§ 5. Выселение

Виды и порядок выселения из жилых помещений.

Выселение представляет собой не что иное, как прину­дительное изъятие жилой площади. Закон рассматри­вает его в качестве крайней меры, подлежащей приме­нению только в случаях и в порядке, которые прямо предусмотрены законом.

Действующее законодательство устанавливает три вида выселения: а) судебное выселение с предоставле­нием другой площади; б) судебное выселение без пре­доставления другой площади; в) административное вы­селение без предоставления другой площади или с пре­доставлением ее. При этом предоставляемое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, в доме капитального типа, быть благоустроенным при­менительно к условиям данного населенного пункта, раз­мером не меньше занимаемого или уменьшенным лишь в пределах излишков жилой площади, с тем же количе­ством комнат, а если выселяемый проживает в отдель­ной квартире, то и в виде отдельной квартиры (ч. 2 ст. 331 ГК).

При судебном порядке решение о выселении выносит суд, а реализует его судебный исполнитель. Суд уста­навливает срок выселения, который с учетом особых обстоятельств может быть впоследствии продлен. В слу­чаях выселения с предоставлением другой площади она должна быть точно определена (ч. 3 ст. 331 ГК).

При административном порядке выселение произво­дится наймодателем с санкции прокурора. Прокурор, к которому от наймодателя поступило соответствующее ходатайство, устанавливает путем изучения документов, вызова для личной беседы другой стороны и т. п., име­ются ли законные основания для административного выселения. Давая санкцию, он определяет срок выселения, осуществляемого при содействии органов милиции, а если выселяемому должно быть предоставлено другое жилое помещение, прокурор проверяет, действительно ли оно предоставляется и соответствует ли предусмот­ренным законом требованиям. Действия прокурора мо­гут быть обжалованы лишь вышестоящему прокурору, но не в суд. Однако отказ прокурора в санкции на ад­министративное выселение ввиду отсутствия необходи­мых для этого оснований не исключает выселения того же лица в судебном порядке по другим основаниям, дающим на это право.

Значение общего правила имеет судебное выселение с предоставлением другой жилой площади (ст. 330, ч. 1 ст. 331 ГК). Прочие виды выселения допустимы, если они прямо предусмотрены законом. Методически, од­нако, к общему правилу целесообразно обратиться после ознакомления со специальными случаями, кроме тех, которые в другой связи уже были ранее рассмотрены.

Судебное выселение без предоставления другой пло­щади. Этот вид выселения распространяется на основа­ния двоякого рода: злостное нарушение жилищных обя­занностей пользователем или отпадение условий, при которых жилищное обязательство сохраняется.

Злостное нарушение жилищных обязанностей может выразиться, во-первых, в разрушении или порче жилого помещения. При этом, однако, предполагается, что раз­рушение или порча произошли по вине пользователя, что они носят значительный характер, выражаясь, например, в разрушении стен, разборке полов, порче отопительной: системы и т. п., и что они являются систематическими, т. е. допускались неоднократно, а принятые к наруши­телю, меры общественного воздействия оказались безре­зультатными. Достаточно отсутствия хотя бы одного из перечисленных условий, чтобы выселение уже не могло состояться. Так, суд отклонил иск о выселении, устано­вив, что порча произошла не по вине ответчика, а вслед­ствие неисправности крыши, не отремонтированной наймодателем. По другому делу суд, напротив, признал обоснованным выселение нанимателя, который без ведо­ма наймодателя подключал дополнительные звенья к ба­тареям центрального отопления, причем несколько раз в. течение двух недель хлынувшая вода разрушала пол и повреждала мебель в квартире нижнего этажа.

Выселение по этому основанию применимо как к на­нимателям, так и к членам ЖСК, а также к членам семей тех и других (ч. 1 ст. 333 ГК, п. 13 постановления Пле­нума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г., п. 20 Примерного устава ЖСК, п. 4 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1967 г.). Но для выселения члена ЖСК необходимо, чтобы вначале он был исключен из кооператива, а иск о его выселении мо­жет быть предъявлен лишь самим ЖСК. Прочие лица вы­селяются соответственно по иску наймодателя, нанима­теля, членов его семьи, других жильцов той же ком­мунальной квартиры, ЖСК или члена кооператива. Выселению подлежит только сам нарушитель, а при вы­селении пайщика ЖСК выселяются и члены его семьи.

Во-вторых, поводом к выселению служит поведение пользователя, делающее невозможным для других жиль­цов совместное с ним проживание в той же квартире или в том же доме. Имеется, естественно, в виду лишь ви­новное поведение, которое, нарушая распорядок в квар­тире или доме, выразилось в злостном несоблюдении правил социалистического общежития. Не может быть признано основанием к выселению инфекционное забо­левание, так как при этом отсутствует вина нанимателя. Один из судов Ленинграда отклонил иск о выселении, предъявленный в связи с тем, что ответчик — студент кон­серватории, систематически решал задания по гармонии на рояле в своей комнате, ибо его действия не нарушали распорядка в квартире и не противоречили правилам социалистического общежития. В отличие от этого иск о выселении Н., которая стучала ночью палкой в двери соседей, нецензурно ругалась, систематически пьянство­вала и устраивала дебоши, суд удовлетворил, указав, что объективные обстоятельства, на которые ссылалась ответчица, не освобождали ее от обязанности соблюдать общепринятые и обязательные для всех правила обще­жития. Но и в этом случае выселение осуществимо, лишь если примененные к нарушителю меры общественного воздействия не дали должного результата.

Правила о выселении за невозможностью совмест­ного проживания закреплены теми же нормативными актами, что и правила о выселении в связи с порчей или разрушением жилого помещения. Они отличаются лишь той особенностью, что иск о выселении может быть предъ­явлен и жильцами другой квартиры одного дома, а в Случае исключения по рассматриваемому основанию пайщика из ЖСК совместно проживавшие с ним члены семьи сохраняют право пользования жилым помещением, если один из них вступит в кооператив. Кроме того, отношениях по жилищному найму допускается и иной способ улаживания возникшего конфликта: суд обязы­вает нарушителя к обмену по иску предлагающих его заинтересованных лиц, и тогда нарушитель может быть выселен только при отказе от обмена.

Судебное выселение пользователя без предоставления другой площади ввиду того, что отпали условия, необ­ходимые для сохранения жилищного обязательства, за­кон связывает с различными фактами.

Во-первых, специальные жилищные обязательства в ведомственных домах прекращаются, если наниматель прекратил трудовые отношения с наймодателем, будучи уволенным по собственному желанию либо в связи с нарушением трудовой дисциплины или совершением пре­ступления. Выселению по этому основанию подлежит как [сам наниматель, так и члены его семьи (ч. 1 ст. 334 ГК) независимо от того, проживают ли они в доме, принад­лежащем учреждению или предприятию, арендуемом ими, либо находящемся на балансе комбинатов и иных хозяйственных объединений, в состав которых предпри­ятие входит, когда соответствующее указание содержится в постановлении правительства союзной республики. Однако согласно ч. 2 ст. 334 ГК, а также поста­новлению Пленума Верховного Суда СССР от 18 марта 1963 г. при определенных условиях судебное выселение без предоставления другой площади не допускается даже в случае разрыва нанимателем трудовых отношений с наймодателем по одной из перечислявшихся причин. К этим условиям относятся:

а) наличие в составе проживающих на данной пло­щади, включая самого нанимателя, инвалидов войны, инвалидов труда I и II групп, пенсионеров по старости, персональных пенсионеров, членов семей лиц, находя­щихся на службе в Вооруженных Силах СССР, а также военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или исполнении иных обя­занностей военной службы;

б) согласие работника, уволенного после 1 января 1962 г., возвратиться на работу к наймодателю, который, однако, отказывает ему в этом или не предоставляет ра­боты по специальности, а также появление особых обсто­ятельств (например, заболевания), препятствующих воз­вращению нанимателя на работу;

в) наличие в семье, проживающей с нанимателем, лиц, которые состоят в трудовых отношениях с наймодателем²⁴⁵, либо пребывание членов семьи или самого нанимателя в трудовых отношениях с ведомствами, работники которых согласно постановлениям Правительства СССР не подлежат выселению независимо от ведомственной принадлежности дома;

г) прекращение нанимателем трудовых отношений с наймодателем до того, как последний был включен в список предприятий, учреждений и организаций, име­ющих право выселить нанимателя ввиду разрыва трудо­вых отношений с ним;

д) передача наймодателю не принадлежавшей ему площади, которую ранее занимал наниматель, одновре­менно с предоставлением последнему новой площади наймодателем в связи с установлением между сторонами трудовых отношений;

е) расторжение трудового договора хотя и по ини­циативе работника, но в связи с состоянием здоровья, препятствующим продолжению данной работы, перево­дом мужа или жены на работу в другую местность, за­числением с отрывом от производства в высшее, среднее специальное учебное заведение или в аспирантуру и по другим уважительным причинам, а также если трудо­вой договор расторгнут по соглашению сторон;

ж) истечение трехгодичного давностного срока со времени, когда трудовые отношения с нанимателем бы­ли прекращены.

Во-вторых, отпадение основании к сохранению жи­лищного обязательства, а значит, и судебное выселение пользователя вместе с семьей из жилого помещения без предоставления другой площади вызываются также на­личием у пользователя собственного жилого дома.

Собственный дом должен находиться в том же на-; селенном пункте, что и помещение, занимаемое по договору жилищного найма. При этом речь идет именно о на­селенном пункте, а не административном подчинении од­ного населенного пункта городскому Совету другого (например, г. Сестрорецка — Ленсовету). Кроме того, необходимо, чтобы дом был пригоден для постоянного проживания, т. е. представлял собой жилое строение ка­питального типа, а не используемое в летнее время дач­ное помещение. Требуется также, чтобы наниматель имел возможность поселиться в собственном доме со своей семьей (ч. 2 ст. 333 ГК, п. 15 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.). Если хотя бы одно из названных условий отсутствует (например» собственный дом по размеру не соответствует жилищ­ным потребностям нанимателя и его многочисленной семьи), то нет и основания к выселению.

Иные правила применяются к имеющему собствен­ный жилой дом члену ЖСК. Одновременное обладание квартирой в ЖСК и собственным жилым домом, где бы он ни находился, запрещено (ст. 108 ГК). Если пайщик ЖСК, его супруг или проживающие с ним несовершен­нолетние дети имеют, собственный дом (часть дома), необходимо выйти из состава ЖСК либо продать дом е сроки и порядке, которые установлены для продажи личным собственником имеющихся у него жилых строе­ний сверх одного (ст. 108 ГК). В противном случае пай­щик не исключается из ЖСК, но дом продается с пуб­личных торгов, а при невозможности продажи безвоз­мездно зачисляется в фонд местного Совета.

Административное выселение. Если дом находится под угрозой обвала, административное выселение соче­тается с предоставлением выселяемому другого жилого помещения. В ст. 337 ГК, предусматривающей этот слу­чай, говорится о выселении нанимателя (разумеется, вместе с семьей), которому по решению исполкома мест­ного Совета должна быть предоставлена площадь за счет жилого фонда местного Совета или соответствующей организации (т. е. ведомства). Отсюда вытекает, что, если обвал угрожает дому ЖСК или личного соб­ственника, выселение производится в судебном порядке без предоставления другой жилой площади. Когда же применяется административное выселение, прокурор, прежде чем санкционировать его, проверяет, действи­тельно ли дом находится под угрозой обвала и предо­ставляется ли выселяемому другое благоустроенное жи­лое помещение.

В остальных случаях административного выселения другое жилое помещение не предоставляется. К этим случаям относятся:

а) выселение граждан, самоуправно занявших как жилые, так и нежилые помещения (ст. 338 ГК). Под самоуправным понимается занятие помещения без вся­ких на то оснований. Если лицо вселяется на основе су­ществующего или хотя бы предполагаемого права, от­сутствует самоуправство. Так, не считается самоуправ­ным занятие освободившейся проходной комнаты на­нимателем, проживающим в смежной комнате и оши­бочно предполагавшим, что проходная комната не является для него излишней и не может быть превра­щена в изолированную, а потому должна перейти в его пользование. Поскольку вселение не рассматривается как самоуправное, возникший жилищный спор может быть решен только судом. Напротив, лица, самоуправно занявшие жилое помещение, выселяются без предостав­ления другой площади с санкции прокурора по заявле­нию заинтересованных организаций или граждан;

б) выселение из служебных жилых помещений (ст. 339 ГК). Основанием к такому выселению является пре­кращение работником трудовых отношений, в связи с ко­торыми ему было предоставлено помещение. Выселение производится в принудительном порядке, если нанима­тель и члены его семьи не освободили помещение в пре­делах месяца после предупреждения наимодателя. Одна­ко выселение по этому основанию исключено, когда тру­довые отношения прекращаются вследствие смерти работника или когда работник, освобожденный от должности, в связи с которой ему было предоставлено служебное помещение, сохраняет трудовые отношения с наймодателем. Не допускается также административ­ное выселение без предоставления другого жилого поме­щения, если наниматель или проживающие с ним члены семьи являются инвалидами войны, инвалидами труда I и II групп, пенсионерами по старости, персональными пенсионерами, членами семей лиц, находящихся на службе в Вооруженных Силах СССР, либо военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении других обязан­ностей военной службы;

в) выселение из общежитий (ст. 340 ГК). Из обще­жития через месяц после предупреждения выселяются сезонные и временные работники — ввиду прекращения сезонной или временной работы, в связи с которой общежитие им предоставлено; поселенные в связи с рабо­той в общежитие государственной, кооперативной или общественной организации — в случае увольнения по собственному желанию, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления; проживающие в об­щежитиях учебных заведений — в случае выбытия из данного учебного заведения. Однако административное выселение (кроме сезонных и временных работников) не применяется, если наниматель или кто-либо из членов его семьи относятся к категории тех лиц, наличие кото­рых исключает административное выселение из служеб­ных помещений;

г) выселение из гостиниц (ст. 341 ГК). Оно допус­кается в отношении граждан, которые либо проживают, в гостинице сверх установленного МКХ союзной республики предельного срока, либо не вносят плату за поль­зование помещением, либо нарушают установленные в гостинице правила внутреннего распорядка.

Судебное выселение с предоставлением жилой пло­щади. Как отмечалось, этот вид выселения имеет общее значение. Отсюда, однако, не следует, что к нему можно прибегнуть во всех случаях, когда наймодатель пожела­ет выселить нанимателя. Если бы дело обстояло таким образом, право на жилую площадь утратило бы свой­ство устойчивости, являющееся одним из его основных качеств. Это качество обусловливает совершенно иной принцип: по общему правилу, выселение вообще невозможно, даже и с предоставлением другой площади. Ис­ключения из него установлены законом. Но если закон, предоставляя право на выселение, не определяет его по­рядка, должен применяться общий порядок — выселение по суду с предоставлением другого жилого помещения. Обычно же соответствующая оговорка содержится в са­мом законе.

Так, лица, выселение которых в административном порядке из служебных помещений, общежитий и любых ведомственных домов запрещено, несмотря на разрыв трудовых отношений, все же могут быть выселены, но лишь в судебном порядке и с предоставлением другого жилого помещения, если это прямо не исключено дейст­вующими правилами (ч. 2 ст. 334, ч. 3 ст. 339, ч. 3 ст. 340 ГК). Такой же порядок применяется при выселении из домов государственного, кооперативного и обществен­ного фонда, если по решению компетентного органа жи­лое помещение предназначается для производственных или общественных надобностей. Так в связи с решением Ленгорисполкома о расширении Московской гостиницы в Ленинграде за счет переоборудования соседних домов были предъявлены иски о переселении постоянных жиль­цов из этих домов на другую площадь. Для удовлетво­рения подобных исков необходимо, чтобы состоялось ре­шение компетентного органа власти не просто о новом, а о таком назначении дома, которое не связано с поселе­нием в нем других лиц с правом на площадь и предпо­лагает использование строения для каких-либо иных нужд (переоборудование его в клубное помещение, кино­театр и т. п.).

Особые правила установлены для выселения нани­мателя на время капитального ремонта (ст. ст. 318—319 ГК). Выселение «на время» означает, что жилищное обязательство не прекращается: после того, как капи­тальный ремонт будет завершен, наниматель вправе занять прежнее помещение. Но и выселение, и возврат прежнего помещения закон связывает с определенными условиями.

Для выселения необходимо, чтобы дом действитель­но нуждался в капитальном ремонте. Споры по этому поводу практически могут возникнуть лишь с личным собственником дома, так как постановка на ремонт госу­дарственных, кооперативных и общественных домов предопределяется решениями компетентных органов, уп­равляющих жилым фондом. В тех же отношениях прак­тически применяется и указание ч. 3 ст. 318 ГК о том, что по требованию нанимателя суд должен определить срок возврата ему прежнего помещения. Бывает, од­нако что ставя дом на капитальный ремонт наймодатель обращается к прокурору за санкцией на выселение нанимателя, утверждая, что дом находится под угрозой обвала, Органы прокуратуры должны решительно пресекать такие действия, проводя четкое различие между угрозой обвала и капитальным ремонтом, не связанным с такой угрозой.

В жилищных договорах всех видов, кроме заключен­ных с личным собственником, наймодатель обязан пре­доставить нанимателю на время ремонта за счет специ­ально образуемого маневренного фонда другое жилое помещение пригодное для проживания, хотя обычно и неравноценное помещению, из которого наниматель вре­менно выселяется. При этом, несмотря на сохранение прежнего договора, наниматель обязан вносить квар­тирную плату лишь за помещение, предоставленное ему на время ремонта, а если оно не предоставляется ввиду постановки на ремонт дома личного собственника, то квартирная плата вовсе не вносится.

После окончания ремонта нанимателю должно быть возвращено прежнее помещение. Однако когда ремонт сочетается с перепланировкой и переустройством, преж­нее помещение может перестать существовать либо су­щественно уменьшиться. Тогда по требованию нанимате­ля наймодатель обязан предоставить ему другое благоустроенное жилое помещение. Устанавливая, существен­но ли уменьшился размер помещения, нужно исходить из конкретных обстоятельств дела. Так, существенного уменьшения не будет, если оно затронуло только излиш­ки жилой площади. Но если жилое помещение раньше соответствовало жилищной норме, а после ремонта не достигает ее, размер помещения должен считаться умень­шившимся существенно. И наоборот, при значительных масштабах увеличения размера жилого помещения уже наймодатель может поставить вопрос о том, что прежней площади больше нет, а потому наниматель вправе при­тязать лишь на предоставление ему другого благоуст­роенного помещения. Возникающие при этом споры разрешаются судом.

Имеется еще одно основание к выселению в судебном порядке с предоставлением другой площади — снос дома в связи с отводом земельного участка, на котором он расположен, для государственных или общественных на­добностей (ст. 332 ГК). В таких случаях нанимателю и членам его семьи предоставляется другое благоустроен­ное помещение независимо от срока их проживания, а также от того, что они проживали на служебной площади или в ведомственном доме в силу специального жилищного обязательства. И только при сносе домов личных собственников право на предоставление другой площади имеют наниматели и члены их семьи, прожи­вавшие в сносимом доме не менее года. Жилое помеще­ние предоставляется той организацией, которой земельный участок отводится, а при сносе дома личного соб­ственника — исполкомом местного Совета. Но если зе­мельный участок, на котором находится подлежащий сносу дом личного собственника, отведен какой-либо организации и ей выделены средства для капитальных вложений на строительство жилых домов, другое жилое помещение предоставляется нанимателю этой организацией.