- •А.В. Скоробогач оценка недвижимости
- •Содержание
- •Тема 1. Затратный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •1.1. Определение стоимости нового строительства
- •1.1.1.Методы определения прямых издержек
- •Исходные данные для примера оценки жилого дома
- •Регионально-климатические коэффициенты
- •Исходные данные для оценки здания магазина
- •Классы конструктивных систем зданий
- •Показатели стоимости магазинов, построенных после 1985 г.
- •Справочная стоимость 1 ед.Измерения объекта, руб.
- •Значения регионально-климатических коэффициентов
- •1.1.2.Методы определения косвенных издержек
- •Средняя (по России) структура полной себестоимости строительства 1 кв.М жилых домов массового спроса
- •1.1.3.Методы определения прибыли предпринимателя
- •Формула е.С. Озерова:
- •Рыночный метод
- •Эффективные сочетания коэффициентов к1 и к2
- •Средняя стоимость строительства 1 кв.М общей площади жилых домов и средняя рыночная цена предложения 1 кв.М общей площади квартир в жилых домах по административным районам г. Перми
- •Определение коэффициента к1
- •Определение прибыли предпринимателя в зависимости от коэффициентов к1 и к2
- •Предельное значения коэффициента к2
- •Метод альтернативной доходности
- •Расчет прибыли предпринимателя по методу альтернативной доходности
- •1.2. Определение износа и устареваний
- •Определение износа и устареваний торгового здания
- •1.2.1.Методы расчета физического износа
- •Показатели физического износа зданий
- •Признаки физического износа
- •Определение физического износа по всн 53-86
- •Определение физического износа методом срока жизни
- •1.2.2.Методы расчета функционального устаревания
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за недостаточности элементов
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за переизбытка элементов
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •1.2.3. Методы расчета экономического устаревания
- •Экспертная оценка внешнего устаревания
- •Тема 2. Сравнительный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •2.1. Метод прямого сравнения продаж
- •Объекты-аналоги для определения стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •Расчет стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •2.2. Метод мультипликатора валовой ренты (grm)
- •Исходные данные для метода мвр
- •2.3. Метод попарного сравнения
- •Шкала качественных оценок
- •Матрица индексов важности
- •2.4. Использование корреляционно-регрессионного анализа при оценке недвижимости
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Статистические показатели
- •Расчетные значения цены 1 кв.М по различным функциям
- •Сравнение достоверности результатов расчета
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Вид представления дополнительной регрессионной статистики
- •Дополнительная регрессионная статистика
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для линейной зависимости
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для степенной зависимости
- •Тема 3. Доходный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •3.1.Метод прямой капитализации
- •Расчет потенциального валового дохода
- •Расчет недоиспользования и недосбора арендной платы
- •Расчет операционных расходов
- •3.2.Методы определения ставки капитализации
- •Информация об объектах-аналогах
- •Информация о страховых компаниях
- •Определение надбавки за инвестиционный менеджмент
- •3.3.Метод дисконтирования денежных потоков
- •Оценка денежных потоков
- •3.4.Методы определения ставки дисконтирования
- •Тема 4. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи при надстройке здания
- •Тема 5. Согласование результатов оценки стоимости недвижимости краткие теоретические сведения
- •Библиографический список Законодательные акты
- •Нормативные источники
- •Учебные издания
- •Электронные ресурсы
Средняя стоимость строительства 1 кв.М общей площади жилых домов и средняя рыночная цена предложения 1 кв.М общей площади квартир в жилых домах по административным районам г. Перми
|
Адм. р-н г. Перми |
Средняя стоимость строительства 1 кв.м общей площади жилых домов, тыс. руб.* |
Средняя рыночная цена предложения 1 кв.м общей площади квартир в жилых домах, тыс. руб.** |
Разница, % |
|
Дзержинский |
13,764 |
25,098 |
82,4 |
|
Индустриальный |
16,362 |
27,728 |
69,5 |
|
Кировский |
10,080 |
21,146 |
109,8 |
|
Ленинский |
19,855 |
35,949 |
81,1 |
|
Мотовилихинский |
16,037 |
25,984 |
62,0 |
|
Орджоникидзевский |
11,724 |
20,792 |
77,4 |
|
Свердловский |
16,691 |
28,535 |
71,0 |
*Данные приняты по Статистическому бюллетеню (номер по каталогу 100). Пермстат. г.Пермь. Результат обработки информации за январь – декабрь 2005 г.
** Данные приняты по результатам анализа рынка недвижимости аналитического отдела ОАО «Камская долина».
Учитывая тот факт, что средняя стоимость строительства представлена на 1 кв.м общей площади жилых домов, а средняя рыночная цена предложения приводится на 1 кв.мобщей площади квартирв жилых домах, то целесообразно эти данные привести к единым показателям расчета (табл. 13). Исходя из анализа технических проектов строительства жилых домов, среднее отношение общей площади квартир к общей площади жилого дома составляет 0,9.
Примем для расчетов, что данные средней стоимости строительства представляют сумму прямых и косвенных издержек. Исходя из имеющейся информации можно найти коэффициент К1(см. табл. 12).
Таблица 12
Определение коэффициента к1
|
Адм. р-н г. Перми |
Средняя стоимость строительства 1 кв.м общей площади жилых домов, тыс. руб. |
Средняя рыночная цена предложения 1 кв.м общей площади квартир в жилых домах с учетом переводного коэффициента (0,9), тыс. руб. |
Абсолю-тная разница, тыс.руб. |
К1 |
|
Дзержинский |
13,764 |
22,588 |
8,824 |
1,641 |
|
Индустриаль-ный |
16,362 |
24,955 |
8,593 |
1,525 |
|
Кировский |
10,080 |
19,031 |
8,951 |
1,888 |
|
Ленинский |
19,855 |
32,354 |
12,499 |
1,630 |
|
Мотовилихин-ский |
16,037 |
23,386 |
7,349 |
1,458 |
|
Орджоники-дзевский |
11,724 |
18,713 |
6,989 |
1,600 |
|
Свердловский |
16,691 |
25,682 |
8,991 |
1,539 |
При определенных значениях соотношения К1по административным районам г. Перми выведем величину прибыли предпринимателя в зависимости от заданного соотношения К2(табл. 13).
Таблица 13
Определение прибыли предпринимателя в зависимости от коэффициентов к1 и к2
|
Адм. р-н г. Перми |
К1 |
К2 | ||||||||
|
0,1 |
0,2 |
0,3 |
0,4 |
0,5 |
0,6 |
0,7 |
0,8 |
0,9 | ||
|
Прибыль предпринимателя | ||||||||||
|
Дзержин-ский |
1,641 |
0,541 |
0,441 |
0,341 |
0,241 |
0,141 |
0,041 |
-0,06 |
- |
- |
|
Индустри-альный |
1,525 |
0,425 |
0,325 |
0,225 |
0,125 |
0,025 |
-0,08 |
- |
- |
- |
|
Кировский |
1,888 |
0,788 |
0,688 |
0,588 |
0,488 |
0,388 |
0,288 |
0,188 |
0,088 |
-0,01 |
|
Ленинский |
1,630 |
0,530 |
0,430 |
0,330 |
0,230 |
0,130 |
0,030 |
-0,07 |
- |
- |
|
Мотовили-хинский |
1,458 |
0,358 |
0,258 |
0,158 |
0,058 |
-0,04 |
- |
- |
- |
- |
|
Орджоники-дзевский |
1,600 |
0,500 |
0,400 |
0,300 |
0,200 |
0,100 |
0 |
- |
- |
- |
|
Свердло-вский |
1,539 |
0,439 |
0,339 |
0,239 |
0,139 |
0,039 |
-0,06 |
- |
- |
- |
Для того чтобы получить прибыль от инвестиционного строительного проекта, который реализуется в различных административных районах города, соотношение К2не должно превышать значений, указанных в табл. 14.
Таблица 14