Глава 9. Наем жилья

9.1. Наем жилого помещения, принадлежащего

на праве собственности наймодателю

9.1.1. Общие вопросы найма жилого помещения,

принадлежащего на праве собственности наймодателю

Правовое регулирование найма жилого помещения и возникающих в связи с заключением соответствующего договора отношений между нанимателем и наймодателем, в собственности которого находится указанное помещение, осуществляется в соответствии с гл. 35 части второй ГК РФ и ст. 30 и 35 ЖК РФ. В указанной главе ГК РФ определены:

- сущность договора найма жилого помещения, его стороны и их основные обязанности по договору;

- особенности договора социального найма жилого помещения;

- форма договора найма жилого помещения;

- вселение постоянно и временно проживающих граждан в жилое помещение;

- расходы по содержанию жилого помещения, сдаваемого внаем (плата за пользование, ремонт);

- порядок поднайма жилого помещения.

Статьи 30 и 35 ЖК РФ определяют права и обязанности собственника жилого помещения (и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан), а также условия, при которых возможно выселение граждан, нарушающих правила пользования жилым помещением либо право пользования которых жилым помещением прекращено. Отметим, что в соответствии с п. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (о предоставлении гражданину жилого помещения, принадлежащего наймодателю на праве собственности, в безвозмездное пользование см. п. 7.3 данной книги).

9.1.2. Договор найма жилого помещения, принадлежащего

на праве собственности наймодателю, его форма и содержание

Суть договора найма жилого помещения, принадлежащего наймодателю на праве собственности, состоит в следующем: наймодатель - собственник жилого помещения (либо полномочный представитель собственника, выступающий в роли наймодателя) обязуется предоставить нанимателю указанное помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем, а наниматель - физическое лицо (гражданин) обязуется владеть и пользоваться предоставленным за плату для временного проживания жилым помещением в точном соответствии с прочими условиями договора найма. (Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Указанные вопросы в рамках настоящего пособия не рассматриваются.)

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и определяет:

- предмет (объект) договора;

- обязанности сторон по договору;

- порядок оплаты проживания в нанимаемом помещении;

- срок действия договора;

- порядок расторжения договора.

Примечательно, что ГК РФ квалифицирует нанимаемое жилое помещение как объект (а не как предмет) договора.

Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма может быть любое изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), при условии, что его пригодность для проживания определена (признана) в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Уточним, что наниматель жилого помещения в многоквартирном доме, наряду с пользованием нанимаемым жилым помещением, имеет и право на пользование общим имуществом, предназначенным для обслуживания более одного помещения в данном доме (см. ст. 36 ЖК РФ).

В договоре фиксируются обязанности сторон по договору. К основным обязанностям наймодателя относятся:

- передача нанимателю свободного жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания;

- обеспечение условий, необходимых для осуществления надлежащей эксплуатации жилого помещения (в качестве части многоквартирного или индивидуального жилого дома), предоставление нанимателю (за плату) коммунальных и других услуг.

Основные обязанности нанимателя включают:

- использование нанимаемого жилого помещения исключительно для проживания;

- обеспечение сохранности нанимаемого жилого помещения, поддержание его в надлежащем состоянии;

- своевременное и полное внесение платы за проживание в нанимаемом жилом помещении.

Во время проживания наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию (перепланировку) нанимаемого жилого помещения без согласия наймодателя.

Оплата проживания в нанимаемом помещении, определяемая договором найма, складывается из двух основных компонентов: плата за наем помещения и коммунальные платежи.

Коммунальные платежи - это все виды платежей, связанных с жизнеобеспечением нанимаемого помещения - содержание и ремонт жилья, вывоз ТБО, тепло-, водо- и энергоснабжение, плата за пользование коллективной антенной, радиоточкой, телефоном, домофоном и т.п. Внесение коммунальных платежей за проживание в жилом помещении производится нанимателем самостоятельно в случае, если договором найма не установлено иное.

Срок действия договора найма жилого помещения не может превышать пять лет. Если в договоре найма срок действия не указан, то он считается заключенным сроком на пять лет.

Обратим внимание на то, что ГК РФ включает понятие "краткосрочный наем жилого помещения", т.е. наем, срок которого составляет менее одного года. К такому договору не применяются некоторые правила, предусмотренные ГК РФ, в частности, о преимущественном праве нанимателя на продление договора найма (его заключение на новый срок), если договором найма не было определено иное.

Расторжение договора до истечения срока его действия может быть произведено как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя. В соответствии со ст. 687, 688 ГК РФ определены следующие порядок и последствия расторжения договора найма жилого помещения:

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Отметим также, что в течение срока действия договора найма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя вправе разрешить пользование указанным помещением (возмездно, т.е. за плату) другим лицам по договору поднайма. С этой целью между нанимателем и поднанимателем заключается договор поднайма жилого помещения (части жилого помещения), при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

По договору поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, т.е. ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.