- •Квартирный вопрос: все, что вы хотите знать м.Ю. Рогожин
- •Глава 1. Приватизация жилья
- •1.1. Краткая характеристика Закона рф
- •1.2. Общие вопросы приватизации жилья
- •1.3. Процедура передачи приватизируемого
- •1.4. Договор передачи приватизируемого
- •Глава 2. Покупка жилья
- •2.1. Законодательная база сделок
- •2.2. Процедура совершения сделки
- •2.2.1. Стороны сделки. Первичный и вторичный рынок жилья
- •2.2.2. Самооценка покупательной способности.
- •2.2.3. Выбор объекта покупки.
- •2.2.4. Предварительное изучение правоустанавливающих
- •2.2.5. Предварительный осмотр жилого помещения
- •2.2.6. Согласование условий договора.
- •Глава 3. Участие в инвестиционных жилищных проектах (долевое строительство)
- •3.1. Характеристика Федерального закона
- •3.2. Застройщик "в законе" - кто он?
- •3.3. Договор участия в долевом жилищном строительстве,
- •3.4. Условия договора участия
- •3.5. Порядок передачи объекта от застройщика
- •3.6. Обеспечение исполнения обязательств по договору
- •Глава 4. Приобретение жилья в кредит
- •4.1. Ипотека: приобретение жилья в кредит
- •4.1.1. Организационно-правовая база жилищной ипотеки,
- •4.1.2. Договор о жилищной ипотеке, его содержание и форма
- •4.1.3. Особенности ипотеки жилых помещений
- •4.1.4. Организация ипотечного жилищного кредитования
- •4.2. Приобретение жилья в кредит без залога
- •Глава 5. Приобретение жилья по программе "государственные жилищные сертификаты"
- •5.1. Краткая характеристика Программы
- •5.2. Понятие о государственном жилищном сертификате.
- •5.3. Порядок определения участников Программы гжс
- •5.4. Порядок выдачи сертификатов участникам Программы гжс
- •5.5. Порядок заключения договора банковского счета
- •5.6. Порядок оплаты приобретаемого жилого помещения
- •Глава 6. Обмен жилья
- •6.1. Законодательная база сделок по обмену недвижимости.
- •6.2. Процедура совершения сделки по обмену
- •6.2.1. Стороны сделки. Выбор объекта сделки.
- •6.2.2. Предварительный осмотр жилого помещения.
- •6.3. Особенности обмена жилых помещений, предоставленных
- •Глава 7. Дарение и наследование жилья. Безвозмездное пользование жильем
- •7.1. Дарение жилых помещений
- •7.1.1. Договор дарения, его содержание и форма
- •7.1.2. Особенности совершения сделки по дарению
- •7.2. Наследование жилых помещений
- •7.2.1. Общие вопросы наследования жилых помещений
- •7.2.2. Наследование жилого помещения по завещанию
- •7.2.3. Наследование жилого помещения в силу закона
- •7.2.4. Приобретение (принятие) жилого помещения
- •7.2.5. Пользование жилым помещением,
- •7.3. Безвозмездное пользование жилым помещением
- •Глава 8. Рента
- •8.1. Договор ренты, его содержание и форма.
- •8.2. Пожизненное содержание с иждивением
- •Глава 9. Наем жилья
- •9.1. Наем жилого помещения, принадлежащего
- •9.1.1. Общие вопросы найма жилого помещения,
- •9.1.2. Договор найма жилого помещения, принадлежащего
- •9.2. Наем жилого помещения по договору социального найма.
- •9.2.1. Общие вопросы найма жилого помещения
- •9.2.2. Договор социального найма жилого помещения,
- •Глава 10. Оценка жилья
- •10.1. Краткая характеристика Федерального закона
- •10.2. Договор оценки, его форма и содержание
- •10.3. Отчет об оценке
- •10.4. Методика оценки жилых помещений
- •Глава 11. Регистрация права собственности на жилье
- •11.1. Общие вопросы регистрации права
- •11.2. Характеристика Федерального закона "о государственной
- •11.3. Особенности регистрации права собственности
- •11.3.1. Особенности государственной регистрации права
- •11.3.2. Особенности государственной регистрации ипотеки
- •11.3.3. Особенности государственной регистрации права
- •11.3.4. Особенности государственной регистрации права
- •Глава 12. Налогообложение сделок с жильем
- •12.1. Общие вопросы налогообложения
- •12.2. Особенности налогообложения жилых помещений,
- •Приложения
- •1. Предмет договора
- •2. Цена и порядок расчетов
- •3. Передача имущества
- •4. Права и обязанности сторон
- •5. Ответственность
- •6. Споры
- •7. Прочие условия
- •8. Адреса и паспортные данные сторон
- •1. Общие положения
- •2. Предмет договора
- •3. Цена договора
- •4. Обязательства сторон
- •5. Права сторон
- •6. Ответственность сторон
- •7. Гарантии качества
- •8. Передача объекта долевого строительства
- •9. Односторонний отказ от исполнения договора
- •10. Уступка прав требований по договору
- •11. Обеспечение исполнения обязательств по договору
- •12. Освобождение от ответственности (форс-мажор)
- •13. Заключительные положения
- •14. Адреса и реквизиты сторон
- •1. Предмет договора
- •2. Порядок предоставления кредита
- •3. Порядок пользования кредитом и его возврата
- •4. Права и обязанности сторон
- •5. Ответственность сторон
- •6. Прочие условия
- •1. Предмет и общие условия договора об ипотеке
- •2. Нотариальное удостоверение и государственная
- •3. Обеспечение сохранности жилого помещения -
- •4. Другие условия договора об ипотеке жилого помещения
- •5. Условия обращения взыскания на заложенное имущество
- •6. Ответственность сторон
- •7. Порядок разрешения споров
- •8. Защита интересов сторон
- •9. Изменение и/или дополнение договора
- •10. Возможность и порядок расторжения договора
- •11. Продление срока действия (пролонгация) договора
- •12. Действие договора во времени
- •13. Реквизиты сторон:
- •1. Предмет договора
- •2. Открытие счетов
- •3. Операции по счету
- •4. Плата за проведение операций по счету
- •5. Уведомление и переписка
- •6. Порядок разрешения споров
- •7. Ответственность сторон
- •8. Защита интересов сторон
- •9. Продление срока действия (пролонгация) договора
- •10. Расторжение договора
- •11. Заключительные положения
- •12. Действие договора во времени
- •13. Юридические адреса сторон
6.2.2. Предварительный осмотр жилого помещения.
Содержание и форма договора мены
В ходе предварительного осмотра жилого помещения, на которое вы намереваетесь обменять принадлежащее вам на праве собственности жилье, советуем воспользоваться рекомендациями, изложенными в гл. 2 данной книги. При этом не забудьте, что и к вам тоже будет нанесен аналогичный визит, к которому необходимо подготовиться.
Приведем некоторые рекомендации по подготовке обмениваемого жилого помещения к предварительному осмотру.
1. Оптимальное время осмотра - после обеда (с 15 до 18 часов). Выбор времени показа - ваше право (как хозяина). Для осмотра, как правило, достаточно 15 - 20 минут.
2. Постарайтесь, чтобы к назначенному времени с вами в квартире был как минимум еще один человек (родственник, сосед, хороший знакомый). Посетителям можно представить этого человека как специалиста по недвижимости (частного маклера) или просто юристом. Подобный ход придаст вам уверенности в общении с визитерами, в частности, при возникновении торга о цене.
3. Придайте осматриваемому помещению опрятный, но подчеркнуто скромный вид. Не исключено, что визитеры - обыкновенные домовые воришки, так что не надо лишний раз вводить их в соблазн. С другой стороны, минимум вещей в помещении упрощает его осмотр и, следовательно, повышает доверие к увиденному.
4. Сверьтесь с планом БТИ. Ваше жилье должно в точности соответствовать этому плану, в противном случае гости могут отказаться от сделки. На всякий случай держите наготове рулетку.
5. Позаботьтесь, чтобы все помещения хорошо освещались. Для осмотра укромных уголков держите наготове фонарик (с ним, при необходимости, можно посмотреть коммуникации под ванной и в вентшкафу, потолок кладовой или (в темное время суток) лоджии).
6. Продумайте схему (маршрут) показа. Конечно, стоит представить жилое помещение с лучшей стороны (но с учетом рекомендаций п. 3).
7. Продумайте свои ответы на возможные вопросы посетителей. Они, кстати, могут касаться не только предмета сделки. В частности, вам могут задать вопросы о соседях (вариант ответа: "Не общаемся", "Их не видно и не слышно"), о придомовой территории (вариант ответа: "У нас тихий район"), о мотивах продажи жилья (тут вы вправе не отвечать - это сугубо личное дело), об уступке цены (совет - не уступать или уступать символическую сумму).
8. Если вы предполагаете после выезда оставить в пользование новым владельцам какое-то имущество (встроенную мебель, старый холодильник и т.п.), не рассказывайте об этом сразу. Используйте это обстоятельство как козырь в наиболее подходящий момент (например, если речь зайдет об уступке в цене).
9. Сложный момент - получение аванса или задатка по сделке. Задаток подлежит возврату в двойном размере, если вы решите продать свое жилье другому лицу (не задаткодателю). Если же задаткодатель сам откажется от сделки, то задаток остается в вашем законном распоряжении. Наконец, если сделка не состоится по взаимному согласию сторон или не по их воле, задаток возвращается задаткодателю. Советуем отказаться от подобных предложений, чтобы оставить себе свободу выбора покупателей. Если все-таки вы согласитесь на аванс или задаток, в обязательном порядке оформляйте это письменным соглашением о задатке (лучше - с участием третьих лиц).
10. В процессе общения обратите внимание на то, насколько естественно и искренне ведут себя посетители. Сомнения в их истинных намерениях - верный признак того, что вам следует продолжить поиск более надежных покупателей. Перед прощанием подведите итоги осмотра - это необходимо, чтобы согласовать план дальнейших действий. Проводив гостей, обменяйтесь впечатлениями с вашим помощником (см. п. 2).
Согласование договора мены, как и в случае с договором купли-продажи жилого помещения, следует начинать с существенных условий. К существенным условиям договора мены жилыми помещениями следует отнести условие о взаимных обязанностях сторон. При равноценном обмене эти условия сводятся к следующему:
- сторона, фигурирующая в договоре в качестве продавца, обязана передать другой стороне вымениваемое ею жилое помещение и одновременно принять жилое помещение, передаваемое в обмен на ранее принадлежавшее продавцу;
- сторона, фигурирующая в договоре в качестве покупателя, обязана принять передаваемое в обмен ранее принадлежавшее продавцу жилое помещение и одновременно передать ему жилое помещение, собственником которого до совершения сделки являлся сам покупатель.
При неравноценном обмене в содержании договора дополнительно указывается обязанность покупателя произвести оплату (точнее, доплату) за принимаемое от продавца жилое помещение в размере, определенном договором. В договоре в этом случае должно содержаться указание о порядке расчетов (в связи с доплатой).
Учитывая, что во многих случаях жилые помещения к моменту совершения мены остаются несвободными, в договоре следует определить порядок освобождения обмениваемых помещений с переходом прав собственности на них от прежнего к новому владельцу. Этот порядок должен устанавливать очередность и сроки не только юридического (выписка), но и физического освобождения жилых помещений.
В договоре мены жилыми помещениями определение предмета договора должно производиться с соблюдением положений ст. 554 ГК РФ. Это означает, что данные, приведенные в договоре, должны обеспечивать идентификацию каждого фигурирующего в договоре жилого помещения, позволяющую безошибочно отличить одно помещение от другого по соответствующим характеристикам, таким, как состав помещений, их общая и жилая площадь, адреса помещений, их поэтажное расположение и др.
Подготовка договора мены производится с соблюдением правил, предусмотренных для подготовки договора купли-продажи жилого помещения, поскольку применение этих правил допускается ст. 567 ГК РФ. На практике это означает:
- заключение договора мены в письменной форме;
- нотариальное удостоверение договора;
- включение в содержание договора всех сведений, необходимых для обеспечения юридической правомочности договора (предмет договора, стороны договора, условия договора, порядок перехода прав на предмет договора и др.).
Заметим, что несмотря на "обменную" сущность договора, стороны сделки могут именоваться в нем как "продавец" и "покупатель" (см. ст. 567 ГК РФ), в особенности если речь идет о совершении неравноценной сделки, в соответствии с условиями которой одна из сторон производит доплату за приобретаемое в порядке обмена жилое помещение. Пример договора мены жилых помещений представлен в Приложении 10.