Глава 2. Жилищные обязательства

§ 1. Понятие и виды жилищных обязательств

Понятие жилищного обязательства. Улучшение жилищно-бытовых условий трудящихся — одна из важ­нейших задач коммунистического строительства в на­шей стране. О масштабах ее выполнения можно судить уже хотя бы потому, что, как сообщалось на XXIV съезде партии, за 1966—1970 гг. в стране построены жилые дома общей площадью 518 млн. кв. м, а это позволило улучшить жилищные условия почти 55 млн. человек¹⁹⁴.

Однако, чтобы обеспечить наиболее целесообразное и максимально возможное при наличном жилом фонде удовлетворение потребностей населения в жилой пло­щади, необходим особый порядок нормирования жи­лищных отношений. Институт имущественного найма к этому не приспособлен. Регулируемый им договор совершается, по общему правилу, исключительно на основе соглашения сторон, и как только истекает срок его действия, наниматель обязан возвратить наймодателю полученный в пользование объект. Совершенно очевидно, что, если бы те же правила распространялись на жилищные отношения, распределение жилой пло­щади не зависело бы от степени нуждаемости, а право пользования ею время от времени прекращалось бы в противоречие с самой природой потребности в жилье, носящей постоянный характер.

Ввиду этого нормы ГК об имущественном найме применяются к жилищным отношениям, лишь когда это прямо предусмотрено законом. В частности, согласно указанию ч. 2 ст. 295 ГК к договору жилищного найма с учетом его специфики должны применяться рассчитан­ные на имущественный наем правила ст. ст. 281—285, 288, 291 и 292 ГК. Сам же наем жилого помещения вы­делен в ГК в особую главу (ст. ст. 295—341), следую­щую за главой об имущественном найме.

Однако основанием жилищных обязательств может быть не только договор найма жилого помещения. Они возникают и из других оснований, не носящих до­говорного характера, например из членства в жилищно-­строительном кооперативе (ЖСК). В то же время по­мимо норм ГК существуют специальные нормативные акты, рассчитанные как на договор жилищного найма, так и на иные жилищные правоотношения. В характери­стике источников правового регулирования жилищных отношений должны учитываться и эти акты.

Подавляющее большинство специальных норматив­ных актов по вопросам жилищного права издано нормотворческими органами союзных республик. Важ­нейшими среди них являются: Примерный устав ЖСК» утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 г.¹⁹⁵. Типовой договор найма жилого помещения¹⁹⁶; Инструкция о порядке обмена жи­лых помещений, утвержденная Министерством комму­нального хозяйства РСФСР 9 января 1967 г.¹⁹⁷. Акты общесоюзного значения в этой сфере гражданско-право­вого регулирования имеют гораздо меньшее распростра­нение (таково, например, постановление ЦИК и СНК СССР от 4 июня 1926 г. относительно квартирной пла­ты¹⁹⁸). Определенную роль в регулировании жилищных отношений играют акты местных органов (например, ре­шение Ленгорисполкома и Леноблсовпрофа по 26 июня 1961 г. «О порядке приема на учет и предоставления жи­лой площади в Ленинграде»¹⁹⁹.

Судебная практика по жилищным делам обобщена в постановлениях Пленума Верховного Суда СССР от 18 марта 1963 г. и 17 января 1974 г. «О практике при­менения статьи 62 Основ гражданского законодатель­ства Союза ССР и союзных республик»²⁰⁰; от 25 марта г. «О судебной практике по гражданским жилищ­ным делам»²⁰¹; от 25 февраля 1967 г. «О некоторых вопросах применения законодательства при рассмотре­нии судами дел по спорам между гражданами и жи­лищно-строительными кооперативами»²⁰². Пленум Верхов­ного Суда РСФСР издал постановления: от 20 декабря г. «О вопросах, возникших в практике применения судами некоторых норм ГК РСФСР, регулирующих жи­лищные отношения»²⁰³, от 28 января 1970 г. о выполнении судами РСФСР постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1967 г.²⁰⁴ и от 10 августа 1971 г. «О практике применения судами статьи 322 ГК РСФСР» ²⁰⁵.

По своей юридической природе жилищное право­отношение является обязательственным. В нем участвуют: на одной стороне тот, кто предоставляет жилое помещение в пользование, а на другой — лицо, которому оно предоставляется. Если жилищное правоотношение основано на договоре, стороны рассматриваются соот­ветственно как наймодатель и наниматель. Важнейшая функция наймодателя состоит в предоставлении жило­го помещения. Главная функция нанимателя сводится к внесению квартирной платы и использованию по­мещения по его целевому назначению (ч. 1 ст. 295 ГК).

Сложнее обстоит дело с жилищными правоотноше­ниями в ЖСК. Они связаны с управлением обще-коопе­ративными делами, получением и погашением банков­ского кредита, отпущенного на жилищно-кооперативное строительство, возмещением расходов по эксплуатации жилого дома. Но если иметь в виду устанавливаемое здесь жилищное обязательство, то оно означает: для ЖСК — обязанность предоставлять жилое помещение в пользование, а для члена ЖСК — обязанность уплаты пая, возмещения в соответствующей доле расходов по эксплуатации жилого дома и использования предостав­ленного жилого помещения по его целевому назначению. Объединив квартирную плату в договоре жилищного найма и различные выплаты в отношениях с ЖСК под общим наименованием «установленных платежей», мож­но выразить сущность жилищного обязательства в обоб­щенном виде.

Жилищным называется обязательство, в силу кото­рого одна сторона (наймодатель, ЖСК) должна пре­доставить жилое помещение в пользование, а другая сторона (наниматель, член ЖСК) обязана использовать это помещение по целевому назначению и вносить уста­новленные платежи.

В прошлом жилищное обязательство, если и не отождествлялось полностью, то все же сводилось почти исключительно к обязатель­ству, возникающему из договора жилищного найма. Даже Ю. Г. Басин, впервые в советской литературе поставивший и широко осве­тивший проблему жилищного правоотношения, не вышел по существу за рамки обязательственных связей наймодателя с нанима­телем²⁰⁶.

До тех пор, пока ЖСК не получала широкого развития, такое положение было вполне объяснимо. Когда же удовлетворение жи­лищных потребностей через ЖСК приобрело широкий размах, бы­лой подход к рассматриваемой проблеме явно устарел. Ныне с пол­ным основанием ставится вопрос о необходимости иной, более емкой трактовки жилищных обязательств²⁰⁷. Задача, однако, заключается в том, чтобы при подобной жизненно оправданной конструкции была соблюдена разумная мера, ибо имеется в виду не любое связанное с жилым помещением правоотношение, а лишь жилищное обяза­тельство и притом носящее самостоятельный характер, а не обра­зующее один из элементов другого, основного или исходного, право­отношения.

Ю. К. Толстой, например, предлагает, вместо главы «Наем жи­лого помещения», включить в Основы и раздел ГК, посвященный обязательственному праву, главу «Пользование жилыми помеще­ниями», закрепив в ней «все основания пользования жилыми поме­щениями, в том числе жилищный наем, членство в жилищно-строи­тельной кооперации, семейные отношения с собственником дома или членом кооператива, пожизненное пользование жилым помещением и т. д.»²⁰⁸. Но наименование «пользование жилым помещением» не­удачно, поскольку оно не согласуется с обязательственно-правовой природой соответствующих отношений, хотя обсуждается система одного из институтов обязательственного права. Закрепление в том же институте всех, пусть одних только обязательственных, основа­ний, также неоправданно. Некоторые из этих оснований порождают самостоятельные обязательства, лишь сопряженные с пользованием жилым помещением, но не тождественные ему (например, обяза­тельство по пожизненному содержанию). Что же касается семейных отношений с собственником жилого дома, то они влияют, конечно, на жилищные права граждан и учитываются в нормах жилищного законодательства. Но пока существуют семейные отношения, нет особого жилищного обязательства, которое в тот момент как раз и возникает или может возникнуть, когда семейные отношения пре­кратились или находятся в стадии прекращения.

Самостоятельными жилищными и именно обязательственными можно признать только правоотношения, основанные на жилищном найме или членстве в ЖСК. Во всех остальных случаях право поль­зования жилым помещением выходит за пределы обязательствен­ного права, либо входит составным элементом в иное обязательство, либо производно от жилищного обязательственного правоотношения (поднаем жилого помещения, проживание временных жильцов и т. п.). Нормы о таких отношениях в известной мере могут, а иногда и должны быть включены в главу ГК, посвященную жилищным обя­зательствам. Но это допустимо лишь в меру их неурегулированности соответствующими специальными институтами и при практической неотделимости от собственно жилищных обязательств. Отсюда сле­дует, что и общее определение жилищного обязательства должно ориентироваться не на любые правоотношения по использованию жи­лых помещений, а только на те, которые имеют своим основанием договор жилищного найма или членство в ЖСК.

Жилищные обязательства бывают разных видов, и наряду с общими нормами жилищного законодатель­ства каждый такой вид подчиняется специальным пра­вилам. Для исследования этих правил необходимо вна­чале подвергнуть классификации сами жилищные обя­зательства.

Виды жилищных обязательств. Деление жилищных обязательств на виды зависит от структуры жилого фон­да, существующего в СССР.

Основной жилой фонд в городах составляет государ­ственную собственность (ст. 6 Конституции СССР). Он образует единый государственный жилой фонд и под­разделяется на две составные части: фонд местных Со­ветов и ведомственный фонд.

Фонд местных Советов призван обслуживать жилищ­ные потребности граждан, проживающих в городах или иных населенных пунктах, независимо от места их ра­боты. Управление домами этого фонда осуществляют исполкомы местных Советов через свои жилищные уп­равления. В некоторых городах жилищные управления входят в состав отделов коммунального хозяйства, а в других — подчинены непосредственно исполкомам мест­ных Советов. В Москве, Ленинграде и в ряде других крупных центров страны, наряду с жилищными управ­лениями, осуществляющими оперативно-хозяйственную эксплуатацию жилых домов, существуют отделы (управ­ления) учета и распределения жилой площади, на кото­рые возложены исполнительные функции по постановке на учет и предоставлению жилой площади лицам, имеющим право получить ее. Непосредственное уп­равление отдельным домом или группой домов возло­жено на домоуправление или жилищно-эксплуатационную контору. Они действуют на началах хозрасчета, имеют расчетные счета в банке и выступают как са­мостоятельные субъекты гражданского права, т. е. как юридические лица (пп. 1, 2, 3 Типового положения об управлении домами (жилищно-эксплуатационной конторе, жилищной конторе) исполкома местного Совета депутатов трудящихся²⁰⁹).

Ведомственный фонд предназначен для удовлетворе­ния потребностей в жилье работников соответствующего министерства, иного ведомства, предприятия или учреж­дения. Общее управление домами ведомственного фонда осуществляет то предприятие, учреждение или ведом­ство, на балансе которого они значатся. Если жилой фонд министерства (ведомства) составляет не менее 200 тыс. кв. м, для управления им образуется жилищный отдел, а в остальных случаях — жилищный сектор (по­становление СНК СССР от 21 декабря 1943 г.²¹⁰). От­дельные дома или их группы находятся в ведении домо­управлений.

Наряду с государственным существует кооператив­ный и общественный фонд, состоящий из жилых строе­ний, которые принадлежат на праве собственности ко­оперативным и общественным организациям. Он исполь­зуется для обеспечения жильем членов и работников этих организаций в такой же мере в какой государствен­ный ведомственный фонд призван обслуживать жилищ­ные потребности работников государственных пред­приятий и учреждений. В особом положении находят­ся лишь дома жилищно-строительных кооперативов. ЖСК образуется для возведения жилого дома и после­дующего предоставления в нем квартир членам коопе­ратива в, соответствии с размером внесенного пая.

В состав жилого фонда СССР входят также дома, принадлежащие на праве собственности гражданам и образующие индивидуальный жилой фонд. Гражданин, проживающий в своем доме, пользуется им как соб­ственник, но может передать квартиру или комнату в возмездное пользование другому лицу по договору, подчиняющемуся нормам жилищного законодательства.

Если, от структуры жилого фонда перейти к класси­фикации жилищных обязательств, то окажется, что от­части она адекватна указанной структуре, но зачастую существенно с ней не совпадает. Действительно, можно говорить о разных правовых режимах для фонда местного Совета и индивидуального фонда. Но отличаю­щийся от них единый режим установлен для государ­ственных ведомственных, кооперативных и общественных домов (кроме домов ЖСК). В то же время дома ЖСК, хотя они и входят в кооперативный фонд, подчиняются особому режиму. Особый режим введен также для служебных жилых помещений, выделены ли они в государственном, кооперативном или общественном фонде. А в пределах государственного ведомственного, кооперативного и общественного фонда самостоятель­ную группу составляют жилищные обязательства, со­храняющиеся до тех пор, пока существуют трудовые правоотношения между нанимателем жилого помещения и наймодателем.

Необходимо, таким образом, различать следующие виды жилищных обязательств:

а) в домах местных Советов (включая жилую пло­щадь, передаваемую, ведомствами местным Советам);

б) в ведомственных домах (в домах государствен­ного ведомственного, кооперативного и общественного фонда) с дальнейшим их подразделением на общие обя­зательства, сохранение которых не зависит от трудовых отношений, и специальные обязательства, сохранение которых поставлено в такую зависимость;

в) в домах ЖСК;

г) в служебных помещениях;

д) в индивидуальных жилых домах²¹¹.

В основу анализа жилищных правоотношений дол­жны быть положены обязательства, возникающие при предоставлении площади в домах местных Советов.

Другие обязательства требуют анализа в специальных случаях и, как правило, путем сопоставления с одно­именными обязательствами, устанавливаемыми при по­селении в домах местных Советов.