Расчет устранимого функционального устаревания из-за недостаточности элементов

	Знак	Значение
Стоимость установки камина в существующем здании на дату оценки, тыс. руб.	+	125
Стоимость установки камина при строительстве здания	–	55
Потеря стоимости вследствие устаревания	=	70

Пример расчета устранимого функционального устаревания по группе факторов В

Исходные данные. Объект оценки – четырехэтажное административное здание. Объект недвижимости построен из керамического кирпича с железобетонными междуэтажными перекрытиями. Чердачное перекрытие деревянное. Оценщик пришел к заключению, что устранимым функциональным износом следует считать чердачное деревянное перекрытие. В остальном планировка и конструктивные элементы здания удовлетворяют функциональному назначению объекта.

Определить устранимое функциональное устаревание.

Решение. Устранимое функциональное устаревание оцениваем как разницу между стоимостью ликвидации функционального устаревания и стоимостью затрат, которые понес бы собственник при строительстве здания с современными характеристиками.

Стоимость устройства сборного железобетонного чердачного перекрытия в существующем здании на дату оценки определяем по смете, составленной в программном комплексе Гранд-смета. Значение включает НДС, косвенные издержки и прибыль предпринимателя.

4 200 000 руб.

Текущая стоимость установки сборного железобетонного чердачного перекрытия при строительстве здания на дату оценки определяем по смете, составленной в программном комплексе Гранд-смета. Значение включает НДС, косвенные издержки и прибыль предпринимателя:

2 800 000 руб.

Потери стоимости вследствие функционального износа составляют разницу между этими значениями:

4 200 000 – 2 800 000 = 1 400 000 руб.

Ответ: 1 400 000 руб.

Пример расчета устранимого функционального устаревания по группе факторов С

Исходные данные. Объект оценки – индивидуальный кирпичный жилой дом. В оцениваемом здании элементом устранимого функционального износа можно считать наличие балетного класса. Поскольку данное увлечение относится к индивидуальным особенностям собственника, то наличие специального покрытия пола и пр. элементы можно отнести к переизбытку. В остальном планировка и конструктивные элементы здания удовлетворяют функциональному назначению объекта. Расчет выполняется следующим образом (табл. 21).

Таблица 21

Расчет устранимого функционального устаревания из-за переизбытка элементов

Показатель	Знак	Значение, тыс.руб.
Стоимость воспроизводства балетного класса	+	300
Физический износ балетного класса	-	65
Стоимость ликвидации балетного класса	+	58
Потеря вследствие износа	=	293

Расчет неустранимого функционального устаревания

Неустранимое функциональное устаревание оценивается по двум группам факторов, обусловленных:

1. недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

2. переизбытком отдельных элементов, так называемых сверхулучшений.

Рассмотрим пример по группе факторов А при неустранимом функциональном устаревании.

Исходные данные. Объект оценки – двухэтажный индивидуальный жилой дом общей площадью 250 кв.м. Объект недвижимости построен из керамического кирпича с деревянными перекрытиями. В целом планировка и конструктивные элементы здания удовлетворяют функциональному назначению объекта, но отсутствует система обогрева полов.

Определить неустранимое функциональное устаревание.

Решение. Неустранимое функциональное устаревание оцениваем как разницу между потерей стоимости здания и суммой затрат на устройство системы при строительстве объекта. Анализ рынка коттеджей показал, что спросом пользуются дома с системой обогрева полов. Для расчета функционального устаревания проанализируем рынок аренды подобных коттеджей. Пусть анализ местного рынка недвижимости показал, что наличие обогрева полов дает возможность увеличить годовую арендную плату на 12500 руб. в целом по зданию.

Текущие затраты на устройство такой системы превышают достигаемое благодаря этому увеличение стоимости, вследствие чего устаревание, обусловленное его отсутствием, признано неустранимым.

Расчет выполняется следующим образом (табл. 22).

Таблица 22