10.3. Майновий найом. Оренда. Лізинг

1. Відповідно до п. 5 статті 265 Цивільного кодексу України при припиненні договору найму орендар зобов'язаний повер­нути майно у тому стані в якому він його одержав з урахуван­ням нормального зносу, або у стані обумовленому договором. У разі невиконання обов'язку щодо повернення майна в на­турі, він зобов'язаний відшкодувати наймодавцю завдані цим збитки (стаття 203 Цивільного кодексу України), зокрема, ба­лансову вартість майна з урахуванням зносу, а також неодер-жані наймодавцем доходи, які він одержав би, якщо майно бу­ло би йому повернуте.

[п.6 Листа від 14.06.93р. № 01-8/672 «Про деякі питання практи­ки застосування чинного законодавства при вирішенні господарських спорів»].

1. У вирішенні питання про те, чи є об'єкт оренди цілісним майновим комплексом, слід виходити з вимог частини першої статті 4 Закону України «Про оренду державного та комуналь­ного майна».

[п.1 Листа від 05.10.93 р. № 01-8/1076 «Про деякі питання прак­тики застосування чинного законодавства при вирішенні спорів»].

3. Якщо у встановленому порядку державне майно, зокрема, підприємство, передано в оренду підприємству іншої форми власності або організації орендарів, то це майно не втрачає ста­тусу державної власності (хоча саме підприємство вже не є дер­жавним). У цьому випадку ні орган, уповноважений управляти державним майном, ні орендодавець не мають права вимагати від орендарів частки доходу, одержаного внаслідок викорис­тання державної власності. Взаємовідносини сторін регулю­ються нормами договору майнового найму (оренди) і оплата за здане в оренду державне майно повинна здійснюватись згідно з методикою, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 року № 786 з подальшими змінами і доповненнями. Наведене стосується не тільки прибутку, одер­жаного за рахунок використання державної власності, але й майна, придбаного підприємством за рахунок свого прибутку.

[п.9 Роз'яснення від 02.04.94 р. № 02-5/225 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з судовим захистом права дер­жавної власності»].

286

4. На запитання, чи може бути розірваний достроково до­говір оренди, якщо орендарем своєчасно не вноситься орендна плата і якщо її розмір встановлено без урахування рівня інфляційних процесів, дано таку відповідь. Договір майнового найму (оренди) може бути розірваний достроково з підстав, зазначених у статті 269 Цивільного кодексу України, пункт З якої передбачає невнесення орендної плати як одну з таких підстав. Що ж до дострокового розірвання договору з мотиву встановлення розміру орендної плати без урахування інфляції, то законодавство такої підстави не передбачає.

[п.3 Листа від 07.04.94 р. № 01-8/237 «Яро деякі питання засто­сування чинного законодавства при вирішенні спорів »].

5. У відповідності з пунктом 165 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердже­ної наказом Мінюсту України від 14.06.94 №18/5, нотаріус вчиняє виконавчий напис, якщо подані документи підтверд­жують безспірність заборгованості або іншої відповідальності боржника перед стягувачем. Отже, якщо нотаріус безпідстав­но відмовив у вчиненні виконавчого напису, його дії можна ос­каржити до суду загальної юрисдикції у порядку, передбачено­му главою 39 Цивільного процесуального кодексу України. У разі, коли подані стягувачем орендної плати та комунальних платежів, у т. ч. за енергоносії, документи не дають підстав вва­жати його вимоги безспірними, стягувач має право звернутись до боржника з відповідним позовом.

[п.3.2 Інформаційного листа від 01.07.96р. № 01-8/241 «Про деякі питання практики застосування окремих норм чинного законодавст­ва при вирішенні спорів»].

6. Суб'єктом права власності цілісного майнового комплек­су відповідно до статті 20 Закону України «По власність» є ко­лектив орендарів. Працівникам, які припинили трудові відно­сини з цим підприємством, на підставі статті 23 цього Закону має бути сплачена вартість їх вкладу і вони перестають бути співвласниками майна підприємства. Вибуття працівників із складу власників позбавляє їх права вирішувати питання діяльності підприємства, які відносяться до компетенції влас­ників майна. Так, згідно з пунктом 4 статті 14 Закону України «Про підприємства в Україні» вищим керівним органом ко­лективного підприємства, який вправі вирішувати будь-які

287

питання діяльності підприємства, є загальні збори (конфе­ренція) власників майна.

[п.5 Листа від 15.05.97р. № 01-8/167 «Про деякі питання практи­ки застосування окремих норм чинного законодавства у вирішенні спорів»].

1. За змістом статті 18 Закону України «Про банкрутство» та статті ЗО Закону України «Про оренду державного майна» ліквідаційна комісія не повинна включати до складу ліквідаційної маси орендоване майно, і отже на нього не може звертатися стягнення.

[п.11.6Листа від 24.11.97р. № 01-8/452 «Про деякі питання прак­тики застосування окремих норм чинного законодавства у вирішенні спорів»]

8. За загальним правилом, встановленим пунктом 3 статті 269 Цивільного кодексу України, дострокове розірвання дого­вору майнового найму можливе у разі невнесення наймачем найомної плати, тобто плати за користування майном, а не будь-яких інших платежів, в т. ч. за користування теплої енергією, охорону приміщення, опалення тощо. У разі уклаг дення договору оренди державного або комунального майна відповідний договір на підставі частини третьої статті 26 Заког ну України «Про оренду державного та комунального майна» може бути розірваний за рішенням суду (арбітражного суду)» зокрема, у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань.

[п3 Листа від 10.03.98р. № 01-8/91 «Про деякі питання практики застосування окремих норм чинного законодавства у вирішенні спорів»].

9. Відповідно до статті 1 Закону України «Про лізинг» лізинг - це підприємницька діяльність, яка спрямована на інвестування власних чи залучених фінансових коштів і поля­гає в наданні лізингодавцем у виключне користування на визі начений строк лізингоодержувачу майна, що є власністю лізингодавця або набувається ним у власність за дорученням-і погодженням з лізингоодержувачем у відповідного продавив майна, за умови сплати лізингоодержувачем періодичних лізингових платежів. • >

[Лист від 23.03.98р. № 01-8/104 «Про Закон України «Пролізит»},

10. Згідно зі статтею 2 Закону України «Про лізинг» об'єктом лізингу може бути будь-яке нерухоме і рухоме майно, яке може бути віднесене до основних фондів відповідно до aat

288

конодавства, не заборонене до вільного обігу на ринку І щодо якої немає обмежень про передачу його в лізинг (оренду). За­значене майно, яке є в державній власності, може бути об'єктом лізингу тільки за погодженням з органом, що здійснює уп­равління цим майном, у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Відповідні органи визначені, зокрема, Дек­ретом Кабінету Міністрів України від 15.12.92 № 8-92 «Про уп­равління майном, що є у загальнодержавній власності».

[Лист від 23.03.98р. № 01-8/104 «Про Закон України «Про лізинг»].

11. Не можуть бути об'єктами лізингу об'єкти оренди дер­жавного майна, зазначені у статті 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», крім окремого індивідуально визначеного майна державних підприємств, зе­мельні ділянки та інші природні об'єкти. Договір лізингу, ук­ладений з порушенням вимог згаданої норми Закону, може бу­ти визнаний недійсним з урахуванням конкретних обставин справи на підставі статті 48 або статті 49 Цивільного кодексу України.

[Лист від 23.03.98р. № 01-8/104 «Про Закон України «Про лізинг»].

12. За змістом пункту 2 статті 1 Закону України «Про лізинг» лізинг може здійснюватись тільки на підставі догово­ру лізингу. Такий договір укладається між суб'єктами лізингу, перелік яких визначений у статті 3 Закону, у формі багатосто­ронньої угоди - за участю лізингодавця, лізингоодержувача, продавця об'єкта лізингу, або двосторонньої - між лізингодав-цем і лізингоодержувачем (пункт 1 статті 6 Закону). Згідно з пунктом 2 цієї статті Закону договір лізингу має бути укладе­ний у письмовій формі. Недодержання такої форми не тягне за собою визнання договору лізингу недійсним (стаття 46 Цивільного кодексу України). У разі виникнення спору, пов'язаного з виконанням договору лізингу, арбітражний суд з урахуванням вимог статті 153 Цивільного кодексу України та статті 7 Закону, що містить перелік істотних умов договору лізингу, може визнати договір неукладеним, якщо буде з'ясо­вано, що сторонами не досягнуто згоди з усіх цих умов.

[Лист від 23.03.98р. № 01-8/104 «Про Закон України «Про лізинг»].

13. За змістом пункту 2 статті 9 Закону України «Про лізинг»у разі невиконання лізингодавцем обов'язків щодо пе­редачі об'єкту лізингу лізингоодержувачу останній вправі

19 І-ЗІН

289

звернутися з позовом про спонукання лізингодавця передати зазначений об'єкт та відшкодування завданих затримкою пе­редачі збитків або про розірвання договору та відшкодування збитків, завданих йому невиконанням умов договору. З іншо­го боку, у разі неповернення лізингодавцю об'єкта лізингу у строки і на умовах, визначених договором лізингу, лізингода-вець вправі звернутися до лізингоодержувача з позовом про витребування зазначеного об'єкта та відшкодування збитків, завданих затримкою передачі, відповідно до умов договору та законодавства України (пункт 4 статті 9 Закону). Відшкоду­вання збитків має здійснюватись на загальних підставах відповідно до статті 203 Цивільного кодексу України.

[Лист від 23.03.98р. № 01-8/104 «Про Закон України «Про лізинг»].

14. Згідно з пунктом 1 статті 10 Закону України «Про лізинг» об'єкт лізингу протягом усього строку дії договору лізингу є власністю лізингодавця. У разі переходу права влас­ності на об'єкт лізингу від лізингодавця до іншої особи договір лізингу зберігає чинність щодо нового власника.

[Лист від 23.03.98р. № 01-8/104 «Про Закон України «Про лізинг»].

15. Право на збереження чинності договору лізингу нале­жить лізингоодержувачу незалежно від підстави переходу майна від одного власника до іншого. Під «іншою особою», про яку йдеться у згаданій нормі, слід розуміти будь-якого на­бувача об'єкту лізингу. Разом з тим, лізингоодержувач не мо­же скористатися правом на збереження чинності договору у разі переходу об'єкту лізингу до іншої особи без правонаступ-ництва, наприклад, при конфіскації, оскільки в таких випад­ках до нового власника не переходять права й обов'язки ко­лишнього власника майна.

[Лист від 23.03.98р. № 01-8/104 «Про Закон України «Про лізинг»].

16. Право користування об'єктом лізингу належить лізин­гоодержувачу тільки на умовах, визначених договором лізин­гу (пункт 3 статті 10 Закону України «Про лізинг»). Користу­вання об'єктом лізингу з порушенням цих умов є підставою для звернення лізингодавця з вимогою про розірвання догово­ру на підставі пункту 2 статті 17 Закону.

[Лист від 23.03.98р. № 01-8/104 «Про Закон України «Про лізинг»].

17. Пунктом 4 статті 10 Закону України «Про лізинг» встановлено, що у разі банкрутства лізингоодержувача, аре-

290

_шту чи конфіскації його -майна, об'єкт лізингу відокрем­люється від загального майна лізингоодержувача і підлягає поверненню лізингодавцю. У вирішенні питання про пра­вомірність віднесення майнових об'єктів та коштів до ліквідаційної маси слід керуватися вимогами статті 26 Зако­ну України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом».

[Лист від 23.03.98р. № 01-8/104 «Про Закон України «Про лізинг»].

18. Статті 11 і 12 Закону України «Про лізинг» визначають права та обов'язки лізингодавця і лізингоодержувача. Зокре­ма, підпункт 3 пункту 1 статті 11 і підпункт 2 пункту 1 статті 12 Закону встановлюють право лізингодавця і лізингоодержу­вача вимагати відшкодування збитків, завданих внаслідок дій або бездіяльності контрагента за договором при виконанні умов лізингу. Відшкодування збитків повинне здійснюватись на підставі і в розмірах, визначених статтею 203 Цивільного кодексу України. Сторонами може бути погоджено додаткові умови щодо майнової відповідальності за невиконання чи не­належне виконання договору лізингу, і такі умови, що не супе­речать чинному законодавству, повинні застосовуватись арбітражним судом у вирішенні спорів.

[Лист від 23.03.98р. № 01-8/104 «Про Закон України «Про лізинг»].

19. Після закінчення строку договору лізингу, якщо об'єкт лізингу не було викуплено лізингоодержувачем або строк ви­користання об'єкту не продовжено, він підлягає поверненню лізингодавцю (підпункт 5 пункту 2 статті 11, підпункт 5 пунк­ту 2 статті 12 Закону України «Про лізинг»). У разі неповер­нення об'єкту лізингу лізингодавець вправі звернутися з позо­вом про його витребування у лізингоодержувача. Повернення об'єкту лізингу може бути здійснено також у безспірному по­рядку на підставі відповідного виконавчого напису нотаріуса (стаття 87 Закону України «Про нотаріат»; пункт 8 Переліку Документів, за якими стягнення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів но­таріусів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів Ук­раїни від 29.06.99 № 1172). Слід мати на увазі, що відповідно До статті 88 Закону України «Про нотаріат» нотаріус вчиняє виконавчі написи, якщо подані документи підтверджують безспірність заборгованості. Отже, якщо між сторонами дого-

291

вору лізингу існує спір, пов'язаний із поверненням об'єкту лізингу, справа з відповідного спору підвідомча арбітражному суду на загальних підставах.

[Лист від 23.03.98р. № 01-8/104 «Про Закон України «Про лізинг»].

20. Стаття 16 Закону України «Про лізинг» містить вимоги щодо внесення лізингових платежів і встановлює обов'язок лізингоодержувача щодо їх своєчасної сплати. Розмір, склад та графік сплати лізингових платежів є однією з істотних умов договору лізингу (пункт 1 статті 7 Закону). У зв'язку з наведе­ним необхідно враховувати, що підпунктом 2 пункту 1 статті 11 Закону передбачене право лізингодавця вимагати повер­нення у безспірному порядку майна, переданого в лізинг, якщо лізингоодержувач не сплатив лізингові платежі протягом двох чергових строків. Цьому праву лізингодавця відповідає перед­бачений підпунктом 3 пункту 2 статті 12 Закону обов'язок лізингоодержувача повернути лізингодавцю на його вимогу об'єкт лізингу у разі несплати лізингових платежів протягом двох чергових строків. Таке повернення відповідно до пункту 5 статті 9 Закону здійснюється у безспірному порядку згідно з виконавчим написом, учиненим у державній нотаріальній конторі. Витребування майна від боржника здійснюється у по­рядку, визначеному главою 14 Закону України «Про нотаріат» і главою 12 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юс­тиції України від 18.06.94 № 18/5. Водночас лізингодавець не позбавлений права на витребування об'єкту лізингу у судово­му порядку.

[Лист від 23.03.98р. № 01-8/104 «Про Закон України «Про лізинг»].

21. Відповідно до пункту 2 статті 17 Закону України «Про лізинг» у разі порушення умов договору лізингу суб'єкти ма­ють право вимагати розірвання договору у встановленому за­конодавством України порядку. Зазначена норма може засто­совуватись незалежно від того, чи містить договір лізингу умо­ви його дострокового розірвання, як це зазначено у пункті 1 статті 7 Закону. Підставою для звернення з вимогою про розірвання договору може бути, за змістом згаданої норми, по­рушення будь-якої з його умов, зокрема тих, що стосуються прав та обов'язків сторін договору.

[Лист від 23.03.98р. № 01-8/104 «Про Закон України «Про лізинг»].

292

22. Закон України «Про лізинг» містить вимоги щодо обов'яз­кової реєстрації у встановленому Кабінетом Міністрів України порядку договорів лізингу у разі, якщо об'єктом лізингу є дер­жавне майно або договір майнового лізингу передбачає залучен­ня державних коштів чи для забезпечення виконання лізингово­го договору надаються державні гарантії. Згідно з пунктом 1 статті 21 Закону відповідні договори, не зареєстровані у встанов­леному порядку, визнаються недійсними. У вирішенні пов'яза­них з цим спорів слід застосувати як підставу визнання договору недійсним саме зазначену норму Закону; що ж до наслідків виз­нання договору недійсним, то вони визначаються відповідно до частини другої статті 48 Цивільного кодексу України.

[Лист від 23.03.98р. № 01-8/104 «Про Закон України «Про лізинг»].

23. Якщо Фонд державного майна України чи його регіо­нальне відділення дали дозвіл на укладення договору оренди після його оформлення сторонами, у арбітражного суду немає правових підстав визнавати такий договір недійсним тільки з цієї причини. Якщо судом будуть виявлені інші порушення чинного законодавства, що є підставами для визнання догово­ру оренди недійсним чи не укладеним, арбітражний суд пови­нен оцінювати їх у сукупності та приймати рішення за резуль­татами такої оцінки (глава III Цивільного кодексу України).

[п.1.1 Листа від 14.10.98 р. № 01-8/391 «Про деякі питання прак­тики застосування окремих норм чинного законодавства у вирішенні спорів»].

24. Відповідно до пункту 2 статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (у редакції від 23.12.97 р.) договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його укладено. Оскільки строк дії договору оренди, укла­деного господарським товариством та підприємцем, закінчився, орендодавець вправі порушувати питання про повернення йому об'єкта оренди (пункт 1 статті 27 названого вище Закону) за умов дотримання ним вимог частини другої статті 17 цього ж Закону.

[п.1.2 Листа від 14.10.98р. № 01-8/391 «Про деякі питання прак­тики застосування окремих норм чинного законодавства у вирішенні спорів»].

25. Земельні ділянки не можуть бути об'єктами лізингу (пункт 3 статті 2 Закону України «Про лізинг»).

[Лист від 14.01.99р. № 01-8/10 «Про Закон України «Про оренду землі»].

293

26. Відповідно до статті 7 Закону України «Про господарську діяльність у Збройних Силах України» військові частини вправі здавати закріплене за ними майно в оренду юридичним і фізич­ним особам. Порядок одержання дозволу на передачу закріпле­ного за військовою частиною рухомого та нерухомого майна в оренду визначено постановою Кабінету Міністрів України від 11.05.2000 № 778. Арбітражним судам слід мати на увазі, що зда­ча в оренду озброєння, боєприпасів, бойової та спеціальної техніки забороняється (частина третя статті 7). Отже, у разі ук­ладення військовою частиною договору оренди майна з пору­шенням цього припису такий договір повинен визнаватись недійсним на підставі статті 48 Цивільного кодексу України. Цією ж статтею передбачено, що передача в оренду військового майна здійснюється виключно на конкурсних засадах. Умови та порядок проведення конкурсів визначається Фондом державно­го майна України за погодженням з Міністерством оборони Ук­раїни. Вони ж здійснюють і оцінку вартості майна за затвердже­ною Кабінетом Міністрів України методикою.

[п.6 Листа від 11.11.99 р. № 01-8/531 «Про Закон України «Про господарську діяльність у Збройних Силах України»].

27. Відповідальність за безпеку польотів повітряних суден, у тому числі орендованих, несе експлуатант.

[п.9 Листа від 10.03.2000р. № 01-8/106 «Про практику вирішення окремих категорій спорів за матеріалами президії Вищого арбітраж­ного суду України»].

28. Законом України «Про оренду державного та комунально­го майна» регулюються правовідносини, пов'язані з орендою дер­жавного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності. Згідно зі статтею З Закону ці правовідносини регулюються також нормами Цивільного кодексу України, зокрема, главою 25 його, та іншими нормативними актами. Крім того, Законом регулюється оренда майна інших, крім державної та комунальної, форм власності майна, якщо орендарями виступають державні підприємства.

[п.1 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

29. Відносини оренди рухомого та нерухомого майна, закріп­леного за військовими частинами, закладами, установами та ор-

294

ганізаціями Збройних Сил України та інших утворених відпо­відно до законів України військових формувань, які ведуть його облік у спеціальному порядку, регулюються Законом з урахуван­ням особливостей, передбачених Законом України «Про госпо­дарську діяльність у Збройних Силах України» (стаття 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).

[п.1 Роз'яснення від 25-05.2000 р. № 02-5/237 «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

30. Правовий режим оренди майна, яке перебуває у приватній чи колективній власності, може регулюватись Законом, якщо інше не передбачено законодавством або договором оренди.

[п.1 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

31. Об'єктами оренди може бути лише майно, зазначене у частині 1 статті 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Укладення договорів оренди майна, яке відповідно до пункту 2 статті 4 Закону та інших законодавчих актів України, зокрема Декрету Кабінету Міністрів України від 31.12.92 № 26-92, не може бути об'єктом оренди, є підста­вою для визнання таких договорів недійсними згідно зі стат­тею 48 Цивільного кодексу України.

[п.2 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

32. Господарським судам слід мати на увазі, що передбачені абзацом третім частини першої статті 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» викуп оборотних матеріальних засобів та використання грошових коштів, одер­жаних від їх викупу, а також грошових коштів, наданих оренда­реві на умовах кредиту, повинні здійснюватись у порядку, вста­новленому постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.95 № 629 «Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних за­собів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів» (з подальшими змінами і доповненнями).

[п.2 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

295

33. Господарські суди повинні виходити з того, що статтею 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» в імперативному порядку визначено органи, яким нада­но право бути орендодавцями. Щодо цілісних майнових ком­плексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, що є державною власністю, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створе­них у процесі приватизації (корпоратизації), крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України, орендодавцями можуть бути Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва.

[п.З Роз'яснення від 25.05.2000 р. № 02-5/237 «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

34. Підприємства мають право виступати орендодавцями, як правило, тільки щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна площею до 200 кв. м, а для того, щоб підприємство мало право передати в оренду структурний підрозділ (філію, цех, дільницю) або нерухоме майно (будівлю, споруду, приміщення) площею понад 200 кв. м, воно (підприємство) повинно одержати дозвіл Фонду державного майна України, його регіонального відділення, представництва. Якщо майно перебуває у власності Автономної Республіки Крим або у комунальній власності, то такий дозвіл може бути наданий органом, зазначеним в абзаці третьому статті 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

[п.З Роз'яснення від 25.05.2000 р. № 02-5/237 «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»]

35. Ініціатива щодо оренди майна може виходити від орен­дарів, перелічених у статті 6 Закону України «Про оренду дер­жавного та комунального майна», на яких покладений обов'язок разом із заявою про укладання договору оренди на­правити орендодавцю проект договору, а також інші документи, перелік яких затверджено наказом Фонду державного майна України від 17.04.2001 № 649. Під зазначеними у частині першій статті 6 Закону «іншими юридичними особами» слід ро­зуміти будь-яких юридичних осіб, у тому числі всі види підприємств та їх об'єднань, передбачені статтями 2 і 3 Закону

296

України «Про підприємства в Україні». Прямої заборони орен­дувати державне або комунальне майно для підприємств з іно­земними інвестиціями, кооперативів, професійних спілок, політичних партій, регіональних та інших громадських об'єднань Закон не вміщує. За змістом частини сьомої статті 9 Закону ініціювати укладення договору оренди нерухомого май­на може і бюджетна установа, організація, яка має пріоритетне право на оренду нерухомого майна перед іншими заявниками.

[п.4.1 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

36. У разі звернення місцевої державної адміністрації чи органу місцевого самоврядування до Фонду державного май­на України, його регіонального відділення, представництва з пропозицією про розміщення бюджетної установи, організації Фонд державного майна України (його відповідні органи) у 15-денний строк з дня одержання пропозиції може запропону­вати підприємству, заснованому на державній формі влас­ності, укласти договір оренди з бюджетною установою, ор­ганізацією. Якщо підприємство не погодиться з цією пропо­зицією, Фонд державного майна України (чи його органи) вправі сам укласти такий договір.

[п.4.1 Роз'яснення від 25.05.2000 р. № 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

37. Право укладення договору оренди з бюджетною устано­вою, організацією за відсутності згоди підприємства, що є власністю Автономної Республіки Крим або перебуває у кому­нальній власності, надано також органам, уповноваженим уп­равляти відповідною власністю (частина третя статті 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).

[п.4.1 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

38. У разі відмови в укладанні договору оренди майна з підстав, не передбачених абзацом сьомим частини четвертої статті 9 Зако­ну України «Про оренду державного та комунального майна», а та­кож неодержання відповіді у встановлений термін заінтересована особа має право звернутися до господарського суду із заявою про

297

спонукання компетентного органу (підприємства) укласти договір оренди (частина восьма статті 9 Закону). Що ж до об'єктів інших форм власності (колективної, приватної), то укладення договору оренди такого майна може мати місце тільки за згодою власника або уповноваженої ним особи, незалежно від того, чи є орендар бюджетною або будь-якою іншою установою, організацією.

[п.4.3 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

39. Статтями 4-6 Указу Президента України від 30.12.94 р. № 827/94 «Про заходи щодо прискорення процесу малої прива­тизації в Україні» (з подальшими змінами) передбачені випадки надання державними органами приватизації приміщень в орен­ду шляхом продажу патентів на право оренди цих приміщень. За наявності обставин, визначених названим Указом, та за умови додержання його вимог орган приватизації (орендодавець) зо­бов'язаний здійснити продаж патенту відповідній юридичній чи фізичній особі та протягом місяця з моменту виникнення права на патент укласти виключно з власником патенту договір орен­ди нежитлового приміщення (будівлі) на термін дії патенту (пункт 4.2 Положення про патент на право оренди будівель (споруд, приміщень), затвердженого наказом Фонду державно­го майна України від 31.01.95 р. № 90 з подальшими змінами). У разі коли орган приватизації відмовив у продажу патенту або протягом зазначеного строку не уклав договір оренди з власни­ком патенту, заінтересована особа не позбавлена права звернути­ся до господарського суду із заявою про спонукання цього орга­ну до укладення договору купівлі-продажу патенту та договору оренди нежитлового приміщення (будівлі).

[п.5 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

40. Якщо ініціатива щодо оренди цілісного майнового ком­плексу виходить не від трудового колективу, орендодавець відповідно до частини другої статті 7 Закону України «Про орен­ду державного та комунального майна» повинен у триденний строк повідомити про неї трудовий колектив підприємства, його структурного підрозділу, стосовно якого подано заяву про орен­ду. Трудовий колектив протягом п'ятнадцяти днів з дня одер-

298

жання повідомлення вправі прийняти рішення про оренду цілісного майнового комплексу, його структурного підрозділу, створити господарське товариство і подати в установленому по­рядку заяву орендодавцю про оренду відповідного майна. Пору­шення трудовим колективом цього строку позбавляє його пере­ваги перед іншими бажаючими взяти це майно в оренду, але не виключає можливості брати участь у конкурсі претендентів (аб­зац перший частини сьомої статті 9 Закону). Тому під «відсутністю заяви господарського товариства, створеного чле­нами трудового колективу підприємства чи його структурного підрозділу» слід розуміти відсутність такої заяви протягом пе­редбачених частиною третьою статті 7 Закону п'ятнадцяти днів. [п.6 Роз'яснення від 25.05.2000 р. № 02-5/237 «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

41. Згідно з частиною першою статті 8 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі, якщо ініціатива щодо оренди цілісного майнового комплексу вихо­дить від трудового колективу його структурного підрозділу, рішення повинно прийматись простою більшістю голосів членів всього трудового колективу підприємства. Коли ж йдеться про оренду майна структурного підрозділу підприємства, згода тру­дового колективу всього підприємства не потрібна, достатньо простої більшості голосів членів трудового колективу цього структурного підрозділу.

[п.7 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

42. Вступ до господарського товариства, створеного члена­ми трудового колективу, нових членів з числа працівників цього колективу повинен оформлятись додатковою угодою до установчого договору, оскільки відповідно до абзацу третього пункту 5 Положення про державну реєстрацію суб'єктів підприємницької діяльності, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.05.98 № 740 (з подальшими доповненнями), передбачене нотаріальне посвідчення підпису фізичної особи в установчих документах.

[п.7 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

299

43. Відповідно до статті 153 Цивільного кодексу України договір вважається укладеним, коли між сторонами досягнуто згоди з усіх істотних умов. Істотними для договору оренди є умови, визначені частиною першою статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Отже, тільки за наявності зазначених умов, якщо вони не врегульо­вані чинним законодавством, можна вважати договір оренди майна укладеним. Умова договору щодо вартості об'єкта орен­ди повинна відповідати Методиці, затвердженій постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.95 № 629 (з подальшими змінами та доповненнями).

[п.8 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

44. Слід мати на увазі, що відповідно до статті 153 Цивільного кодексу України істотними умовами договору оренди можуть бути також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Згідно з части­ною другою статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» за згодою сторін у договорі оренди мо­жуть бути передбачені і інші умови, наприклад, щодо викорис­тання орендарем об'єкту оренди за цільовим призначенням.

[п.8 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

45. Частиною третьою статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено за­гальне правило, згідно з яким прийняті після укладення до­говору оренди законодавчі акти, які погіршують становище орендаря, не поширюються на взаємини останнього з орендо­давцем за раніше укладеним договором. Винятком з цього правила є стаття 21 Закону, згідно з якою збільшення цін і та­рифів може бути підставою для відповідної зміни на вимогу однієї з сторін розміру орендної плати, хоча б це і погіршува­ло фінансове становище орендаря. Отже, збільшення цін і та­рифів може тягти за собою внесення відповідних змін до до­говору оренди.

[п.8 Роз'яснення від 25.05.2000 р. № 02-5/237 «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

300

46. Відповідно до частини першої статті 12 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовле­ності з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту дого­вору. Поряд з цим частина друга цієї статті Закону не виклю­чає можливості передачі розбіжностей, що виникають при ук­ладанні договору оренди, на вирішення господарського суду. У такому випадку договір оренди вважається укладеним з мо­менту набрання чинності відповідним рішенням господарсь­кого суду і на умовах, зазначених у цьому рішенні.

[п.9 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

47. Вирішуючи спори, пов'язані з укладанням договору орен­ди державного майна, господарські суди повинні з'ясовувати, чи додержано орендодавцями вимоги щодо погодження з органом, уповноваженим управляти майном, та органом Антимонополь-ного комітету України питання про передачу майна в оренду (аб­заци другий, третій і четвертий частини другої статті 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»). Як­що, незважаючи на одержання заяви про передачу майна в орен­ду, орендодавець не направить відповідні документи зазначеним органам, тобто фактично ухиляється від укладання договору оренди з підстав, не передбачених Законом, провадження у справі про спонукання укласти такий договір слід зупинити і зо­бов'язати орендодавця направити необхідні документи цим орга­нам на погодження. Разом з тим відповідно до абзацу четвертого частини третьої статті 9 Закону укладення договору оренди вва­жається погодженим з органами, зазначеними у цьому абзаці, як­що орендодавець у встановлений строк не одержить від них не­обхідних висновків, дозволу на укладення договору, відмови чи пропозицій щодо розміщення бюджетної установи, організації.

[п.9 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

48. Слід також мати на увазі, що орган Антимонопольного комітету України має право не дати згоди на передачу майна в оренду з підстав, перелічених у абзацах другому - четвертому частини другої статті 9 Закону України «Про оренду держав-

301

ного та комунального майна», а орган, уповноважений управ­ляти майном, має право не дати згоди на виділення структур­ного підрозділу підприємства.

[п.9 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

49. Передача в оренду окремого індивідуально визначеного майна (крім нерухомого) здійснюється орендодавцем-підприємством без погодження з органом, уповноваженим уп­равляти майном, або з органом Антимонопольного комітету України (абзац перший частини четвертої статті 9 Закону Ук­раїни «Про оренду державного та комунального майна»).

[п.9 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

50. Порядок і строки передачі орендованого майна оренда­реві повинні визначатись у договорі. Закон України «Про орен­ду державного та комунального майна», зокрема стаття 13, не вміщує вказівок щодо документального оформлення факту пе­редачі. Тому передача орендованого майна може бути оформле­на відповідним актом приймання-передачі, передаточним ба­лансом і т. ін. З моменту, коли орендодавець повинен був пере­дати об'єкт оренди орендареві, у останнього виникає право ви­магати примусової передачі йому орендованого майна та відшкодування збитків, завданих порушенням строку передачі, або відмовитись від договору оренди і вимагати відшкодуван­ня збитків, завданих невиконанням договору оренди.

[п. 10 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

51. Відповідно до пункту 5 статті 34 Закону України «Про підприємства в Україні» у разі приєднання одного підприємства до іншого до останнього переходять усі майнові права і обов'яз­ки приєднаного підприємства, в тому числі право вимоги і бор­ги. У цих випадках орендар відповідає за борги приєднаного підприємства і у разі, якщо прийняті ним активи не покривають кредиторської заборгованості.

[п.11 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

302

52. У разі оренди цілісного майнового комплексу структур­ного підрозділу підприємства орендар стає правонаступником у повному обсязі прав і обов'язків підприємства лише в час­тині правовідносин цього підприємства з його структурним підрозділом.

[п.11 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

53. У разі закінчення строку, на який було укладено договір оренди, за відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

[п.12 Роз'яснення від 25.052000 р. № 02-5/237 «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

54. Частиною другою статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено місячний термін, протягом якого орендодавець або орендар можуть за­явити про припинення або зміну умов договору після закінчен­ня його строку. Таку заяву заінтересована сторона може також подати і до закінчення строку дії договору оренди. За усіх умов після закінчення терміну дії договору оренди орендар, який на­лежним чином виконував свої обов'язки, має переважне право продовження договору оренди на новий термін. Отже, якщо після закінчення строку дії договору оренди орендодавець пе­редав спірне майно в оренду іншій особі, орендар за попереднім договором має право звернутися до господарського суду із за­явою про спонукання орендодавця продовжити дію цього дого­вору на новий термін та про визнання договору з новим орен­дарем недійсним (частини друга і третя статті 17 Закону).

[п.12 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

55. У вирішенні відповідного спору слід виходити, зокрема, з того, що належне виконання орендарем договору оренди пре-зюмується, якщо орендодавцем не буде доведено інше. Водно­час якщо не буде подано доказів того, що орендодавець уклав чи укладає договір оренди з іншою особою, а натомість буде встановлено, що він має намір використовувати майно для

303

власних потреб, то підстави для задоволення позову про спо­нукання до продовження дії договору оренди відсутні.

[п. 12 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

56. Якщо заяву про припинення чи зміну умов договору оренди подано стороною за договором після закінчення терміну, встановленого частиною другою статті 17 Закону Ук­раїни «Про оренду державного та комунального майна», але друга сторона не згодна припиняти чи змінювати умови дого­вору, останній вважається продовженим на тих же умовах і на той же строк. Якщо ж сторона, що направила таку заяву з по­рушенням місячного строку, наполягатиме на розірванні чи зміні умов договору оренди, спір підлягає вирішенню у пре­тензійно-позовному порядку відповідно до вимог статті 11 Господарського процесуального кодексу України.

[п.12 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

57. Одностороння відмова від договору оренди не допус­кається. Однак на вимогу однієї із сторін цей договір може бути достроково розірвано за погодженням сторін, а за наявності спору - за рішенням господарського суду. Підставою для розірвання до­говору може бути належним чином доведене невиконання орен­дарем хоча б одного з його зобов'язань, передбачених статтею 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» або договором оренди, а також вчинення ним одного чи кількох порушень, зазначених у статті 269 Цивільного кодексу України.

[п.13 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

58. Орендар зі свого боку не позбавлений права вимагати розірвання договору оренди з підстав, визначених статтею 270 Цивільного кодексу.

[п. 13 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

59. Однією з Істотних умов договору оренди є орендна пла­та, яка встановлюється, як правило, у грошовій формі. Річна

304

орендна плата за користування цілісним майновим комплек­сом не може перевищувати десяти відсотків вартості орендова­ного майна (частина перша статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»). Методика розра­хунку та порядок використання орендної плати визначаються: для об'єктів, що перебувають у державній власності, - Кабіне­том Міністрів України (постанова № 786 від 04.10.95 р. з по­дальшими змінами і доповненнями); для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим, - органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим; для об'єктів комунальної власності - органами місцевого самоврядування. До затвердження відповідних документів сторони за догово­ром оренди вносять орендну плату в розмірі, визначеному до­говором оренди. Згадана Методика може застосовуватись для розрахунку плати за оренду комунального майна, якщо таке рішення прийнято органами місцевого самоврядування.

[п 14 Роз'яснення від 25.05.2000 р. № 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

60. Порядок і умови надання передбачених частиною чет­вертою статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» пільг щодо орендної плати встановлено Положенням, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 29.02.96 № 271 (з подальшими змінами).

[п.14 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

61. За згодою сторін орендна плата може встановлюватись у натуральній або грошово-натуральній формі. Якщо одна із сторін заперечує проти зазначених форм орендної плати, у господарського суду відсутні правові підстави для задоволен­ня пропозицій другої сторони щодо застосування таких форм орендної плати (стаття 20 Закону України «Про оренду дер­жавного та комунального майна»). Якщо в договорі оренди пе­редбачено натуральну або грошово-натуральну форму оренд­ної плати, орендар замість грошей може вносити орендну пла­ту шляхом передачі орендодавцеві частини своєї продукції, виконання певних робіт чи надання послуг. Проте у разі якщо чинним законодавством чи договором оренди передбачені

202-304 305

майнові санкції за порушення умов договору, вони можуть стягуватись виключно у грошовій формі.

[п.14.1 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

62. Вирішуючи спори, пов'язані з укладанням та виконан­ням договорів оренди, господарські суди повинні враховувати вимоги статті 3 Декрету Кабінету Міністрів України «Про си­стему валютного регулювання і валютного контролю», згідно з якою єдиним законним засобом платежу на території Ук­раїни є валюта України.

[п.14.1 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»]

63. Частина третя статті 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» надає орендареві право за певних умов вимагати зменшення орендної плати. У вирішенні відповідних спорів презюмується незмінність умов господарю­вання (користування майном) чи стану об'єкта оренди, а орен­дар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обгрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з не залежних від нього причин, зокрема внаслідок зміни кон'юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили чи у зв'язку з природними властивостями майна, що є об'єктом оренди тощо. Якщо у погіршенні цього майна або у створенні гірших умов користування ним винні обидві сторони за договором, розмір орендної плати також може бути зменшений, але лише у час­тині, яка відповідає вині орендодавця у зменшенні можливості користуватися майном. Господарським судам слід виходити з того, що зміна умов господарювання, наприклад, зміни у подат­ковій політиці, у рівні попиту на товари, роботи, послуги тощо, можуть бути підставою для зміни розміру орендної плати, як­що це передбачено договором оренди.

[п.14.2 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

64. Істотне погіршення стану об'єкта оренди може бути наслідком стихійного лиха, тобто відбутись не з вини орендаря

306

чи будь-якої іншої особи, або виникнути з будь-яких технічних причин, що призвели до понаднормативного зносу орендова­ного майна, у зв'язку з чим процент амортизації його виявився більше передбачуваного. В такому разі розмір зменшення пла­ти визначається виходячи із строків і характеру погіршення порівняно з умовами користування і станом майна, що визна­чені в нормативному порядку чи самим договором, або випли­вають з призначення майна. У разі необхідності господарський суд не позбавлений права призначити відповідну експертизу.

[п.14.2 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

65. Якщо орендар з не залежних від нього обставин протя­гом певного часу був повністю позбавлений можливості кори­стуватися орендованим майном, то на підставі цієї ж норми Закону він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати. Такими обставинами мо­жуть бути, зокрема, здійснення капітального ремонту (якщо його повинен робити орендодавець), прострочення орендодав­цем надання майна орендареві, наявність у майні недоліків, які виключали його використання за призначенням тощо. У разі коли за відповідний період часу, протягом якого орендо­ване майно не використовувалось, орендну плату було внесе­но, орендар вправі вимагати її повернення.

[п.14.3 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

66. Зміна умови договору щодо ставок орендної плати мо­же мати місце лише за погодженням сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими ак­тами України (частини перша і друга статті 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»). У разі не-досягнення згоди з цього питання за заявою заінтересованої сторони спір вирішується господарським судом.

[п.14.3 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

67. Частиною шостою статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що

307

стягнення заборгованості по орендній платі провадиться в безспірному порядку на підставі виконавчого напису но­таріуса. Відповідні приписи містяться також у Переліку до­кументів, за якими стягнення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів но­таріусів, затвердженому постановою Кабінету Міністрів Ук­раїни від 29.06.99 № 1172 (з подальшими змінами). Водночас слід враховувати, що розміри такої плати встановлюються та змінюються договором між орендодавцем і орендарем (зок­рема згідно зі статтями 10, 19 - 21 Закону). А відповідно до статті 88 Закону України «Про нотаріат» нотаріус вчиняє ви­конавчі написи, якщо подані документи підтверджують безспірність заборгованості. Отже, якщо між сторонами до­говору оренди державного чи комунального майна існує спір, пов'язаний із стягненням заборгованості з орендної плати або пені за несвоєчасне внесення такої плати, справа з відповідного спору підвідомча господарському суду на за­гальних підставах.

[п.14.4 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

68. Відповідно до статті 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно, і тому у разі бан­крутства орендаря він відповідає за свої борги тільки майном, яке належить йому на праві власності (стаття ЗО Закону). Та­ким чином, розглядаючи справи, пов'язані з майновою відповідальністю орендаря, а також справу про його банкрут­ство, господарський суд не має права на задоволення позовних вимог (вимог кредиторів) за рахунок майна, яке передано орендарю в оренду.

[п.15 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

69. У випадку визнання банкрутом орендодавця належне йо­му на праві власності майно включається до ліквідаційної маси.

[п.15 Роз'яснення від 25.05.2000р. JV? 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

308

70. Абзац четвертий частини третьої статті 23 Закону Ук­раїни «Про оренду державного та комунального майна» надає орендареві право здійснювати за власні кошти реконструкцію, технічне переоснащення чи поліпшення орендованого майна за погодженням з орендодавцем. Вирішуючи спори, пов'язані з використанням орендарем цього права, господарський суд повинен мати на увазі, що згода орендодавця на реконст­рукцію, переоснащення чи поліпшення орендованого майна має бути втілена у певну документальну форму, якщо ці дії не передбачені у самому договорі оренди.

[п.15 Роз'яснення від 25.052000р. № 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

11. Господарським судам слід враховувати, що відповідно до статті 25 Закону України «Про оренду державного та комуналь­ного майна» орендоване майно приватизується згідно з чинним законодавством, тобто оренду з викупом як спосіб приватизації Закон не передбачає, а отже, відсутнє і переважне право оренда­ря на викуп об'єкта оренди, за винятком тих випадків, коли пра­во на викуп такого майна було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом у редакції від 14.03.95. Необхідно також мати на увазі, що пунктом 42 Державної про­грами приватизації на 1999 рік, затвердженої Указом Президен­та України від 24.02.99 № 209, передбачено, що у разі коли орен­дарем будівлі (споруди, приміщення) за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого об'єкта, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менше 25 відсотків балансо­вої вартості будівлі (споруди, приміщення), орендар одержує право викупу цієї будівлі (споруди, приміщення).

[п.16 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

72. У разі припинення договору оренди (розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмова від його продов­ження, банкрутство орендаря) орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди. Що ж до майна підприємства, його структурного підрозділу, яке передано в оренду, то, вирішуючи спори, пов'язані з поверненням майна після припинення догово-

309

ру оренди, необхідно враховувати таке. Згідно зі статтею 14 За­кону України «Про оренду державного та комунального майна» після передачі майна підприємства в оренду його діяльність як державного підприємства припиняється шляхом приєднання до орендаря, а структурного підрозділу - шляхом виділення з підприємства з наступним приєднанням до орендаря, з дати ви­дання про це відповідного наказу органом, уповноваженим уп­равляти майном. У свою чергу й орган управління орендаря приймає рішення про приєднання підприємства або його струк­турного підрозділу до орендаря. Оскільки діяльність підприємства, його структурного підрозділу як державних при­пиняється, у вирішенні питання щодо юридичної особи, яка має право на позов про повернення майна після припинення догово­ру оренди, слід керуватись частиною третьою статті 27 Закону. Згідно з цією нормою орендар повинен передати орендоване майно тому підприємству, яке буде визначено орендодавцем.

[п. 17 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

73. У вирішенні питань, пов'язаних з поверненням орендо­ваних цілісних майнових комплексів підприємств після при­пинення або розірвання договору оренди, господарські суди повинні керуватись також Порядком повернення орендованих цілісних майнових комплексів..., затвердженим наказом Фон­ду державного майна України від 07.08.97 р. № 847, та наказом названого Фонду від 09.01.98 р. № 19, яким затверджено ко­ефіцієнти індексації вартості оборотних засобів, зданих в оренду станом на 1 січня 1998 року.

[п.17 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

74. Припинення дії договору оренди у зв'язку з привати­зацією, орендованого майна може мати місце виключно у разі, якщо це майно приватизовано орендарем. В інших випадках договір оренди зберігає чинність для нового власника майна. Що ж до припинення договору оренди у зв'язку з банкрутст­вом орендаря - юридичної особи, то дію цього договору слід вважати припиненою лише якщо після затвердження ліквідаційного балансу суд виносить ухвалу про ліквідацію

310

орендаря, оскільки за наявності у банкрута майна, достатньо­го для задоволення вимог кредиторів, він вважається вільним від боргів і продовжує свою підприємницьку діяльність (час­тина третя статті 32 Закону України «Про відновлення плато­спроможності боржника або визнання його банкрутом»).

[п. 17 Роз'яснення від 25.05.2000 р. № 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

75. У вирішенні спорів, пов'язаних з правами і обов'язками сторін у зв'язку з поліпшенням або погіршенням орендовано­го майна та захистом права орендаря на таке майно, госпо­дарським судам належить керуватися статтями 271, 272 Цивільного кодексу України, статтями 27 та 28 Закону Ук­раїни «Про оренду державного та комунального майна». У разі заподіяння шкоди об'єкту оренди з вини третіх осіб останні несуть відповідальність перед орендарем відповідно до глави 40 Цивільного кодексу України.

[п.18 Роз'яснення від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питан­ня практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»].

76. У зв'язку із розірванням договору оренди майно, яке є предметом цього договору, підлягає поверненню власникові.

[п.5 Листа від 11.12.2000р. № 01-8/737 «Про практику вирішення окремих категорій спорів»].

77. У разі поліпшення з дозволу орендодавця орендованого майна орендар має право на відшкодування зроблених з цією метою необхідних витрат.

In. 1 Листа від 12.04.2001 р. № 01-8/442 «Про деякі питання прак­тики вирішення спорів, пов'язаних з орендними правовідносинами»].

78. У разі закінчення строку дії договору оренди та відмови орендодавця від його продовження орендар зобов'язаний по­вернути об'єкт оренди орендодавцеві.

[п.2 Листа від 12.04.2001 р. № 01-8/442 «Про деякі питання прак­тики вирішення спорів, пов'язаних з орендними правовідносинами»].

79. Власник майна вправі на свій розсуд укладати щодо ньо­го безпосередньо або через уповноважену особу будь-які угоди, які не суперечать закону, у тому числі договори оренди майна.

[п 3 Листа від 12.04.2001 р № 01-8/442 «Про деякі питання прак­тики вирішення спорів, пов'язаних з орендними правовідносинами»].

311

80. Визнання недійсною додаткової угоди до договору оренди не тягне за собою недійсність договору оренди в ціло­му у разі його відповідності вимогам закону.

[п.4 Листа від 12.04.2001 р. № 01-8/442 «Про деякі питання прак­тики вирішення спорів, пов'язаних з орендними правовідносинами»].

81. Нормативне встановлення нових орендних ставок є підставою для внесення до договору оренди відповідних змін.

[п.5 Листа від 12.04.2001 р. № 01-8/442 «Яро деякі питання прак­тики вирішення спорів, пов'язаних з орендними правовідносинами»].

82. Невиконання обов'язку щодо внесення у встановлений законом строк орендної плати є підставою для розірвання до­говору оренди.

[п.6 Листа від 12.04.2001 р. № 01-8/442 «Про деякі питання прак­тики вирішення спорів, пов'язаних з орендними правовідносинами»].

83. Відсутність у договорі оренди усіх істотних умов є підставою для визнання такого договору неукладеним та при­пинення провадження у справі про визнання його недійсним.

[п.7Листа від 12.04.2001 р. № 01-8/442 «Яро деякі питання прак­тики вирішення спорів, пов'язаних з орендними правовідносинами»].

84. Об'єкт оренди у період дії відповідного договору не мо­же бути об'єктом оренди за іншим договором, укладеним пізніше.

[п.1.4 Оглядового листа від 20.04.2001 р. № 01-8/481 «Яро деякі питання практики вирішення спорів про визнання угод недійсними (за матеріалами судової колегії Вищого арбітражного суду України по пе­регляду рішень, ухвал, постанов)»].

85. Умова договору оренди, яка визначає розмір орендної плати в іноземній валюті, не суперечить законодавству України.

[п.8 Листа від 11.06.2001 р. № 01-8/677 «Яро практику вирішення окремих категорій спорів за матеріалами президії Вищого арбітраж­ного суду України»].

86. З огляду на приписи статті 256 Цивільного кодексу Ук­раїни та статей 2 і 19 Закону України «Про оренду державно­го та комунального майна» у господарського суду немає підстав вважати укладення договору оренди «наданням послу­ги», а орендну плату за названим договором - «ціною», що підпадає під ознаки Закону України «Про ціни і ціноутворен­ня». Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна, затверджена постановою Кабінету

312

Міністрів України від 04.10.95 № 786 (з наступними змінами і доповненнями), має застосовуватись господарським судом у вирішенні спорів виключно з урахуванням вимог Закону Ук­раїни «Про оренду державного та комунального майна», зок­рема статті 19 цього законодавчого акта. Що ж до повнова­жень державної інспекції з контролю за цінами, то вони стосу­ються виключно контролю за додержанням порядку форму­вання, встановлення і застосування цін і тарифів (стаття 13 Закону України «Про ціни і ціноутворення»).

[п.9 Листа від 29.08.2001 р. № 01-8/935 «Про деякі питання прак­тики застосування окремих норм чинного законодавства у вирішенні спорів»].