- •А.В. Скоробогач оценка недвижимости
- •Содержание
- •Тема 1. Затратный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •1.1. Определение стоимости нового строительства
- •1.1.1.Методы определения прямых издержек
- •Исходные данные для примера оценки жилого дома
- •Регионально-климатические коэффициенты
- •Исходные данные для оценки здания магазина
- •Классы конструктивных систем зданий
- •Показатели стоимости магазинов, построенных после 1985 г.
- •Справочная стоимость 1 ед.Измерения объекта, руб.
- •Значения регионально-климатических коэффициентов
- •1.1.2.Методы определения косвенных издержек
- •Средняя (по России) структура полной себестоимости строительства 1 кв.М жилых домов массового спроса
- •1.1.3.Методы определения прибыли предпринимателя
- •Формула е.С. Озерова:
- •Рыночный метод
- •Эффективные сочетания коэффициентов к1 и к2
- •Средняя стоимость строительства 1 кв.М общей площади жилых домов и средняя рыночная цена предложения 1 кв.М общей площади квартир в жилых домах по административным районам г. Перми
- •Определение коэффициента к1
- •Определение прибыли предпринимателя в зависимости от коэффициентов к1 и к2
- •Предельное значения коэффициента к2
- •Метод альтернативной доходности
- •Расчет прибыли предпринимателя по методу альтернативной доходности
- •1.2. Определение износа и устареваний
- •Определение износа и устареваний торгового здания
- •1.2.1.Методы расчета физического износа
- •Показатели физического износа зданий
- •Признаки физического износа
- •Определение физического износа по всн 53-86
- •Определение физического износа методом срока жизни
- •1.2.2.Методы расчета функционального устаревания
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за недостаточности элементов
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за переизбытка элементов
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •1.2.3. Методы расчета экономического устаревания
- •Экспертная оценка внешнего устаревания
- •Тема 2. Сравнительный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •2.1. Метод прямого сравнения продаж
- •Объекты-аналоги для определения стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •Расчет стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •2.2. Метод мультипликатора валовой ренты (grm)
- •Исходные данные для метода мвр
- •2.3. Метод попарного сравнения
- •Шкала качественных оценок
- •Матрица индексов важности
- •2.4. Использование корреляционно-регрессионного анализа при оценке недвижимости
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Статистические показатели
- •Расчетные значения цены 1 кв.М по различным функциям
- •Сравнение достоверности результатов расчета
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Вид представления дополнительной регрессионной статистики
- •Дополнительная регрессионная статистика
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для линейной зависимости
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для степенной зависимости
- •Тема 3. Доходный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •3.1.Метод прямой капитализации
- •Расчет потенциального валового дохода
- •Расчет недоиспользования и недосбора арендной платы
- •Расчет операционных расходов
- •3.2.Методы определения ставки капитализации
- •Информация об объектах-аналогах
- •Информация о страховых компаниях
- •Определение надбавки за инвестиционный менеджмент
- •3.3.Метод дисконтирования денежных потоков
- •Оценка денежных потоков
- •3.4.Методы определения ставки дисконтирования
- •Тема 4. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи при надстройке здания
- •Тема 5. Согласование результатов оценки стоимости недвижимости краткие теоретические сведения
- •Библиографический список Законодательные акты
- •Нормативные источники
- •Учебные издания
- •Электронные ресурсы
Расчет потенциального валового дохода
Помещение |
Площадь, кв.м |
Арендная ставка, руб. |
Расчет |
Значение, тыс.руб. |
Торговый зал |
521,4 |
800 |
521,4*0,8*12 мес. |
5 005,44 |
Административные помещения |
89,2 |
450 |
89,2*0,4*12 мес. |
481,68 |
Складские помещения |
355,6 |
120 |
355,6*0,12* 12 мес. |
512,064 |
|
966,2 |
|
Итого ПВД |
5 999,184 |
2.Расчет ДВД производился на основании письма от Заказчика.
Таблица 45
Расчет недоиспользования и недосбора арендной платы
Недоиспользование помещений (1 мес. в году) |
5999, 184/12 = 499, 932 тыс.руб. |
Недосбор арендной платы (2% от ПВД) |
5 999, 184*0,02 = 119, 984 тыс.руб. |
Итого |
619,916 тыс.руб. |
ДВД = 5 999 184 - 619 916 = 5 379 268 руб.
3.Операционные расходы (данные взяты на основании письма от Заказчика):
Таблица 46
Расчет операционных расходов
Постоянные | |||
Балансовая стоимость на дату оценки составляет 6 356 864 руб. | |||
Налог на имущество (2,2% от бал. ст.) |
139851 руб. |
| |
Страхование |
130000 руб. |
| |
Аренда земельного участка |
250000 руб. |
| |
ИТОГО постоянные |
519 851 руб. | ||
Переменные | |||
Коммунальные услуги | |||
Электричество |
Оплачивает арендатор |
| |
Водоснабжение и канализация |
204 000 руб. |
| |
Отопление |
145 200 руб. |
| |
Телефон |
Оплачивает арендатор |
| |
Уборка и вывоз мусора |
72 000 руб. |
| |
Уборка и вывоз снега |
21 000 руб. |
| |
Дезинсекция |
Оплачивает арендатор |
| |
ИТОГО коммунальные услуги |
442 200 руб. |
| |
Зарплата обслуживающего персонала | |||
Уборщицы |
4 чел. |
57 600 руб. |
|
Дворник |
1 чел. |
15 600 руб. |
|
Разнорабочий |
2 чел. |
72 000 руб. |
|
ИТОГО |
|
145 200 руб. |
|
Налоги на заработную плату 26,0% ЕСН + 0,2% на страховку |
38 042 руб. |
| |
ИТОГО зарплата с налогами |
183 242 руб. |
| |
Безопасность | |||
Противопожарная и охранная система |
Оплачивает арендатор |
| |
Управление | |||
Затраты на управление |
5% от ДВД18 |
|
|
ИТОГО управление |
268963 руб. |
| |
ИТОГО переменные |
894 405 руб. | ||
Резерв на замещение | |||
1,9% от ДВД19 |
|
102 206 руб. |
|
ИТОГО резерв |
102 206 руб. |
Операционные расходы = 519 851+894 405+102 206=1 516 462 руб.
4. Чистый операционный доход для магазина:
ЧОД = 5 379 268 – 1 516 462= 3 862 806 руб.
5.Определение ставки капитализации.
Коэффициент капитализации определим способом рыночной экстракции. Значение примем по п.3.2:
R= 18,3%.
6. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Стоимость по доходному подходу будет равна
= 21 108 230 руб.
Ответ: = 21 108 200 руб.