- •А.В. Скоробогач оценка недвижимости
- •Содержание
- •Тема 1. Затратный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •1.1. Определение стоимости нового строительства
- •1.1.1.Методы определения прямых издержек
- •Исходные данные для примера оценки жилого дома
- •Регионально-климатические коэффициенты
- •Исходные данные для оценки здания магазина
- •Классы конструктивных систем зданий
- •Показатели стоимости магазинов, построенных после 1985 г.
- •Справочная стоимость 1 ед.Измерения объекта, руб.
- •Значения регионально-климатических коэффициентов
- •1.1.2.Методы определения косвенных издержек
- •Средняя (по России) структура полной себестоимости строительства 1 кв.М жилых домов массового спроса
- •1.1.3.Методы определения прибыли предпринимателя
- •Формула е.С. Озерова:
- •Рыночный метод
- •Эффективные сочетания коэффициентов к1 и к2
- •Средняя стоимость строительства 1 кв.М общей площади жилых домов и средняя рыночная цена предложения 1 кв.М общей площади квартир в жилых домах по административным районам г. Перми
- •Определение коэффициента к1
- •Определение прибыли предпринимателя в зависимости от коэффициентов к1 и к2
- •Предельное значения коэффициента к2
- •Метод альтернативной доходности
- •Расчет прибыли предпринимателя по методу альтернативной доходности
- •1.2. Определение износа и устареваний
- •Определение износа и устареваний торгового здания
- •1.2.1.Методы расчета физического износа
- •Показатели физического износа зданий
- •Признаки физического износа
- •Определение физического износа по всн 53-86
- •Определение физического износа методом срока жизни
- •1.2.2.Методы расчета функционального устаревания
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за недостаточности элементов
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за переизбытка элементов
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •1.2.3. Методы расчета экономического устаревания
- •Экспертная оценка внешнего устаревания
- •Тема 2. Сравнительный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •2.1. Метод прямого сравнения продаж
- •Объекты-аналоги для определения стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •Расчет стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •2.2. Метод мультипликатора валовой ренты (grm)
- •Исходные данные для метода мвр
- •2.3. Метод попарного сравнения
- •Шкала качественных оценок
- •Матрица индексов важности
- •2.4. Использование корреляционно-регрессионного анализа при оценке недвижимости
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Статистические показатели
- •Расчетные значения цены 1 кв.М по различным функциям
- •Сравнение достоверности результатов расчета
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Вид представления дополнительной регрессионной статистики
- •Дополнительная регрессионная статистика
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для линейной зависимости
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для степенной зависимости
- •Тема 3. Доходный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •3.1.Метод прямой капитализации
- •Расчет потенциального валового дохода
- •Расчет недоиспользования и недосбора арендной платы
- •Расчет операционных расходов
- •3.2.Методы определения ставки капитализации
- •Информация об объектах-аналогах
- •Информация о страховых компаниях
- •Определение надбавки за инвестиционный менеджмент
- •3.3.Метод дисконтирования денежных потоков
- •Оценка денежных потоков
- •3.4.Методы определения ставки дисконтирования
- •Тема 4. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи при надстройке здания
- •Тема 5. Согласование результатов оценки стоимости недвижимости краткие теоретические сведения
- •Библиографический список Законодательные акты
- •Нормативные источники
- •Учебные издания
- •Электронные ресурсы
Тема 4. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
Наиболее эффективного использование объекта оценки (НЭИ) – это то использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей22.
Вариантов использования объектов недвижимости – множество. При окончательном выборе наиболее эффективного варианта использования принято руководствоваться следующими предпосылками:
Вариант использования должен быть законодательно (юридически) разрешен. Юридическая разрешенность включает в себя общественные юридические ограничения, закрепленные в законодательстве об охране окружающей среды, обеспечении безопасности, организации строительного производства и других законодательных актах; правила зонирования, установленные местными органами власти; строительные нормы и правила (СНиП).
Вариант использования должен быть физически (технически) осуществим. Физическая осуществимость определяет физическую возможность реализации рассматриваемого проекта, которая определяется размерами участка, топографией, геологическими и сейсмологическими характеристиками, климатологическими условиями и т.д.
Вариант использования должен быть финансово (экономически) целесообразен. Экономическая целесообразность определяется рыночным спросом на недвижимость принятого в анализ функционального назначения. Рынок недвижимости подвержен влиянию многих внешних факторов. В любой отдельно взятый период времени эти факторы могут объединяться, создавая или рынок продавцов или рынок покупателей. Варианты возможного использования, анализируемые в НЭИ, должны рассматриваться исходя из анализа развития рынка недвижимости в данном регионе.
Вариант использования должен приводить к максимальному увеличению рыночной стоимости недвижимости;
Обычно рассматривают два случая НЭИ:
НЭИ свободного земельного участка (вне зависимости от того, застроен он или нет);
НЭИ земельного участка с существующими улучшениями.
В любом случае оценщик должен сделать вывод о том, как лучше использовать недвижимую собственность и есть ли необходимость вкладывать средства в улучшения объекта недвижимости. Анализ НЭИ допускает снос существующих улучшений и создание новых, если это целесообразно. Примером могут служить оценки ветхих домов или объектов, которые были построены в несоответствующем местоположении.
Рассмотрим возможные варианты НЭИ свободного земельного участка.
Пример определения НЭИ свободного земельного участка под нежилую застройку
Имеется земельный участок, который согласно карте зонирования города находится в районе, предназначенном под нежилую застройку, но совместимую с жилой (в этом случае промышленное строительство недопустимо). Физические ограничения имеются на высоту здания (до 4 этажей). Исходя из ограничений оценщик останавливается на двух вариантах:
1 – строительство офисного центра по типовому проекту;
2 – строительство торгового центра по типовому проекту.
Имея данные о технических характеристиках предполагаемых зданий и информацию по рынку недвижимости, можно составить отчет о доходах и расходах и провести обоснование финансовой целесообразности освоения земельного участка (табл.51).
Таблица 51