- •А.В. Скоробогач оценка недвижимости
- •Содержание
- •Тема 1. Затратный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •1.1. Определение стоимости нового строительства
- •1.1.1.Методы определения прямых издержек
- •Исходные данные для примера оценки жилого дома
- •Регионально-климатические коэффициенты
- •Исходные данные для оценки здания магазина
- •Классы конструктивных систем зданий
- •Показатели стоимости магазинов, построенных после 1985 г.
- •Справочная стоимость 1 ед.Измерения объекта, руб.
- •Значения регионально-климатических коэффициентов
- •1.1.2.Методы определения косвенных издержек
- •Средняя (по России) структура полной себестоимости строительства 1 кв.М жилых домов массового спроса
- •1.1.3.Методы определения прибыли предпринимателя
- •Формула е.С. Озерова:
- •Рыночный метод
- •Эффективные сочетания коэффициентов к1 и к2
- •Средняя стоимость строительства 1 кв.М общей площади жилых домов и средняя рыночная цена предложения 1 кв.М общей площади квартир в жилых домах по административным районам г. Перми
- •Определение коэффициента к1
- •Определение прибыли предпринимателя в зависимости от коэффициентов к1 и к2
- •Предельное значения коэффициента к2
- •Метод альтернативной доходности
- •Расчет прибыли предпринимателя по методу альтернативной доходности
- •1.2. Определение износа и устареваний
- •Определение износа и устареваний торгового здания
- •1.2.1.Методы расчета физического износа
- •Показатели физического износа зданий
- •Признаки физического износа
- •Определение физического износа по всн 53-86
- •Определение физического износа методом срока жизни
- •1.2.2.Методы расчета функционального устаревания
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за недостаточности элементов
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за переизбытка элементов
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •1.2.3. Методы расчета экономического устаревания
- •Экспертная оценка внешнего устаревания
- •Тема 2. Сравнительный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •2.1. Метод прямого сравнения продаж
- •Объекты-аналоги для определения стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •Расчет стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •2.2. Метод мультипликатора валовой ренты (grm)
- •Исходные данные для метода мвр
- •2.3. Метод попарного сравнения
- •Шкала качественных оценок
- •Матрица индексов важности
- •2.4. Использование корреляционно-регрессионного анализа при оценке недвижимости
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Статистические показатели
- •Расчетные значения цены 1 кв.М по различным функциям
- •Сравнение достоверности результатов расчета
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Вид представления дополнительной регрессионной статистики
- •Дополнительная регрессионная статистика
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для линейной зависимости
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для степенной зависимости
- •Тема 3. Доходный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •3.1.Метод прямой капитализации
- •Расчет потенциального валового дохода
- •Расчет недоиспользования и недосбора арендной платы
- •Расчет операционных расходов
- •3.2.Методы определения ставки капитализации
- •Информация об объектах-аналогах
- •Информация о страховых компаниях
- •Определение надбавки за инвестиционный менеджмент
- •3.3.Метод дисконтирования денежных потоков
- •Оценка денежных потоков
- •3.4.Методы определения ставки дисконтирования
- •Тема 4. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи при надстройке здания
- •Тема 5. Согласование результатов оценки стоимости недвижимости краткие теоретические сведения
- •Библиографический список Законодательные акты
- •Нормативные источники
- •Учебные издания
- •Электронные ресурсы
Исходные данные для примера оценки жилого дома
Год постройки |
2008г. |
Число этажей |
2, подвал |
Объем жилого дома, куб. м |
1 595 |
Площадь застройки, кв. м |
172,3 |
Общая площадь жилого дома, кв. м |
327,1 |
Площадь террасы, кв. м |
8,5 |
Высота помещений, жилого дома, м |
2,5 |
Высота помещений подвала, м |
2,7 |
Фундамент |
Ж/б ленточный |
Стены жилого дома |
Кирпичные |
Стены подвала |
Бетонные |
Междуэтажные перекрытия |
Ж/б плиты |
Крыша, кровля |
Совмещенная по деревянным балкам, металлическая черепица по деревянной обрешетке |
Полы |
Ламинат, линолеум, плитка керамическая |
Окна |
Металлопластиковые рамы, стеклопакеты |
Двери |
Входные двери металлические, межкомнатные филенчатые |
Внутренняя отделка |
Штукатурка, обои, плитка керамическая, подвесной и натяжной потолок |
Наружная отделка |
Штукатурка, окраска |
Инженерное обеспечение |
Центральное электроснабжение, центральное отопление, центральное холодное водоснабжение – скважина, канализация – автономная (канализационный колодец) |
Определение стоимости строительства по прямым издержкам
При определении стоимости строительства по сборникам ООО «Ко-Инвест» в обязательном порядке следует ознакомиться с рекомендациями по их использованию.
Сумма затрат в рыночных ценах строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается по методу сравнительной единицы, который предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв.м, 1 куб.м) аналогичного здания. Основная формула выглядит следующим образом:
|
(3) |
где – сумма затрат строительства объекта недвижимости в рыночных ценах (на дату оценки);
–укрупненные показатели стоимости строительства (УПВС, УПСС, типовой проект) единицы объема (площади) зданий, длины сооружений, передаточных устройств в базисном уровне цен, принятые по справочнику оценщика, разработанному ООО «Ко-Инвест», «УПСС. Жилые дома», в ценах на 01.01.2003 г.
Выбираем наиболее подходящий объект-аналог по конструктивной системе (КС-1) и классу качества (С): (п.4.1.1.17).
Рис. 1. Техническая характеристика и внешний вид объекта-аналога
Находим стоимость его единицы:
Рис. 2. Планы здания (по этажам) и стоимость 1 кв. м общей площади
- площадь оцениваемого объекта;
Кп – коэффициент, учитывающий отклонение функциональных параметров объекта, по которому были разработаны УПВС, УПСС, типовой проект по объему (площади) и конструктивному исполнению;
На основании анализа технической информации по объекту оценки и объекту-аналогу можно сделать вывод, что их отличия не существенные.
Крег–Клим – регионально-климатический коэффициент, разработанный ООО «Ко-Инвест»;
Таблица 3