- •А.В. Скоробогач оценка недвижимости
- •Содержание
- •Тема 1. Затратный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •1.1. Определение стоимости нового строительства
- •1.1.1.Методы определения прямых издержек
- •Исходные данные для примера оценки жилого дома
- •Регионально-климатические коэффициенты
- •Исходные данные для оценки здания магазина
- •Классы конструктивных систем зданий
- •Показатели стоимости магазинов, построенных после 1985 г.
- •Справочная стоимость 1 ед.Измерения объекта, руб.
- •Значения регионально-климатических коэффициентов
- •1.1.2.Методы определения косвенных издержек
- •Средняя (по России) структура полной себестоимости строительства 1 кв.М жилых домов массового спроса
- •1.1.3.Методы определения прибыли предпринимателя
- •Формула е.С. Озерова:
- •Рыночный метод
- •Эффективные сочетания коэффициентов к1 и к2
- •Средняя стоимость строительства 1 кв.М общей площади жилых домов и средняя рыночная цена предложения 1 кв.М общей площади квартир в жилых домах по административным районам г. Перми
- •Определение коэффициента к1
- •Определение прибыли предпринимателя в зависимости от коэффициентов к1 и к2
- •Предельное значения коэффициента к2
- •Метод альтернативной доходности
- •Расчет прибыли предпринимателя по методу альтернативной доходности
- •1.2. Определение износа и устареваний
- •Определение износа и устареваний торгового здания
- •1.2.1.Методы расчета физического износа
- •Показатели физического износа зданий
- •Признаки физического износа
- •Определение физического износа по всн 53-86
- •Определение физического износа методом срока жизни
- •1.2.2.Методы расчета функционального устаревания
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за недостаточности элементов
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за переизбытка элементов
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •1.2.3. Методы расчета экономического устаревания
- •Экспертная оценка внешнего устаревания
- •Тема 2. Сравнительный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •2.1. Метод прямого сравнения продаж
- •Объекты-аналоги для определения стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •Расчет стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •2.2. Метод мультипликатора валовой ренты (grm)
- •Исходные данные для метода мвр
- •2.3. Метод попарного сравнения
- •Шкала качественных оценок
- •Матрица индексов важности
- •2.4. Использование корреляционно-регрессионного анализа при оценке недвижимости
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Статистические показатели
- •Расчетные значения цены 1 кв.М по различным функциям
- •Сравнение достоверности результатов расчета
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Вид представления дополнительной регрессионной статистики
- •Дополнительная регрессионная статистика
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для линейной зависимости
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для степенной зависимости
- •Тема 3. Доходный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •3.1.Метод прямой капитализации
- •Расчет потенциального валового дохода
- •Расчет недоиспользования и недосбора арендной платы
- •Расчет операционных расходов
- •3.2.Методы определения ставки капитализации
- •Информация об объектах-аналогах
- •Информация о страховых компаниях
- •Определение надбавки за инвестиционный менеджмент
- •3.3.Метод дисконтирования денежных потоков
- •Оценка денежных потоков
- •3.4.Методы определения ставки дисконтирования
- •Тема 4. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи при надстройке здания
- •Тема 5. Согласование результатов оценки стоимости недвижимости краткие теоретические сведения
- •Библиографический список Законодательные акты
- •Нормативные источники
- •Учебные издания
- •Электронные ресурсы
Расчет стоимости по методу прямого сравнения продаж
Элементы сравнения |
Объект оценки |
Сравнимые объекты | ||
1 |
2 |
3 | ||
Цена продажи, тыс.руб. |
? |
375,000 |
424,200 |
294,000 |
1. Передаваемые права |
Право собственности на зем.уч. и строения |
Право собственности на зем.уч. и строения |
Право собственности на зем.уч. и строения |
Право собственности на зем.уч. и строения |
Корректировка, % |
|
0 |
0 |
0 |
Корректировка, тыс.руб. |
|
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена, тыс.руб. |
|
375,000 |
424,200 |
294,000 |
2. Условия финансирования |
рыночные |
рыночные |
рассрочка |
рыночные |
Корректировка, % |
|
0 |
-5,0 |
0 |
Корректировка, тыс.руб. |
|
0 |
-21,210 |
0 |
Скорректированная цена, тыс.руб. |
|
375,000 |
402,990 |
294,000 |
3. Чистота сделки |
|
чистая |
чистая |
чистая |
Корректировка, % |
|
0 |
0 |
0 |
Корректировка, тыс.руб. |
|
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена, тыс.руб. |
|
375,000 |
402,990 |
294,000 |
4. Время продажи, мес. |
|
Совпадает с датой оценки |
1 месяц назад |
2 месяца назад |
Корректировка, % |
|
0 |
+1,67 |
+3,33 |
Корректировка, тыс.руб. |
|
0 |
6,730 |
9,790 |
Скорректированная цена, тыс.руб. |
|
375,000 |
409,720 |
303,790 |
5. Местоположение объекта: |
|
|
|
|
5.1. Категория престижности |
4 |
5 |
5 |
4 |
Корректировка, % |
|
+9,0 |
+9,0 |
0 |
Корректировка, тыс.руб. |
|
33,750 |
36,875 |
0 |
5.2. Привлека- тельность место- положения для проживания |
низкая |
средняя |
средняя |
средняя |
Корректировка, % |
|
-10 |
-10 |
-10 |
Корректировка, тыс.руб. |
|
-37,500 |
-40,972 |
-30,379 |
6.Физические характеристики: |
|
|
|
|
Окончание табл.26
6.1. Дата постройки (техническое состояние) |
1961 г. (неудовлетво- рительное) |
1968 г. (удовлетво- рительное) |
1975 г. (удовлетво- рительное) |
1955 г. (неудовлетво- рительное) |
Корректировка, % |
|
-14,0 |
-17,0 |
+1,0 |
Корректировка, тыс.руб. |
|
-52,500 |
-69,652 |
3,038 |
6.2. Коммуникации |
Эл-о, газ, вода, печное отопление |
Эл-о, вода, печное отопление |
Эл-о, вода, печное отопление |
Эл-о, вода, печное отопление |
Корректировка, % |
|
+2,6 |
+2,6 |
+2,6 |
Корректировка, тыс.руб. |
|
9,750 |
10,653 |
7,899 |
6.3. Надворные постройки |
Сарай, уборная |
Баня, 2 теплицы |
Баня, гараж |
Баня, уборная |
Корректировка, тыс.руб. |
|
-40,00 |
-75,00 |
-30,00 |
Скорректированная цена, тыс.руб. |
|
288,500 |
271,623 |
254,348 |
|
|
|
|
|
Общая чистая коррекция, тыс.руб. |
|
86,500 |
152,377 |
39,652 |
Общая чистая коррекция, % |
|
23,1% |
35,9% |
13,5% |
Валовая коррекция, тыс. руб. |
|
173,500 |
239,882 |
81,106 |
В % от цены продажи |
|
46,3% |
56,6% |
27,6% |
Скорректированная цена, тыс.руб. |
|
288,500 |
271,623 |
254,348 |
|
|
|
|
|
Стоимость оцениваемого объекта по среднеарифметическому, тыс.руб. |
271,490 |
|
|
|
Стоимость оцениваемого объекта по среднеарифметическому округленно, тыс.руб. |
271,500 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Значимость по десятибалльной шкале |
|
6 |
2 |
10 |
Вес аналога |
|
0,333 |
0,111 |
0,556 |
Стоимость оцениваемого объекта по средневзвешенному, тыс.руб. |
267,651 |
|
|
|
Стоимость оцениваемого объекта по средневзвешенному округленно, тыс.руб. |
267,700 |
|
|
|
Примечание к табл.26:
Величина корректировки в процентах по модулю не должна превышать 50%, поэтому объект-аналог 2 следовало бы исключить из согласования стоимости по сравнительному подходу. Однако значение скорректированной стоимости у объекта-налога 2 вписывается в диапазон других скорректированных цен, поэтому оценщик решил включить аналог 2 в согласование результатов.
Корректировки аналогов не должны отличаться друг от друга более чем на 30%.
Ответ: V= 267 700 руб.