3.3. Договор участия в долевом жилищном строительстве,

его основные положения

Требования к договору участия в долевом жилищном строительстве изложены в ст. 4 рассматриваемого Закона. Эти требования распространяются как на содержание, так и форму договора.

В содержании договора участия в долевом жилищном строительстве должны быть зафиксированы:

- взаимные обязательства сторон - участника долевого жилищного строительства (заказчика, дольщика или инвестора) и застройщика (подрядчика);

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, т.е. жилого помещения (в общем случае - квартиры, по сути, представляющей предмет сделки);

- цена предмета сделки;

- сроки и порядок уплаты цены;

- срок передачи объекта долевого жилищного строительства от застройщика к участнику;

- гарантийный срок на объект долевого жилищного строительства.

Вышеперечисленные сведения в совокупности образуют существенные условия договора участия в долевом жилищном строительстве. Отсутствие в договоре таких условий позволяет считать его незаключенным.

Помимо существенных, в договор участия в долевом жилищном строительстве могут включаться и иные условия, не противоречащие законодательству. Следует заметить, что Правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон договора участия в долевом жилищном строительстве при его заключении и исполнении, и в этих правилах также могут быть предусмотрены соответствующие условия.

Договор заключается в письменной форме. Он подлежит государственной регистрации (см. далее) и считается заключенным с момента такой регистрации.

В качестве предмета договора участия в долевом жилищном строительстве следует рассматривать сделку. Сущность сделки заключается в следующем:

1) застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и, с получением разрешения на ввод дома в эксплуатацию, передать соответствующий объект, например квартиру, участнику долевого жилищного строительства;

2) со своей стороны, участник долевого жилищного строительства обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену, а при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, кроме того, принять от застройщика соответствующий объект.

Взаимные обязательства сторон по договору участия в долевом жилищном строительстве следует рассматривать в качестве одного из существенных условий этого договора.

3.4. Условия договора участия

в долевом жилищном строительстве

В продолжение разговора о существенных условиях договора участия в долевом жилищном строительстве рассмотрим вопросы, связанные с установлением в договоре цены (денежного выражения стоимости), которая должна быть уплачена участником строительства за соответствующее жилое помещение. В соответствии со ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве цена может быть определена в договоре как сумма денежных средств, включающая:

- средства, предназначенные для возмещения затрат застройщика в связи со строительством объекта долевого жилищного строительства (например, многоквартирного дома);

- средства, предназначенные для возмещения затрат застройщика в связи с оказанием (предоставлением) последним услуг участнику долевого жилищного строительства.

Рассматриваемый Закон допускает изменение первоначально указанной в договоре участия в долевом жилищном строительстве цены как в сторону повышения, так и в сторону понижения. Такое изменение может иметь место, если в содержании договора была предусмотрена возможность такого изменения, а также указаны конкретные случаи и условия изменения цены, например, в связи с изменением расценок на строительные материалы и работы. Изменения к договору участия в долевом жилищном строительстве принимаются и вступают в силу по соглашению сторон. Как правило, такие изменения фиксируются в соответствующем письменном соглашении, которое после подписания его сторонами рассматривается в качестве неотъемлемой части договора.

В договоре должны быть предельно четко определены порядок и сроки внесения платежей. В зависимости от обстоятельств платежи могут вноситься единовременно (не позднее установленной договором даты) либо частями (в течение установленного договором периода - ежемесячно, ежеквартально и т.п.).

В договоре должны быть определены конкретные санкции за несоблюдение порядка внесения платежей. Отметим, что Закон об участии в долевом строительстве допускает расторжение договора в судебном порядке (с предварительным направлением участнику долевого жилищного строительства соответствующего требования) в следующих случаях:

- если имеет место просрочка предусмотренного договором срока внесения единовременного платежа более чем на три месяца;

- имеет место систематическое нарушение сроков внесения частичных платежей в предусмотренный договором период (нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев).

Кроме того, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого жилищного строительства должен уплатить застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Определение в договоре участия в долевом жилищном строительстве срока передачи объекта долевого строительства от застройщика к его участнику вытекает из требований ст. 6 рассматриваемого Закона. Обычно этот срок устанавливается исходя из предполагаемого срока приемки объекта долевого строительства в эксплуатацию.

По Закону застройщик обязан передать участнику долевого жилищного строительства соответствующий объект (например, квартиру) не позднее срока, предусмотренного договором. Срок передачи объектов должен быть единым для всех участников долевого жилищного строительства, за исключением случаев, предполагающих изменение сроков передачи в порядке, предусмотренном законодательством. За нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта застройщик уплачивает участнику долевого жилищного строительства неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В случае если после вступления договора в силу выявятся обстоятельства, не позволяющие завершить строительство многоквартирного дома в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого жилищного строительства:

- соответствующую информацию (в форме письменного уведомления);

- предложение об изменении условия договора, определяющего срок передачи объекта.

Изменение предусмотренного договором срока передачи объекта осуществляется в порядке, установленном ст. 450 - 452 ГК РФ. В отсутствие согласия сторон об изменении срока передачи объекта решение об изменении соответствующего условия может вынести суд. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено одной из сторон договора в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором.

В договоре должно содержаться и условие о гарантийном сроке на объект долевого жилищного строительства. В соответствии со ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве гарантийный срок для объекта не может составлять менее 5 лет. Указанный в договоре гарантийный срок исчисляется с даты передачи объекта участнику долевого жилищного строительства, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого жилищного строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Закон вменяет в обязанность застройщика передачу объекта надлежащего качества, т.е. качества, которое соответствует условиям договора либо (при отсутствии или неполноте условий такого договора) требованиям нормативно-технической документации (технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов), а также иным обязательным требованиям. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Объект, построенный с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дает участнику долевого жилищного строительства право на требование от застройщика:

- безвозмездного устранения недостатков объекта в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены объекта (по сравнению с предусмотренной договором или изменением к нему);

- возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта.

Кроме того, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта участник долевого жилищного строительства вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, уведомив об этом застройщика в письменной форме. Одновременно участник долевого жилищного строительства вправе потребовать от застройщика возврата денежных средств, а также уплаты процентов в соответствии с рассматриваемым Законом.

Уточним, что по Закону отказ участника долевого жилищного строительства от исполнения договора в одностороннем порядке допускается и в других случаях, в т.ч.:

- при неисполнении застройщиком обязательства по передаче объекта в срок, предусмотренный договором или изменением к нему;

- при прекращении (приостановлении) строительства многоквартирного дома, в состав которого входит объект, если выявлены обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что объект не будет передан участнику долевого жилищного строительства в предусмотренный договором (изменением к договору) срок;

- при существенном изменении проектной документации многоквартирного дома, в состав которого входит объект, в т.ч. существенного изменения размера объекта (например, площади квартиры);

- при изменении назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;

- при неисполнении застройщиком обязанностей по договору, вследствие чего объект построен с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования;

- в иных предусмотренных договором случаях.

В случае одностороннего отказа участника долевого жилищного строительства от исполнения договора по перечисленным выше основаниям застройщик, согласно ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, обязан:

- возвратить участнику долевого жилищного строительства денежные средства, уплаченные последним в счет цены, предусмотренной договором;

- уплатить участнику долевого жилищного строительства проценты на эту сумму - за пользование указанными денежными средствами - в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого жилищного строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого жилищного строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены, предусмотренной договором, до дня их возврата застройщиком.