Оценка денежных потоков

Показатель	Период
	прогнозный, номер квартала					пост- прогноз-ный, год
	1	2	3	4	5	6
Ремонтные работы, тыс.руб.	4400,0	4400,0	-	-	-
Поступле-ние чистой арендной платы, тыс.руб.			1368,0* при 40%-й загрузке здания	2736,0** при 80%-й загрузке здания	3249,0*** при 95%-й загрузке здания	10944****
Денежный поток от вложений и аренды, тыс.руб.	-4400,0	-4400,0	1368,0	2736,0	3249,0	10944
Коэффици-ент капита-лизации для постпрогно-зного периода						0,16*****
Стоимость реверсии******, тыс.руб.					68400
Денежный поток от вложений и аренды с учетом стоимости реверсии, тыс.руб.	-4400,0	-4400,0	1368,0	2736,0	71649,0
Дисконтиру-ющий множитель при ставке дисконта 14%	0,966	0,934	0,902	0,871	0,842

Окончание табл.50

Показатель	Период
	прогнозный, номер квартала					пост- прогноз-ный, год
	1	2	3	4	5	6
Дисконтиро-ванный денежный поток, тыс.руб.	-4250	-4110	1234	2383	60328,5
Сумма дисконтиро-ванных денежных потоков, тыс.руб.	55585,5

*1900кв.м*0,600 тыс.руб.*3 месяца*0,4 = 1368,0 тыс.руб.

**1900кв.м*0,600 тыс.руб.* 3 месяца*0,8 = 2736,0 тыс.руб.

***1900кв.м*0,600 тыс.руб.* 3 месяца*0,95 = 3249,0 тыс.руб.

****1900кв.м*0,600 тыс.руб.* 12 месяцев*0,8 = 10944,0 тыс.руб.

*****Находим методом суммирования по формуле (51). Предполагаем, что срок экономической жизни составляет 50 лет. По методу Ринга норма возврата капитала составит 2%. Таким образом, сумма нормы прибыли и нормы возврата капитала равна 16%.

******Расчет стоимости реверсии производим, капитализируя ЧОД в постпрогнозный период по ставке капитализации 16%.

Ответ: V= 55585,5 тыс.руб.

3.4.Методы определения ставки дисконтирования

Метод суммирования (кумулятивный)

Метод суммирования описан в п.3.2 и рассчитывается по формуле (51). Однако при этом безрисковую ставку следует принимать по ОФЗ за срок, равный прогнозному периоду.

Метод взвешенной цены капитала

Метод взвешенной цены (Weighted Average Cost of Capital, WACC) капитала предполагает нахождение нормы прибыли в зависимости от источников финансирования инвестиций в активы. Этот показатель отражает сложившийся на предприятии минимум возврата на вложенный в его деятельность капитал, его рентабельность. При использовании кредитных банковских ресурсов должна учитываться ставка налога на прибыль, т.к. проценты за пользование кредитом предприятие имеет право относить на себестоимость. В итоге цена единицы такого источника финансирования меньше, чем уплачиваемый банку процент:

(60)

где – процентная ставка по кредиту;

–ставка налога на прибыль.

Расчет осуществляется по формуле

(61)

где – ценаi-го источника финансирования;

–удельный вес i-го источника финансирования средств в их общей сумме.

Пример:

Определить ставку дисконта при следующих данных. Рентабельность строительного предприятия составляет 12%. Под инвестиционный проект общей стоимостью 50 млн. руб. был взят кредит на сумму 30 млн.руб. под 16% годовых.

Решение:

*20% – ставка налога на прибыль.

Ответ Y=WACC = 12,5%.

Метод сравнения

Метод сравнения использует информацию об аналогичных объектах, которая позволяет выделить ставку дисконта из ставки капитализации. Основой служит формула (50), откуда

(62)

R – ставку капитализации – можно найти рыночным методом, норму возврата капитала определить по объекту оценки.

Пример:

Взвешенная ставка капитализации равна 19%. Оставшийся срок экономической жизни объекта 20 лет. Найти норму прибыли, если возмещение осуществляется равномерными частями.

Решение:

Ответ: .

Альтернативным вариантом может служить выделение ставки возмещения из чистого операционного дохода.

Пример:

Объект недвижимости, который приносит 1000 млн.руб. чистого операционного дохода, был продан за 6000 млн.руб. Соотношение стоимости улучшений к стоимости земельного участка равно 9:1. Остаточный срок службы здания 25 лет. Найти норму прибыли, если возмещение осуществляется равномерными частями.

Решение:

Возврат капитала характерен только для здания, поэтому определим стоимость улучшений и земельного участка:

млн.руб. (из соотношения 9:1)

млн.руб. (из соотношения 9:1)

норма возврата капитала равна .

Чистый доход () на вложенный капитал составляет:

млн.руб.

Ставку дисконта найдем из соотношения чистого дохода и стоимости объекта недвижимости:

Ответ: