- •Квартирный вопрос: все, что вы хотите знать м.Ю. Рогожин
- •Глава 1. Приватизация жилья
- •1.1. Краткая характеристика Закона рф
- •1.2. Общие вопросы приватизации жилья
- •1.3. Процедура передачи приватизируемого
- •1.4. Договор передачи приватизируемого
- •Глава 2. Покупка жилья
- •2.1. Законодательная база сделок
- •2.2. Процедура совершения сделки
- •2.2.1. Стороны сделки. Первичный и вторичный рынок жилья
- •2.2.2. Самооценка покупательной способности.
- •2.2.3. Выбор объекта покупки.
- •2.2.4. Предварительное изучение правоустанавливающих
- •2.2.5. Предварительный осмотр жилого помещения
- •2.2.6. Согласование условий договора.
- •Глава 3. Участие в инвестиционных жилищных проектах (долевое строительство)
- •3.1. Характеристика Федерального закона
- •3.2. Застройщик "в законе" - кто он?
- •3.3. Договор участия в долевом жилищном строительстве,
- •3.4. Условия договора участия
- •3.5. Порядок передачи объекта от застройщика
- •3.6. Обеспечение исполнения обязательств по договору
- •Глава 4. Приобретение жилья в кредит
- •4.1. Ипотека: приобретение жилья в кредит
- •4.1.1. Организационно-правовая база жилищной ипотеки,
- •4.1.2. Договор о жилищной ипотеке, его содержание и форма
- •4.1.3. Особенности ипотеки жилых помещений
- •4.1.4. Организация ипотечного жилищного кредитования
- •4.2. Приобретение жилья в кредит без залога
- •Глава 5. Приобретение жилья по программе "государственные жилищные сертификаты"
- •5.1. Краткая характеристика Программы
- •5.2. Понятие о государственном жилищном сертификате.
- •5.3. Порядок определения участников Программы гжс
- •5.4. Порядок выдачи сертификатов участникам Программы гжс
- •5.5. Порядок заключения договора банковского счета
- •5.6. Порядок оплаты приобретаемого жилого помещения
- •Глава 6. Обмен жилья
- •6.1. Законодательная база сделок по обмену недвижимости.
- •6.2. Процедура совершения сделки по обмену
- •6.2.1. Стороны сделки. Выбор объекта сделки.
- •6.2.2. Предварительный осмотр жилого помещения.
- •6.3. Особенности обмена жилых помещений, предоставленных
- •Глава 7. Дарение и наследование жилья. Безвозмездное пользование жильем
- •7.1. Дарение жилых помещений
- •7.1.1. Договор дарения, его содержание и форма
- •7.1.2. Особенности совершения сделки по дарению
- •7.2. Наследование жилых помещений
- •7.2.1. Общие вопросы наследования жилых помещений
- •7.2.2. Наследование жилого помещения по завещанию
- •7.2.3. Наследование жилого помещения в силу закона
- •7.2.4. Приобретение (принятие) жилого помещения
- •7.2.5. Пользование жилым помещением,
- •7.3. Безвозмездное пользование жилым помещением
- •Глава 8. Рента
- •8.1. Договор ренты, его содержание и форма.
- •8.2. Пожизненное содержание с иждивением
- •Глава 9. Наем жилья
- •9.1. Наем жилого помещения, принадлежащего
- •9.1.1. Общие вопросы найма жилого помещения,
- •9.1.2. Договор найма жилого помещения, принадлежащего
- •9.2. Наем жилого помещения по договору социального найма.
- •9.2.1. Общие вопросы найма жилого помещения
- •9.2.2. Договор социального найма жилого помещения,
- •Глава 10. Оценка жилья
- •10.1. Краткая характеристика Федерального закона
- •10.2. Договор оценки, его форма и содержание
- •10.3. Отчет об оценке
- •10.4. Методика оценки жилых помещений
- •Глава 11. Регистрация права собственности на жилье
- •11.1. Общие вопросы регистрации права
- •11.2. Характеристика Федерального закона "о государственной
- •11.3. Особенности регистрации права собственности
- •11.3.1. Особенности государственной регистрации права
- •11.3.2. Особенности государственной регистрации ипотеки
- •11.3.3. Особенности государственной регистрации права
- •11.3.4. Особенности государственной регистрации права
- •Глава 12. Налогообложение сделок с жильем
- •12.1. Общие вопросы налогообложения
- •12.2. Особенности налогообложения жилых помещений,
- •Приложения
- •1. Предмет договора
- •2. Цена и порядок расчетов
- •3. Передача имущества
- •4. Права и обязанности сторон
- •5. Ответственность
- •6. Споры
- •7. Прочие условия
- •8. Адреса и паспортные данные сторон
- •1. Общие положения
- •2. Предмет договора
- •3. Цена договора
- •4. Обязательства сторон
- •5. Права сторон
- •6. Ответственность сторон
- •7. Гарантии качества
- •8. Передача объекта долевого строительства
- •9. Односторонний отказ от исполнения договора
- •10. Уступка прав требований по договору
- •11. Обеспечение исполнения обязательств по договору
- •12. Освобождение от ответственности (форс-мажор)
- •13. Заключительные положения
- •14. Адреса и реквизиты сторон
- •1. Предмет договора
- •2. Порядок предоставления кредита
- •3. Порядок пользования кредитом и его возврата
- •4. Права и обязанности сторон
- •5. Ответственность сторон
- •6. Прочие условия
- •1. Предмет и общие условия договора об ипотеке
- •2. Нотариальное удостоверение и государственная
- •3. Обеспечение сохранности жилого помещения -
- •4. Другие условия договора об ипотеке жилого помещения
- •5. Условия обращения взыскания на заложенное имущество
- •6. Ответственность сторон
- •7. Порядок разрешения споров
- •8. Защита интересов сторон
- •9. Изменение и/или дополнение договора
- •10. Возможность и порядок расторжения договора
- •11. Продление срока действия (пролонгация) договора
- •12. Действие договора во времени
- •13. Реквизиты сторон:
- •1. Предмет договора
- •2. Открытие счетов
- •3. Операции по счету
- •4. Плата за проведение операций по счету
- •5. Уведомление и переписка
- •6. Порядок разрешения споров
- •7. Ответственность сторон
- •8. Защита интересов сторон
- •9. Продление срока действия (пролонгация) договора
- •10. Расторжение договора
- •11. Заключительные положения
- •12. Действие договора во времени
- •13. Юридические адреса сторон
Глава 4. Приобретение жилья в кредит
4.1. Ипотека: приобретение жилья в кредит
под залог недвижимого имущества
4.1.1. Организационно-правовая база жилищной ипотеки,
ее краткая характеристика
Ипотека - сравнительно новый способ решения жилищного вопроса. Существовавшая еще в царской России жилищная ипотека после длительного перерыва возвратилась в отечественное право и постепенно завоевывает у наших сограждан популярность. В переводе с греческого ипотека - это передача заемщиком (лицом, получившим кредит, как правило, крупный и долгосрочный) в залог кредитору недвижимого имущества, приобретаемого в собственность. Сегодня в России организационно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования осуществляется в соответствии с ГК РФ (в частности, § 3 гл. 23); Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон о жилищной ипотеке); Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (в ред. от 08.05.2002); совместным Приказом Минюста России N 289, Госстроя России N 235 и ФКЦБ России N 290 от 16.10.2000 "Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам" (в ред. от 07.02.2003).
Центральное место в системе организационно-правового регулирования ипотечного жилищного кредитования занимает Закон о жилищной ипотеке, который состоит из 79 статей, объединенных в 14 глав. (Уточним, что соответствующие положения ГК РФ, устанавливающие общие правила залога, применяются к отношениям, определенным в договоре ипотеки в случаях, когда Кодексом или Законом о жилищной ипотеке не установлено иное.) Особый интерес для читателей должна, по-видимому, представлять гл. XIII, отражающая особенности ипотеки жилых домов и квартир.
Однако для понимания сути жилищной ипотеки следует обратить внимание читателей и на основные положения Закона о жилищной ипотеке, указанные в гл. I Закона.
Отношения в сфере жилищной ипотеки возникают между залогодержателем (и, одновременно, кредитором) и должником (залогодателем) после заключения договора о жилищной ипотеке. Залогодержатель обретает право на удовлетворение своих денежных требований к залогодателю (по принятому им на себя обязательству) из стоимости заложенного последним недвижимого имущества (например, квартиры). Недвижимое имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. При этом ипотека обеспечивает залогодержателю уплату:
- основной суммы долга по кредитному договору (иному обеспечиваемому ипотекой обязательству) - полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке;
- процентов за пользование кредитом, при условии, что соответствующее обязательство принято на себя должником (зафиксировано в кредитном договоре).
Жилищная ипотека допускается только в отношении недвижимого имущества - индивидуальных жилых домов, квартир либо их частей (одной или нескольких комнат), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (о порядке регистрации ипотеки жилого помещения см. гл. 11). Такая регистрация производится на основании договора о жилищной ипотеке с приложением других документов, обязательность представления которых предусмотрена Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам.