8. Договір оренди

За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає майно другій стороні (орендаторові) за плату на певний строк у користування для здійснення господарської діяльності (ст. 283 ГК України).

Взаємостосунки суб’єктів за договором оренди реґулюють Господарський та Цивільний кодекси України, Законом України "Про оренду майна державних підприємств і організацій" (зараз – Закон України "Про оренду державного і комунального майна" від 14.03.1995 р.).

Об’єктами оренди за цим законом є:

- цілісні майнові комплекси державних чи комунальних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць);

- нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення);

- інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб’єктам господарювання.

Не можуть здаватися в оренду цілісні майнові комплекси тих державних і казенних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), що здійснюють діяльність, яку за законодавством можуть здійснювати тільки державні підприємства.

Орендодавцями в цьому договорі виступають:

• Фонд державного майна України, його реґіональні відділення та представництва – щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке є державною власністю;

• органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, – щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває в комунальній власності;

• підприємства – щодо окремого індивідуально визначеного та нерухомого майна площею до 200 м², а з дозволу орендодавців, зазначених вище, – також щодо цілісних майнових комплексів їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке перевищує площу 200 м².

Орендарями згідно із законом можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу державного підприємства, його підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства.

Істотними умовами цього договору є об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням його індексації), строк, на який укладено договір, орендна плата з урахуванням її індексації, порядок використання амортизаційних відрахувань, відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу (ст. 284 ГК України). За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.

Доцільність надання орендареві права укладати договір оренди з наступним викупом полягає в тому, що за такої умови він буде заінтересований у як найкращому виконанні свого обов’язку за договором – добросовісно використовувати та зберігати орендоване майно, запобігати його пошкодженню, псуванню тощо з огляду на те, що в перспективі це майно стане його власністю.

У наступних положеннях закону про оренду йдеться про передачу об’єкта оренди орендодавцем орендареві, яка здійснюється в строки й на умовах, визначених у договорі. При цьому орендоване майно включається до балансу підприємства-орендаря із зазначенням, що це майно є орендованим.

У цьому законі реґламентується максимальний розмір орендної плати й порядок її внесення орендарем. Орендна плата – це фіксований платіж, який орендар платить орендодавцеві незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

Орендна плата не повинна перевищувати п’яти відсотків від вартості орендованого майна. Орендна плата зараховується на спеціальні рахунки й використовується для фінансування капітальних вкладень (ст. 19).

Орендна плата встановлюється в грошовій формі. За згодою сторін вона може встановлюватися в натуральній або грошово-натуральній формі. Строк внесення орендної плати визначається в договорі.

Орендар має право передати окремі об’єкти оренди в суборенду, якщо інше не передбачено законом або договором оренди. Передача в суборенду цілісних майнових комплексів забороняється.

Строк договору оренди визначається за узгодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміни умов договору оренди впродовж одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на таких самих умовах, які було передбачено договором.

Основні права та обов’язки орендаря. Орендар має переважне право перед іншими суб’єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди. Він може бути зобов’язаний використовувати об’єкт оренди за цільовим приз­наченням.

Орендар зобов’язаний берегти орендоване майно, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, і своєчасно та в повному обсязі вносити орендну плату.

Прикінцеві умови будь-якого договору – це умови про його припинення. У Господарському кодексі (ст. 291) визначено, що договір оренди припиняється в разі закінчення його строку, викупу (приватизації) об’єкта оренди орендарем, ліквідації суб’єкта господарювання – орендаря та загибелі (знищення) об’єкта оренди. З цих положень випливає, що в усіх випадках, крім викупу (приватизації) та загибелі майна, орендар після припинення договору повинен повернути його орендодавцеві.

Договір оренди може бути розірвано:

а) за згодою сторін;

б) на вимогу однієї зі сторін;

в) у разі використання майна всупереч договору або призначенню майна;

г) якщо без дозволу орендодавця майно передається іншій особі;

д) якщо орендар створює загрозу пошкодження майна.

Орендар має право достроково розірвати договір, якщо орендодавець:

а) передав у користування майно, якість якого не відповідає умовам договору або призначенню;

б) не виконує своїх зобов’язань щодо проведення капітального ремонту майна.