- •Квартирный вопрос: все, что вы хотите знать м.Ю. Рогожин
- •Глава 1. Приватизация жилья
- •1.1. Краткая характеристика Закона рф
- •1.2. Общие вопросы приватизации жилья
- •1.3. Процедура передачи приватизируемого
- •1.4. Договор передачи приватизируемого
- •Глава 2. Покупка жилья
- •2.1. Законодательная база сделок
- •2.2. Процедура совершения сделки
- •2.2.1. Стороны сделки. Первичный и вторичный рынок жилья
- •2.2.2. Самооценка покупательной способности.
- •2.2.3. Выбор объекта покупки.
- •2.2.4. Предварительное изучение правоустанавливающих
- •2.2.5. Предварительный осмотр жилого помещения
- •2.2.6. Согласование условий договора.
- •Глава 3. Участие в инвестиционных жилищных проектах (долевое строительство)
- •3.1. Характеристика Федерального закона
- •3.2. Застройщик "в законе" - кто он?
- •3.3. Договор участия в долевом жилищном строительстве,
- •3.4. Условия договора участия
- •3.5. Порядок передачи объекта от застройщика
- •3.6. Обеспечение исполнения обязательств по договору
- •Глава 4. Приобретение жилья в кредит
- •4.1. Ипотека: приобретение жилья в кредит
- •4.1.1. Организационно-правовая база жилищной ипотеки,
- •4.1.2. Договор о жилищной ипотеке, его содержание и форма
- •4.1.3. Особенности ипотеки жилых помещений
- •4.1.4. Организация ипотечного жилищного кредитования
- •4.2. Приобретение жилья в кредит без залога
- •Глава 5. Приобретение жилья по программе "государственные жилищные сертификаты"
- •5.1. Краткая характеристика Программы
- •5.2. Понятие о государственном жилищном сертификате.
- •5.3. Порядок определения участников Программы гжс
- •5.4. Порядок выдачи сертификатов участникам Программы гжс
- •5.5. Порядок заключения договора банковского счета
- •5.6. Порядок оплаты приобретаемого жилого помещения
- •Глава 6. Обмен жилья
- •6.1. Законодательная база сделок по обмену недвижимости.
- •6.2. Процедура совершения сделки по обмену
- •6.2.1. Стороны сделки. Выбор объекта сделки.
- •6.2.2. Предварительный осмотр жилого помещения.
- •6.3. Особенности обмена жилых помещений, предоставленных
- •Глава 7. Дарение и наследование жилья. Безвозмездное пользование жильем
- •7.1. Дарение жилых помещений
- •7.1.1. Договор дарения, его содержание и форма
- •7.1.2. Особенности совершения сделки по дарению
- •7.2. Наследование жилых помещений
- •7.2.1. Общие вопросы наследования жилых помещений
- •7.2.2. Наследование жилого помещения по завещанию
- •7.2.3. Наследование жилого помещения в силу закона
- •7.2.4. Приобретение (принятие) жилого помещения
- •7.2.5. Пользование жилым помещением,
- •7.3. Безвозмездное пользование жилым помещением
- •Глава 8. Рента
- •8.1. Договор ренты, его содержание и форма.
- •8.2. Пожизненное содержание с иждивением
- •Глава 9. Наем жилья
- •9.1. Наем жилого помещения, принадлежащего
- •9.1.1. Общие вопросы найма жилого помещения,
- •9.1.2. Договор найма жилого помещения, принадлежащего
- •9.2. Наем жилого помещения по договору социального найма.
- •9.2.1. Общие вопросы найма жилого помещения
- •9.2.2. Договор социального найма жилого помещения,
- •Глава 10. Оценка жилья
- •10.1. Краткая характеристика Федерального закона
- •10.2. Договор оценки, его форма и содержание
- •10.3. Отчет об оценке
- •10.4. Методика оценки жилых помещений
- •Глава 11. Регистрация права собственности на жилье
- •11.1. Общие вопросы регистрации права
- •11.2. Характеристика Федерального закона "о государственной
- •11.3. Особенности регистрации права собственности
- •11.3.1. Особенности государственной регистрации права
- •11.3.2. Особенности государственной регистрации ипотеки
- •11.3.3. Особенности государственной регистрации права
- •11.3.4. Особенности государственной регистрации права
- •Глава 12. Налогообложение сделок с жильем
- •12.1. Общие вопросы налогообложения
- •12.2. Особенности налогообложения жилых помещений,
- •Приложения
- •1. Предмет договора
- •2. Цена и порядок расчетов
- •3. Передача имущества
- •4. Права и обязанности сторон
- •5. Ответственность
- •6. Споры
- •7. Прочие условия
- •8. Адреса и паспортные данные сторон
- •1. Общие положения
- •2. Предмет договора
- •3. Цена договора
- •4. Обязательства сторон
- •5. Права сторон
- •6. Ответственность сторон
- •7. Гарантии качества
- •8. Передача объекта долевого строительства
- •9. Односторонний отказ от исполнения договора
- •10. Уступка прав требований по договору
- •11. Обеспечение исполнения обязательств по договору
- •12. Освобождение от ответственности (форс-мажор)
- •13. Заключительные положения
- •14. Адреса и реквизиты сторон
- •1. Предмет договора
- •2. Порядок предоставления кредита
- •3. Порядок пользования кредитом и его возврата
- •4. Права и обязанности сторон
- •5. Ответственность сторон
- •6. Прочие условия
- •1. Предмет и общие условия договора об ипотеке
- •2. Нотариальное удостоверение и государственная
- •3. Обеспечение сохранности жилого помещения -
- •4. Другие условия договора об ипотеке жилого помещения
- •5. Условия обращения взыскания на заложенное имущество
- •6. Ответственность сторон
- •7. Порядок разрешения споров
- •8. Защита интересов сторон
- •9. Изменение и/или дополнение договора
- •10. Возможность и порядок расторжения договора
- •11. Продление срока действия (пролонгация) договора
- •12. Действие договора во времени
- •13. Реквизиты сторон:
- •1. Предмет договора
- •2. Открытие счетов
- •3. Операции по счету
- •4. Плата за проведение операций по счету
- •5. Уведомление и переписка
- •6. Порядок разрешения споров
- •7. Ответственность сторон
- •8. Защита интересов сторон
- •9. Продление срока действия (пролонгация) договора
- •10. Расторжение договора
- •11. Заключительные положения
- •12. Действие договора во времени
- •13. Юридические адреса сторон
Глава 6. Обмен жилья
6.1. Законодательная база сделок по обмену недвижимости.
Основные варианты обмена жилых помещений
Правовое регулирование сделок по обмену (мене) недвижимости, включая жилые помещения, осуществляется в соответствии с гл. 31 части второй ГК РФ. При обмене жилых помещений, пользование которыми осуществляется по договорам социального найма, следует также руководствоваться соответствующими положениями Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ). В гл. 31 ГК РФ, в частности, определены:
- сущность договора мены;
- порядок исполнения встречных обязательств в связи с осуществлением мены;
- порядок перехода права собственности на обмениваемые вещи.
Суть договора мены состоит в том, что каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одну вещь (принадлежащую одной из сторон) в обмен на другую вещь. В контексте данного пособия под вещью следует, конечно же, понимать жилое помещение.
Правовая специфика сделки по обмену жилых помещений заключается в том, что каждая из сторон одновременно признается продавцом принадлежащей ей вещи, которую она обязуется передать в соответствии с договором, и покупателем той вещи, которую она обязуется принять в обмен. Переход права собственности на обмениваемые вещи происходит после исполнения сторонами обязательств по договору, однако в случае с жилыми помещениями, как мы помним, такое право возникает с момента его государственной регистрации в установленном законодательством порядке.
Поскольку ГК РФ допускает применение к договору мены правил, предусмотренных Кодексом для договора купли-продажи (см. гл. 2 данной книги), то мы в дальнейшем сосредоточимся на рассмотрении вопросов, связанных с организацией (а не с правовым обеспечением) сделок по обмену жилыми помещениями. Но сначала скажем несколько слов о том, какие виды обмена жилых помещений существуют.
Сделки по обмену жилых помещений можно классифицировать по трем основным признакам. Первый признак характеризует равноценность обмена, второй - принадлежность обмениваемых жилых помещений к числу находящихся или не находящихся в собственности граждан, участвующих в сделке, а третий - способ использования жилых помещений после совершения обмена.
Так, в соответствии с первым классификационным признаком сделки по обмену жилых помещений можно подразделить на равноценные и неравноценные. Наиболее характерные варианты равноценных обменов - это мена жилыми помещениями:
- примерно одинаковой стоимости;
- включающими одинаковые по составу жилые и нежилые (вспомогательные) помещения (например, обмен двух однокомнатных (двухкомнатных и т.д.) квартир);
- имеющими примерно одинаковую общую и (или) жилую площадь;
- имеющими примерно одинаковую потребительскую привлекательность.
Соответственно, наиболее ярким примером неравноценного обмена может послужить сделка по мене жилых помещений, производимая с доплатой (например, в силу их неодинаковой стоимости). Отметим, что доплата может иметь как денежное, так и натуральное выражение - к примеру, в обмен на более дорогую квартиру ее владелец получает менее дорогую и, в придачу, автомобиль.
В соответствии со вторым классификационным признаком можно выделить следующие виды сделок:
- обмен жилыми помещениями, находящимися в собственности участников сделки;
- обмен неприватизированными жилыми помещениями (т.е. используемыми участниками сделки по назначению по договорам социального найма);
- обмен жилого помещения, находящегося в собственности, на неприватизированное жилое помещение.
Перечисленные виды сделок будут подробно рассмотрены нами далее. Заметим, что сделки по обмену жилья могут носить и безвозмездный характер - например, в случае, когда мена неравноценными жилыми помещениями производится без доплаты между близкими родственниками, причем они являются единственными законными собственниками указанных жилых помещений.
И наконец, в зависимости от способа использования жилых помещений после обмена можно также выделить несколько специфических видов сделки, в т.ч. съезд и разъезд. В первом случае два и более жилых помещений обмениваются на одно, во втором - наоборот.