3.2.Методы определения ставки капитализации

Рыночный метод (рыночная экстракция)

По рыночному методу ставка капитализации рассчитывается как взвешенная ставка капитализации по аналогичным объектам, т.е. формулу можно записать в следующем виде:

(49)

где – ставка капитализации;

–количество подобранных объектов-аналогов;

–порядковый номер объекта-аналога;

–чистый дисконтированный доход аналогичного объекта;

–рыночная стоимость аналогичного объекта;

–удельный вес аналога (приоритет).

Пример определения ставки капитализации по рыночному методу

Для определения ставки капитализации были подобраны четыре аналога и был рассчитан коэффициент капитализации для каждого их них.

Таблица 47

Информация об объектах-аналогах

Аналог	Стоимость продажи аналога (), тыс.руб.	Чистый операционный доход (),тыс.руб.	Коэффициент капитализации
1	1000	190	0,19
2	1100	200	0,18
3	1175	200	0,17
4	1200	225	0,19
Среднее значение коэффициента капитализации (R)			0,183

Ответ: R = 18,3%.

Метод суммирования (кумулятивный)

По методу суммирования коэффициент капитализации представляет собой определение той доходности, которую инвесторы формируют в зависимости от рискованности вложений:

(50)

где – требуемая норма прибыли для инвестора;

–ставка рекапитализации, которая отражает величину откладываемых средств в процентах на возмещение вложенной суммы для полного восстановления недвижимости к окончанию срока службы здания.

В свою очередь норма прибыли раскладывается следующим образом:

(51)

где – безрисковая ставка доходности, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска невозврата»²⁰, которая принимается по срочным облигациям федерального займа и прочим вариантам вложения средств при условии отсутствия риска их невозврата.

Например, на 04 марта 2009 г. доходность бумаг ОФЗ-25057 с датой погашения в январе 2010г. составила 11,07%, ОФЗ-25061 с датой погашения в мае 2010г. составила 12,89%, ОФЗ-46003 с датой погашения в июле 2010г. составила 12,84% (http://rosfincom.ru/market/money/). Безрисковую ставку можно принять по среднему арифметическому, т.е. равную 12,27%. Срок был взят в пределах одного года, т.к. принято капитализировать доход за год.

–риск вложения в недвижимость (учитывает случайные потери потребительской стоимости объекта недвижимости и возможную потерю права собственности, надбавку можно принять по размеру страховых отчислений в страховых компаниях высшей надежности).

Например, анализ информации по страховым компаниям для юридических лиц показал следующее:

Таблица 48

Информация о страховых компаниях

Страховая компания	Рейтинг надежности ООО «Эксперт-Ра»	Процентная ставка по страхованию недвижимости		Источник информации
		от потери права собственности	имуществен-ному страхованию
ОАО «ХХХХХХ»	А++	0,25-1,0	0,1-1,0	Правила страхования ОАО «ХХХХХ»
ЗАО «ХХХХХХ»	А+	0,35-0,6	0,1-1,0	Правила страхования ЗАО «ХХХХХ»
Среднее значение по максимальным ставкам		0,8	1,0

Таким образом, застраховав недвижимость, можно избавиться от рисков вложения. Итого =1,8%.

–риск ликвидности недвижимости (учитывает невозможность быстрого возврата вложенных в объект средств). Одним из вариантов определения риска ликвидности служит предположение о том, что ликвидность принципиально зависит от срока экспозиции объекта недвижимости на рынке и возникновения вероятных потерь в стоимости при продаже объекта во время нахождения его в реестре рынка недвижимости. Формула для нахождения риска выглядит следующим образом:

(52)

где – безрисковая ставка;

–типичный срок экспозиции объекта на рынке в годах.

Применение безрисковой ставки в расчетах объясняется тем, что безрисковые активы преимущественно обладают большей ликвидностью среди объектов вложения.

Пример

Для объекта оценки характерен срок экспозиции 4 месяца. Безрисковая ставка составляет 12,86%. Определить риск ликвидности объекта недвижимости.

Решение:

Ответ: %.

–риск инвестиционного менеджмента – отражает способность недвижимости приносить больший доход под профессиональным управлением и наоборот. Учет риска можно произвести по средней процентной ставке, которую управляющие компании ЗПИФ недвижимости берут в качестве вознаграждения за управление активами.

Например, анализ информации по управляющим компаниям ЗПИФ недвижимости показал следующее:

Таблица 49