Тема 5. Согласование результатов оценки стоимости недвижимости краткие теоретические сведения
Согласование – это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения23. Может быть использована статистическая обработка результатов вычислений, обдумывается диапазон значений, но клиенту, как правило, выдается фиксированная величина. В соответствии с американскими стандартами механическое усреднение результатов оценки недопустимо, поэтому различные специалисты предлагают использовать математические методы при согласовании результатов оценки, в частности метод квалиметрии24и метод анализа иерархий (МАИ)25.
Фактически оба метода основываются на известном совете Рене Декарта: если перед вами стоит сложная задача, то разбейте ее на подзадачи, каждую из которых в свою очередь разбейте еще на менее сложные подзадачи и т.д. — до тех пор, пока не останутся такие простые подзадачи, которые вы уже сможете решить. Оба метода рассматривают эксперта в качестве некого «измерительного прибора» и используют так называемое правило «магического числа 7 ± 2», которое гласит, что эксперт чаще всего не способен различать более 7 градаций26.
Приоритет разработки метода квалиметрии принадлежит отечественным ученым, в то время как авторами МАИ являются американские исследователи.
При использовании квалиметрического метода в соответствии с рекомендациями Г.Г.Азгальдова согласование производится в следующей последовательности:
1. Проанализировать надежность вычислений стоимости, полученных при трех подходах, с учетом надежности исходной информации, использовавшейся при проведении расчетов в каждом из подходов, количества и характера допущений (явных и неявных), используемых оценщиком, и др. существенных факторов.
2. Выбрать тот подход, при применении которого надежность определения стоимости представляется оценщику в данной конкретной оценке наиболее высокой.
3. Присвоить этому подходу ранг R= 100%.
4. Выбрать из оставшихся подходов тот, который обеспечивает большую надежность при оценивании данного конкретного объекта.
5. Сравнивая его надежность с надежностью того подхода, который получил ранг R=100%, оценщик должен определить его ранг в процентах.
Например, в конкретных условиях может оказаться, что оценщик считает надежность доходного подхода на 30% ниже, чем сравнительного (для которого он ранее принял Rс = 100%). Тогда он назначает Rд = 100% - 30% = 70%.
6. Повторить процедуру 5 для оставшегося подхода. Например, оценщик считает, что надежность затратного подхода в данном конкретном случае на 40% ниже, чем подхода сравнительного. Тогда он должен назначить Rз = 100% - 40% = 60%.
7. Пронормировать назначенные ранги и перевести их, таким образом, в коэффициенты весомости по формуле
|
|
(63) |
Gз. = 60 / (100 + 70 + 60) = 60 / 230 = 0,26,
Gс = 100/230 = 0,43,
Gд = 70/230 = 0,31.
8. Провести проверку. Должно быть Gi= 1,00.
9. Вычислить итоговую взвешенную текущую стоимость.
Пусть для нашего примера имеем:
Сз = 1550000 руб.,
Сс =1240000 руб.,
Сд = 1880000 руб.
Тогда средневзвешенная стоимость будет равна:
Ссрв =1550000 х 0,26 + 1240000 х 0,43 + 1880000x0,31 = 403000 + 533200 + 582800 = 15190000 руб.
С целью повышения достоверности результатов оценки к процедуре согласования необходимо привлекать экспертную группу в составе как минимум 2-4 человек. В этом случае погрешность оценки уменьшится по сравнению с погрешностью оценки одним оценщиком. Это утверждение основывается на многовековой практике применения экспертного метода в различных сферах человеческой деятельности.
В этом случае величины R принимаются как средние (не взвешенные!) арифметические из оценок отдельных экспертов и определяются по формуле
|
|
(64) |
где j= 1, ...,n (n— количество экспертов в группе).
Если оценщику позволяет время, то можно построить более сложные деревья (используя технологию построения деревьев, описываемую в пособиях по квалиметрии). Например, показать связь между надежностью определения стоимости каждым из трех подходов (затратным, сравнительным, доходным) и некоторыми характеристиками той конкретной ситуации, в которой приходится действовать оценщику.
Затем методами квалиметрии (описанными в различных пособиях по квалиметрии27) квантифицировать отдельные свойства (отдельные ветки дерева) применительно к каждому из трех анализируемых подходов. Это позволит найти обобщенное количественное выражение степени надежности определения стоимости.
Процедура согласования результатов оценки методом анализа иерархии (МАИ) производится следующим образом.
1. Структурируется проблема согласования результатов в виде иерархии.
В данной иерархии верхний уровень – цель (например, определение рыночной стоимости); промежуточный уровень – критерии согласования.
Например, для оценки результатов, полученных различными методами определения рыночной стоимости, можно применить следующие критерии:
• возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;
• тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ;
• способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
• способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).
Нижний уровень – набор альтернатив (например, результаты, полученные при различных подходах к оценке).
2. Строится матрица сравнения и рассчитываются значения весов критериев. Далее строится матрица весов. Попарно сравниваются критерии по отношению к их воздействию на общую для них цель. Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.
Элементом матрицы а (1, j) является интенсивность проявления элемента иерархии 1 относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:
1 – равная важность;
3 – умеренное превосходство одного над другим;
5 – существенное превосходство;
7 – значительное превосходство;
9 – очень сильное превосходство;
2, 4, 6, 8 – промежуточные значения.
Если при сравнении одного фактора 1 с другим j получено а (j, 1) = b, то при сравнении второго фактора с первым получаем а (j, 1) = 1/b.
Пусть А1...Аn - множество из n элементов, тогда W1...\Wп соотносятся следующим образом:
|
|
А1 |
А2 |
… |
… |
Аn |
|
А1 |
1 |
W2/W1 |
|
|
W1/Wn |
|
А2 |
W2/W1 |
1 |
|
|
|
|
… |
|
|
|
|
|
|
… |
|
|
|
|
|
|
Аn |
Wn/W1 |
|
|
|
1 |
4. Оценка весов критериев происходит по схеме.
|
|
А1 |
А2 |
… |
… |
Аn |
|
|
|
А1 |
1 |
W2/W1 |
|
|
W1/Wn |
X1=(1*(W1/W2)* (W1/W2))1/n |
BEC(A1)= X1/SUMMA |
|
А2 |
W2/W1 |
1 |
|
|
|
|
|
|
… |
|
|
|
|
|
|
|
|
… |
|
|
|
|
|
|
|
|
Аn |
Wn/W1 |
|
|
|
1 |
Xn=((Wn/W1)*…*1)1/n |
BEC(An)= Xn/SUMMA |
|
|
|
|
|
|
|
SUMMA |
Σ = 1 |
5. Оцениваются веса альтернатив по каждому критерию.
6. Определяются итоговые значения весов каждой альтернативы. Приоритеты синтезируются начиная со 2-го уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент.
|
|
Вес критерия |
Итоговое значение веса для каждой альтернативы | ||||
|
А1 |
А2 |
… |
… |
Аn | ||
|
Вес (А1) |
Вес (А2) |
|
|
Вес (АN) | ||
|
Вес альтернативы 1 |
Альт.1.1 |
Альт.1.2 |
|
|
Альт.1.N |
Вес (Альт1)= альт.1.1.* вес (А1)+…+ альт.1.N.* вес (АN) |
|
Вес альтернативы 2 |
Альт.2.1 |
Альт.2.2 |
|
|
Альт.2.N |
Вес (Альт2)= альт.2.1.* вес (А1)+…+ альт.2.N.* вес (АN) |
|
… |
|
|
|
|
|
|
|
… |
|
|
|
|
|
|
|
Вес альтернативы K |
Альт.K.1 |
Альт.K.2 |
|
|
Альт.K.N |
вес (АльтK)= альт.K.1.* вес (А1)+…+ альт.K/N.* вес (АN) |
|
Сумма |
|
|
|
|
|
1 |
7. Итоговое согласование результатов. Итоговый результат равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив.