2.2.6. Согласование условий договора.

Содержание и форма договора

Условия договора купли-продажи жилого помещения определяются сторонами с учетом положений § 7 гл. 30 части второй ГК РФ. Эти же положения, кстати, устанавливают и требования к содержанию и форме договора.

Приступая к составлению договора, сторонам следует прежде всего обсудить между собой наиболее важные (существенные) условия сделки. После того, как между покупателем и продавцом будет достигнуто согласие по существенным условиям сделки, можно перейти к выработке прочих (второстепенных) условий. К существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения следует в первую очередь отнести условие о взаимных обязанностях сторон, которые, как следует из ст. 454 ГК РФ, состоят в следующем:

- обязанность продавца - передать покупателю приобретаемое им жилое помещение;

- обязанность покупателя - принять от продавца приобретаемое жилое помещение, уплатив за него цену, указанную в договоре.

Кроме того, в договоре должны быть конкретно определены:

- предмет договора (передаваемое от продавца покупателю жилое помещение);

- цена, которую следует уплатить за жилое помещение.

Предмет договора должен быть определен в содержании документа на основании ст. 554 ГК РФ. Как следует из указанной статьи, в договоре купли-продажи должны быть "указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости... в составе другого недвижимого имущества".

Иными словами, данные, приведенные в договоре, должны обеспечивать идентификацию жилого помещения, позволяющую безошибочно отличить это помещение от другого по соответствующим характеристикам (состав, общая и жилая площадь, адрес, этаж). Подчеркнем, что отсутствие в договоре таких данных позволяет рассматривать условие о предмете договора как несогласованное сторонами, а сам договор - как незаключенный (с вытекающими отсюда последствиями).

Цена жилого помещения должна быть определена в содержании документа на основании ст. 555 ГК РФ. Такая цена может быть указана за жилое помещение в целом (общая цена) либо за единицу площади жилого помещения, например, за квадратный метр. В последнем случае общая цена жилого помещения определяется исходя из его фактического размера (общей площади). Если условие о цене жилого помещения в договоре отсутствует, то последний также считается незаключенным.

Заметим, что нередко для определения "справедливой" цены жилого помещения прибегают к услугам профессиональных оценщиков (см. гл. 10).

К числу существенных следует отнести и условие о передаче жилого помещения от продавца к покупателю. Такое условие должно включаться в договор купли-продажи в соответствии со ст. 556 ГК РФ. В общем случае факт передачи жилого помещения от продавца к покупателю осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту (иному аналогичному документу). Таким образом, обязательство продавца передать жилое помещение покупателю должно рассматриваться в качестве исполненного после вручения, точнее, обеспечения покупателю беспрепятственного доступа в жилое помещение и пользования им в качестве такового и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче (приеме) жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, должно рассматриваться как отказ от исполнения предусмотренной договором обязанности передать (принять) жилое помещение.

Поясним, что обеспечение покупателю беспрепятственного доступа в купленное им жилое помещение и пользование им в качестве такового предполагает предварительное юридическое и фактическое освобождение данного жилого помещения продавцом. Юридическое освобождение жилого помещения - это снятие с регистрации лиц, ранее зарегистрированных в данном жилом помещении, т.е., проще говоря, их выписка на другой адрес. Физическое освобождение жилого помещения - это освобождение данного помещения от имущества лиц, ранее пользовавшихся данным помещением. Сроки юридического и физического освобождения жилого помещения подлежат согласованию между сторонами договора, после чего закрепляются в документе.

На практике за лицами, ранее зарегистрированными в жилом помещении, по соглашению между сторонами договора может быть сохранено право пользования данным помещением либо его частью. Порядок пользования жилым помещением этими лицами после перехода права собственности от продавца к покупателю должен быть определен в договоре (см. ст. 558 ГК РФ).

Со своей стороны, покупатель должен заплатить продавцу установленную договором цену жилого помещения - к примеру, поместив соответствующие денежные средства в банковскую ячейку, доступ к которой продавец получит только после предъявления покупателем свидетельства о регистрации права собственности на приобретенное жилое помещение (см. ст. 551 ГК РФ). Стороны вправе определить в договоре любой устраивающий их порядок расчетов, учитывая при этом, что фактически договор будет считаться заключенным и вступившим в силу не непосредственно после подписания, а только с даты его государственной регистрации.

Скажем несколько слов о форме и содержании договора купли-продажи жилого помещения. В соответствии со ст. 550 ГК РФ такой договор заключается:

- в письменной форме;

- путем составления одного документа;

- посредством подписания этого документа обеими сторонами сделки.

Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. В то же время обратим внимание уважаемых читателей на то, что в ГК РФ не содержится требование о нотариальном удостоверении договора. Таким образом, гражданское законодательство допускает заключение договора о купле-продаже жилого помещения в простой письменной форме. Однако при отсутствии в договоре перечисленных выше условий документ не может быть признан заключенным, что, в свою очередь, делает невозможной его государственную регистрацию, а вместе с ней - и переход права собственности на предмет сделки (соответствующее жилое помещение).

В договоре о купле-продаже жилого помещения, помимо перечисленных ранее существенных условий, также указывают:

- наименование документа;

- заголовок к тексту;

- сведения о дате и месте составления договора;

- сведения о сторонах договора;

- сведения о прочих условиях договора (в частности, о порядке изменения первоначальных условий, а также о прекращении действия договора);

- сведения об адресах сторон договора.

Пример договора купли-продажи недвижимого имущества представлен в Приложении 3.