- •А.В. Скоробогач оценка недвижимости
- •Содержание
- •Тема 1. Затратный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •1.1. Определение стоимости нового строительства
- •1.1.1.Методы определения прямых издержек
- •Исходные данные для примера оценки жилого дома
- •Регионально-климатические коэффициенты
- •Исходные данные для оценки здания магазина
- •Классы конструктивных систем зданий
- •Показатели стоимости магазинов, построенных после 1985 г.
- •Справочная стоимость 1 ед.Измерения объекта, руб.
- •Значения регионально-климатических коэффициентов
- •1.1.2.Методы определения косвенных издержек
- •Средняя (по России) структура полной себестоимости строительства 1 кв.М жилых домов массового спроса
- •1.1.3.Методы определения прибыли предпринимателя
- •Формула е.С. Озерова:
- •Рыночный метод
- •Эффективные сочетания коэффициентов к1 и к2
- •Средняя стоимость строительства 1 кв.М общей площади жилых домов и средняя рыночная цена предложения 1 кв.М общей площади квартир в жилых домах по административным районам г. Перми
- •Определение коэффициента к1
- •Определение прибыли предпринимателя в зависимости от коэффициентов к1 и к2
- •Предельное значения коэффициента к2
- •Метод альтернативной доходности
- •Расчет прибыли предпринимателя по методу альтернативной доходности
- •1.2. Определение износа и устареваний
- •Определение износа и устареваний торгового здания
- •1.2.1.Методы расчета физического износа
- •Показатели физического износа зданий
- •Признаки физического износа
- •Определение физического износа по всн 53-86
- •Определение физического износа методом срока жизни
- •1.2.2.Методы расчета функционального устаревания
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за недостаточности элементов
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за переизбытка элементов
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •1.2.3. Методы расчета экономического устаревания
- •Экспертная оценка внешнего устаревания
- •Тема 2. Сравнительный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •2.1. Метод прямого сравнения продаж
- •Объекты-аналоги для определения стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •Расчет стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •2.2. Метод мультипликатора валовой ренты (grm)
- •Исходные данные для метода мвр
- •2.3. Метод попарного сравнения
- •Шкала качественных оценок
- •Матрица индексов важности
- •2.4. Использование корреляционно-регрессионного анализа при оценке недвижимости
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Статистические показатели
- •Расчетные значения цены 1 кв.М по различным функциям
- •Сравнение достоверности результатов расчета
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Вид представления дополнительной регрессионной статистики
- •Дополнительная регрессионная статистика
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для линейной зависимости
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для степенной зависимости
- •Тема 3. Доходный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •3.1.Метод прямой капитализации
- •Расчет потенциального валового дохода
- •Расчет недоиспользования и недосбора арендной платы
- •Расчет операционных расходов
- •3.2.Методы определения ставки капитализации
- •Информация об объектах-аналогах
- •Информация о страховых компаниях
- •Определение надбавки за инвестиционный менеджмент
- •3.3.Метод дисконтирования денежных потоков
- •Оценка денежных потоков
- •3.4.Методы определения ставки дисконтирования
- •Тема 4. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи при надстройке здания
- •Тема 5. Согласование результатов оценки стоимости недвижимости краткие теоретические сведения
- •Библиографический список Законодательные акты
- •Нормативные источники
- •Учебные издания
- •Электронные ресурсы
Определение нэи свободного земельного участка
Экономический показатель |
Вариант | |
1 |
2 | |
Чистый операционный доход*, тыс.руб. |
1000 |
1200 |
Коэффициент капитализации**, % |
15 |
17 |
Рыночная стоимость недвижимости по методу прямой капитализации, тыс.руб. |
6666,7 |
7058,8 |
Стоимость строительства***, тыс.руб. |
4000,0 |
4800,0 |
Стоимость земельного участка, тыс.руб. |
2666,7 |
2258,8 |
*Последовательность составления ЧОД рассмотрена в п. 3.1.
**Методы расчета коэффициента капитализации см. в п.3.2.
***Стоимость строительства определяется на основе методов, изложенных в п.1.1.
Ответ: НЭИ свободного земельного участка является строительство офисного центра, т.к. этот вариант требует меньших затрат и при этом стоимость земельного участка получается выше.
Пример определения НЭИ свободного земельного участка под нежилую и жилую застройку
Имеется земельный участок, который согласно карте зонирования города находится в районе, предназначенном под жилую и нежилую застройку, но совместимую с жилой (в этом случае промышленное строительство недопустимо). Физические ограничения имеются на высоту здания (до 6 этажей). Исходя из ограничений оценщик останавливается на трех вариантах:
1 – строительство жилого дома по типовому проекту;
2 – строительство офисного центра по типовому проекту;
3 – строительство торгово-офисного центра по типовому проекту.
Имея данные о технических характеристиках предполагаемых зданий и информацию по рынку недвижимости, можно составить отчет о доходах и расходах и провести обоснование финансовой целесообразности освоения земельного участка (табл.52).
Таблица 52
Определение нэи свободного земельного участка
Экономический показатель |
Вариант | ||
1 |
2 |
3 | |
Стоимость строительства*, тыс.руб. |
18000,0 |
25000,0 |
30000,0 |
Чистый операционный доход**, тыс.руб. |
1300,0 |
4700,0 |
6400,0 |
Коэффициент капитализации для здания***, % |
10,0 |
15,0 |
17,0 |
Чистый операционный доход здания*, тыс.руб. |
1800,0 |
3750,0 |
5100,0 |
Чистый операционный доход земельного участка*, тыс.руб. |
500,0 |
950,0 |
1300,0 |
Коэффициент капитализации земельного участка**, % |
8,0 |
8,0 |
8,0 |
Стоимость земельного участка, тыс.руб. |
6250,0 |
11875,0 |
16250,0 |
*Стоимость строительства определяется на основе методов, изложенных в п.1.1.
**Последовательность составления ЧОД рассмотрена в п. 3.1.
***Методы расчета коэффициента капитализации см. в п.3.2.
Ответ: НЭИ свободного земельного участка является строительство торгово-офисного центра, т.к. несмотря на то, что этот вариант требует больших затрат, стоимость земельного участка получается выше.
Пример определения НЭИ земельного участка с улучшениями в процессе управления недвижимостью
Объект оценки – двухэтажное офисное здание общей площадью 1000 кв.м. Здание сдается в аренду одному арендатору по ставке 400 руб. за 1 кв.м общей площади здания.
Юридических ограничений нет, физически изменить объемно-планировочное решение здания возможности нет, поэтому рассмотрим объект с точки зрения управленческих особенностей. Анализ рынка недвижимости показал, что площади от 300 до 400 кв.м в схожем окружении сдаются за 600 руб. за 1 кв.м полезной площади.
Вариант 1 – оставить существующий вариант использования недвижимости.
Вариант 2 – привлечь более мелких арендаторов и соответственно увеличить доход объекта за счет увеличения арендной ставки, но при этом арендная площадь уменьшится за счет коридоров, санузлов и пр. (табл.53).
Таблица 53