декларации и документа о государственной регистрации права собственности (права аренды) застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства;

3) привлекают денежные средства граждан - участников долевого строительства целевым назначением - для возведения на принадлежащем застройщику земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

Подчеркнем, что Законом об участии в долевом строительстве право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, предоставлено только застройщикам, отвечающим перечисленным выше требованиям. Согласно ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве, в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с рассматриваемым Законом, гражданин может потребовать от данного лица:

- немедленного возврата переданных им данному лицу денежных средств (в полном размере);

- уплаты процентов в двойном размере на сумму этих денежных средств;

- возмещения (сверх суммы процентов) причиненных гражданину убытков.

Договор участия в долевом строительстве, кроме прочего, должен отвечать требованиям, вытекающим из соответствующих положений рассматриваемого Закона.