Государственная и муниципальная собственность на землю

Право государственной и муниципальной собственности на землю урегулировано законодательством особым образом.

Пунктом 1 ст. 16 ЗК РФ установлено, все земли в Российской Федерации находятся в собственности государственной, муниципальной или частной. Данное положение следует иметь в виду при реализации в отношении земельных участков положений п. 2 ст. 53 ЗК РФ, согласно которой при отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством, а также положений ГК РФ о возникновении права собственности на основании приобретательной давности.

Положения ЗК РФ о праве государственной собственности на землю могут быть соотнесены с положениями ГК РФ о праве государственной собственности. Так, ст. 214 ГК РФ, было определено по времени до принятия ЗК РФ, что земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Той же статьей ГК РФ установлено также, что государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта РФ). Данное положение созвучно нормам ст. 17, 18 ЗК РФ, согласно которым государственная собственность на землю выступает в форме федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации. В то же время в Российской Федерации действует ряд положений, определяющих правовой режим земель, находящихся в государственной собственности, без закрепления их за Российской Федерацией или субъектами РФ. Земельным законодательством закреплены нормы не только о порядке разграничения такой государственной собственности на федеральную и субъектов Российской Федерации, но и нормы об управлении и распоряжении землями.

Разграничение государственной собственности на землю представляет собой закрепленный федеральными законами порядок закрепления земель в федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В настоящее время разграничение государственной собственности на землю осуществляется на основании ст. 17-19 ЗК РФ, а также статей Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Обращение судами к данной статье связано, как и обращение к иным статьям этой главы ЗК РФ, применением норм в разрешении споров о признании права государственной собственности на землю. При этом положения ст. 16 применяются не так редко в связке с нормами ст. 3.1 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", определяющего основания закрепления земельных участков в федеральную собственность, собственность субъектов РФ или муниципальную собственность.

ВАС РФ (определение от 27.07.2009 N 7726/09 о передаче дела в Президиум ВАС РФ) признал неверным применение судами п. 1 ст. 36 ЗК РФ и ст. 16 ЖК РФ и признания за ТСЖ права собственности на земельный участок под индивидуальными жилыми домами, в том числе и в связи с нарушением установленным на основании ст. 16 ЗК РФ права государственной собственности на землю.

Как следует из материалов дела, ТСЖ М. было создано физическими лицами - собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных на территории бывших, в последующем включенных в границы г. Москвы, и юридическими лицами.

В целях реализации решения общего собрания участников ТСЖ М. в Департамент земельных ресурсов г. Москвы было подано заявление о формировании земельного участка для предоставления в общую долевую собственность его участников. В заявлении описаны границы земельного участка общей площадью около 67 га.

Территориальное управление Департамента земельных ресурсов г. Москвы в Северном административном округе г. Москвы письмом от 07.06.2008 N 33-5Т9-588/8-(0)-1 отказало в формировании земельного участка в заявленных границах ввиду отсутствия на нем многоквартирных жилых домов, а также в связи с обременением частей земельного участка правами третьих лиц.

Считая этот отказ незаконным, ТСЖ М. обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя требования ТСЖ, суд руководствовался ст. 36 ЗК РФ и п. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", указав, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Однако, как указал ВАС РФ, суд неправомерно применил к спорным правоотношениям п. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Этой статьей регулируются отношения по приобретению прав на земельный участок в существующей застройке, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, и этот земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Между тем ТСЖ М. создавалось не с целью эксплуатации многоквартирного жилого фонда. Оно объединяет собственников индивидуальных жилых домов, большинство которых оформило свои права на земельные участки, земля находится у них в пожизненном наследующем владении.

Кроме того, указанные в судебных актах границы подлежащего формированию земельного участка, по существу, являются границами квартала и определены проектом межевания, который разработан исходя из перспектив развития города и последующей застройки, то есть образования нового жилого микрорайона.

В границы подлежащего оформлению, согласно решению суда, участка попадают незастроенные территории площадью более 20 га, существующие и проектируемые дороги, проезды и территории общего пользования, а также земельные участки, на которых расположены объекты городской собственности, в частности здание школы, часть которого является собственностью г. Москвы

В соответствии со ст. 16 ЗК РФ, ст. 3, 3.1 Федерального закона от 15.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" земельные участки в границах рассматриваемой территории относятся к неразграниченной государственной собственности (за исключением земель, оформленных в собственность частных лиц) и правом распоряжения данными земельными участками обладают органы государственной власти г. Москвы. При этом регистрации права собственности на данные земельные участки для распоряжения ими не требуется. Кроме того, земельный участок, предоставленный государственному образовательному учреждению, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий г. Москве, согласно указанным нормам относится к собственности г. Москвы.