Экспертная оценка внешнего устаревания

Фактор, параметр	Результаты оценки экономического (внешнего) устаревания по предложенному фактору или параметру, %
	Эксперт 1	Эксперт 2	Эксперт 3
Риск затопления	3	3,6	5
Застройка окружения	0,8	0,8	1,5
Наличие ЛЭП	5	6	6
Наличие свалки	0,2	0,2	0,3
Состояние дороги	0,7	0,8	0,7
Близость остановки общественного транспорта	0,3	0,3	0,3
Сумма значений внешнего износа	10,0	11,7	13,8
Степень доверия к эксперту	0,25^	0,5^	0,25^
Сумма значений внешнего износа с учетом взвешивания	2,5	5,85	3,45
Итого согласованное значение внешнего износа 11,8% (2,5+5,85+3,45)

Примечание: экспертами по оценке экономического (внешнего) устаревания оцениваемого объекта выступали специалисты оценочной организации ООО «Оценка недвижимости».

^Высшее строительное образование, стаж работы в оценочной деятельности 6 лет;

^ Высшее экономическое образование, стаж работы в оценочной деятельности 8 лет;

^Высшее экономическое образование, стаж работы в оценочной деятельности 5 лет.

Оценив состояние окружения объекта, можно сделать вывод, что оцениваемый объект имеет значительное экономическое (внешнее) устаревание. По оценке экспертов, экономическое устаревание объекта равно 11,8%.

Расчет экономического (внешнего) устаревания методом сравнения продаж

Исходные данные для примера примем такие же, как для примера, рассмотренного в табл. 17.

Найти: значение экономического (внешнего) устаревания здания.

Согласно расчету обоснованная величина износа и устареваний получилась равной 25,1%.

Известными методами были определены значения физического износа и функционального устаревания:

Физ из = 18%,

Фун Из = 5,0%.

Соответственно воспользовавшись формулой (17), можно найти .

(22)

= 25,1 – 18 – 5 = 2,1%.

Ответ: = 2,1%

Примечание. Если сумма значений физического износа и функционального устаревания больше или равна значению ИиУ, то экономическое устаревание отсутствует.

Расчет экономического устаревания методом капитализации потери дохода из-за внешнего воздействия

Последовательность определения экономического (внешнего) устаревания методом капитализации потери дохода из-за внешнего воздействия:

1. Изучение документации на объект оценки;

2. Осмотр местоположения объекта оценки;

3. Выявление внешних негативных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки;

4. Анализ рынка аренды аналогичных объектов недвижимости;

5. Выбор объектов-аналогов, которые схожи между собой во всем, кроме одного из негативных факторов внешнего воздействия;

6. Определение средней величины разницы между аналогичными объектами по выбранному негативному фактору;

7. Расчет потери дохода из-за фактора внешнего воздействия путем умножения средней величины разницы арендной ставки за один кв.м сдаваемой площади на количество кв.м оцениваемого объекта и подлежащих сдаче в аренду;

8. Расчет ставки капитализации для оцениваемого объекта (см. доходный подход определения стоимости);

9. Расчет экономического (внешнего) устаревания из-за фактора внешнего воздействия путем соотнесения потери дохода к ставке капитализации;

10. Анализ полученного результата;

11. При наличии нескольких негативных факторов внешнего воздействия пункты 5-10 повторяются и в итоге величины экономического (внешнего) устаревания суммируются.

Пример определения экономического (внешнего) устаревания методом капитализации потери дохода из-за внешнего воздействия

Исходные данные. Объект оценки – административное кирпичное трехэтажное здание, расположенное в районе средней удаленности от центра города. Общая площадь здания 352 кв.м. Для данного типа недвижимости закономерно соотношение стоимости земли и здания в общей стоимости недвижимости 30 и 70%. Объект оценки находится в окружении ветхой деревянной жилой застройки, поэтому присутствует внешний износ.

Анализ рынка аренды аналогичных объектов недвижимости показал, что средний уровень арендной платы составляет 500 руб. за 1 кв.м общей площади здания. Объекты, которые расположены среди ветхих жилых домов, сдаются в аренду в среднем за 450 руб. / кв.м. Потери с 1 кв.м общей площади вследствие износа составляют 50 руб. Потери дохода здания за год равны

352 кв.м * 50 руб. * 12 мес. = 211 200 руб.

Поскольку данные потери относятся ко всему объекту недвижимости, а земельный участок устареваниям не подвержен, то следует определить потерю дохода, приходящегося на здание:

потеря дохода, приходящегося на здание

=

общая потеря дохода

*

коэффициент стоимости ; здания

потеря дохода, приходящегося на здание

=

211200

*

0,7

=

147840 руб.

Экономическое устаревание найдем капитализацией потери дохода здания:

=

(23)

Ставка капитализации для улучшений оцениваемого объекта определена в доходном подходе и составляет для данного объекта 21%.

= 147 840 / 0,21 = 704 000 руб.

Ответ: = 704 000 руб.