- •Квартирный вопрос: все, что вы хотите знать м.Ю. Рогожин
- •Глава 1. Приватизация жилья
- •1.1. Краткая характеристика Закона рф
- •1.2. Общие вопросы приватизации жилья
- •1.3. Процедура передачи приватизируемого
- •1.4. Договор передачи приватизируемого
- •Глава 2. Покупка жилья
- •2.1. Законодательная база сделок
- •2.2. Процедура совершения сделки
- •2.2.1. Стороны сделки. Первичный и вторичный рынок жилья
- •2.2.2. Самооценка покупательной способности.
- •2.2.3. Выбор объекта покупки.
- •2.2.4. Предварительное изучение правоустанавливающих
- •2.2.5. Предварительный осмотр жилого помещения
- •2.2.6. Согласование условий договора.
- •Глава 3. Участие в инвестиционных жилищных проектах (долевое строительство)
- •3.1. Характеристика Федерального закона
- •3.2. Застройщик "в законе" - кто он?
- •3.3. Договор участия в долевом жилищном строительстве,
- •3.4. Условия договора участия
- •3.5. Порядок передачи объекта от застройщика
- •3.6. Обеспечение исполнения обязательств по договору
- •Глава 4. Приобретение жилья в кредит
- •4.1. Ипотека: приобретение жилья в кредит
- •4.1.1. Организационно-правовая база жилищной ипотеки,
- •4.1.2. Договор о жилищной ипотеке, его содержание и форма
- •4.1.3. Особенности ипотеки жилых помещений
- •4.1.4. Организация ипотечного жилищного кредитования
- •4.2. Приобретение жилья в кредит без залога
- •Глава 5. Приобретение жилья по программе "государственные жилищные сертификаты"
- •5.1. Краткая характеристика Программы
- •5.2. Понятие о государственном жилищном сертификате.
- •5.3. Порядок определения участников Программы гжс
- •5.4. Порядок выдачи сертификатов участникам Программы гжс
- •5.5. Порядок заключения договора банковского счета
- •5.6. Порядок оплаты приобретаемого жилого помещения
- •Глава 6. Обмен жилья
- •6.1. Законодательная база сделок по обмену недвижимости.
- •6.2. Процедура совершения сделки по обмену
- •6.2.1. Стороны сделки. Выбор объекта сделки.
- •6.2.2. Предварительный осмотр жилого помещения.
- •6.3. Особенности обмена жилых помещений, предоставленных
- •Глава 7. Дарение и наследование жилья. Безвозмездное пользование жильем
- •7.1. Дарение жилых помещений
- •7.1.1. Договор дарения, его содержание и форма
- •7.1.2. Особенности совершения сделки по дарению
- •7.2. Наследование жилых помещений
- •7.2.1. Общие вопросы наследования жилых помещений
- •7.2.2. Наследование жилого помещения по завещанию
- •7.2.3. Наследование жилого помещения в силу закона
- •7.2.4. Приобретение (принятие) жилого помещения
- •7.2.5. Пользование жилым помещением,
- •7.3. Безвозмездное пользование жилым помещением
- •Глава 8. Рента
- •8.1. Договор ренты, его содержание и форма.
- •8.2. Пожизненное содержание с иждивением
- •Глава 9. Наем жилья
- •9.1. Наем жилого помещения, принадлежащего
- •9.1.1. Общие вопросы найма жилого помещения,
- •9.1.2. Договор найма жилого помещения, принадлежащего
- •9.2. Наем жилого помещения по договору социального найма.
- •9.2.1. Общие вопросы найма жилого помещения
- •9.2.2. Договор социального найма жилого помещения,
- •Глава 10. Оценка жилья
- •10.1. Краткая характеристика Федерального закона
- •10.2. Договор оценки, его форма и содержание
- •10.3. Отчет об оценке
- •10.4. Методика оценки жилых помещений
- •Глава 11. Регистрация права собственности на жилье
- •11.1. Общие вопросы регистрации права
- •11.2. Характеристика Федерального закона "о государственной
- •11.3. Особенности регистрации права собственности
- •11.3.1. Особенности государственной регистрации права
- •11.3.2. Особенности государственной регистрации ипотеки
- •11.3.3. Особенности государственной регистрации права
- •11.3.4. Особенности государственной регистрации права
- •Глава 12. Налогообложение сделок с жильем
- •12.1. Общие вопросы налогообложения
- •12.2. Особенности налогообложения жилых помещений,
- •Приложения
- •1. Предмет договора
- •2. Цена и порядок расчетов
- •3. Передача имущества
- •4. Права и обязанности сторон
- •5. Ответственность
- •6. Споры
- •7. Прочие условия
- •8. Адреса и паспортные данные сторон
- •1. Общие положения
- •2. Предмет договора
- •3. Цена договора
- •4. Обязательства сторон
- •5. Права сторон
- •6. Ответственность сторон
- •7. Гарантии качества
- •8. Передача объекта долевого строительства
- •9. Односторонний отказ от исполнения договора
- •10. Уступка прав требований по договору
- •11. Обеспечение исполнения обязательств по договору
- •12. Освобождение от ответственности (форс-мажор)
- •13. Заключительные положения
- •14. Адреса и реквизиты сторон
- •1. Предмет договора
- •2. Порядок предоставления кредита
- •3. Порядок пользования кредитом и его возврата
- •4. Права и обязанности сторон
- •5. Ответственность сторон
- •6. Прочие условия
- •1. Предмет и общие условия договора об ипотеке
- •2. Нотариальное удостоверение и государственная
- •3. Обеспечение сохранности жилого помещения -
- •4. Другие условия договора об ипотеке жилого помещения
- •5. Условия обращения взыскания на заложенное имущество
- •6. Ответственность сторон
- •7. Порядок разрешения споров
- •8. Защита интересов сторон
- •9. Изменение и/или дополнение договора
- •10. Возможность и порядок расторжения договора
- •11. Продление срока действия (пролонгация) договора
- •12. Действие договора во времени
- •13. Реквизиты сторон:
- •1. Предмет договора
- •2. Открытие счетов
- •3. Операции по счету
- •4. Плата за проведение операций по счету
- •5. Уведомление и переписка
- •6. Порядок разрешения споров
- •7. Ответственность сторон
- •8. Защита интересов сторон
- •9. Продление срока действия (пролонгация) договора
- •10. Расторжение договора
- •11. Заключительные положения
- •12. Действие договора во времени
- •13. Юридические адреса сторон
1.3. Процедура передачи приватизируемого
жилого помещения в собственность
Рассмотрим процедуру передачи приватизируемого жилого помещения в собственность, которая будет действовать в течение 2006 г. в отношении неприватизированных жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма до 1 марта 2005 г. В соответствии с Законом о приватизации передача жилых помещений в собственность граждан посредством приватизации должна осуществляться уполномоченными собственниками указанных жилых помещений, в т.ч.:
- органами государственной власти (органами местного самоуправления);
- государственными (муниципальными) унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения;
- государственными (муниципальными) учреждениями либо казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
С целью упорядочения приватизации жилых помещений местными органами власти - как правило, на базе действующих структур жилищно-коммунального хозяйства - учреждаются агентства (бюро) по приватизации жилья, действующие на хозрасчетной основе. Гражданин, желающий приватизировать занимаемое жилое помещение, подает в указанное агентство (бюро) соответствующее заявление и представляет следующие документы <1>:
--------------------------------
<1> См.: Примерное положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утв. решением Роскоммунхоза от 18.11.1993 N 4.
- заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя, имеющими право на владение указанным помещением на условиях совместной или долевой собственности;
- документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением, - ордер и (или) договор социального найма;
- справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья соответствующими гражданами не было использовано;
- в предусмотренных законодательством случаях - документ органов опеки и попечительства.
Отметим, что передача гражданам в собственность приватизируемых жилых помещений производится только с письменного согласия всех совместно проживающих в данном помещении совершеннолетних членов семьи. При этом по желанию граждан приватизируемое жилое помещение может быть приобретено в долевую или совместную собственность, о чем должно быть сообщено в заявлении (заявлениях).
В соответствии с сохраняющим силу в течение 2006 г. порядком приватизации жилищного фонда размер бесплатно передаваемых в собственность граждан жилых помещений равен не менее 18 кв. м общей площади на человека и дополнительно 9 кв. м на семью (с учетом потребительских качеств жилья) <1>. Таким образом, в общем случае семья из 4 человек вправе бесплатно (т.е. без доплаты) приватизировать квартиру площадью не более 63 кв. м.
--------------------------------
<1> См.: Постановление коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР от 18.10.1991 N 7 "Об утверждении Примерного положения о приватизации жилищного фонда в РСФСР".
Разница между общей стоимостью квартиры и стоимостным эквивалентом бесплатно передаваемого жилья оплачивается гражданами единовременно или в рассрочку в порядке, определяемом органами, уполномоченными в соответствии с законодательством осуществлять передачу приватизируемых жилых помещений в собственность. Например, если площадь квартиры составляет 84 кв. м, то семья из 4 человек в общем случае должна будет оплатить разницу - 21 кв. м.
Вместе с тем местным органам власти предоставлено право увеличивать размер бесплатно передаваемых (в порядке приватизации) жилых помещений в собственность граждан. Кроме того, местные органы власти вправе принимать решения о безвозмездной передаче всего занимаемого жилого помещения, вне зависимости от его площади, инвалидам и ветеранам войны, семьям военнослужащих, погибших при исполнении обязанностей военной службы, и др. При этом, помимо потребительских качеств приватизируемого жилого помещения, могут приниматься во внимание:
- состав семьи;
- материальное положение граждан, заявивших о намерении приватизировать жилое помещение;
- совокупный вклад указанных граждан в общественные фонды потребления;
- возможность получения указанными гражданами другого жилого помещения в связи со сносом их дома без компенсации;
- другие заслуживающие внимания обстоятельства.
Установленный размер бесплатно передаваемого в собственность жилого помещения оценивается в стоимостном эквиваленте. Стоимостный эквивалент определяется исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в действующих на момент приватизации ценах в домах со средним для данного населенного пункта уровнем потребительских качеств (уровнем благоустройства, средним уровнем износа жилищного фонда и др.) <1>. Таким образом, общая стоимость приватизируемого жилого помещения будет либо соответствовать стоимостному эквиваленту, либо складываться из стоимостного эквивалента и доплаты. Сведения об общей стоимости жилого помещения отражаются в акте, а размер доплаты - в обязательстве. Акт и обязательство являются приложениями к договору передачи приватизируемого жилого помещения в собственность.
--------------------------------
<1> См.: Методику оценки стоимости жилья, передаваемого в собственность граждан (приложение 1 к Постановлению коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР от 18.10.1991 N 7).