§2. Оценка земли

Для обеспечения оборота земельных участков и взимания платежей за землю ЗК РФ установил основы оценки земли (ст. 66).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Определение кадастровой стоимости земли осуществляется в настоящее время на основании ст. 66 ЗК РФ и постановления Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель".

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

При этом, согласно ст. 66 ЗК РФ, органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Основы регулирования оценочной деятельности определены Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Оценка недвижимого имущества (а значит, и земельных участков) на основании данного Федерального закона обязательна (ст. 8) в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям.

С указанными требованиями согласуются условия ЗК РФ, согласно которым:

- в случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка, устанавливаемая в соответствии со ст. 66 ЗК РФ (п. 3 ст. 51);

- собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд наряду с гарантиями, предусмотренными п. 1 и 2 ст. 66 ЗК РФ, должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок (п. 4 ст. 63).

В то же время в ряде случаев при осуществлении сделок с земельными участками законом устанавливаются особые требования по определению его стоимости (например, при выкупе земельного участка в порядке переоформления прав на землю, лицами, использующими участок на основании права постоянного (бессрочного) пользования).

Надлежит обратить внимание на то, что Конституционным Судом РФ в определении от 03.02.2010 N 165-О-О отказано в принятии к рассмотрению запроса Арбитражного суда Омской области о проверке конституционности п. 1 ст. 4 НК РФ и абзаца второго п. 2 ст. 66 ЗК РФ. Данным определением, в частности, разъяснено:

как следует из запроса, нарушение конституционных прав налогоплательщиков оспариваемыми нормами заявитель связывает с имеющейся, по его мнению, неопределенностью в части, касающейся закрепленного действующим законодательством порядка вступления в силу правовых актов органов исполнительной власти субъектов РФ об утверждении среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков, которые, будучи актами земельного законодательства, в то же время имеют прямое отношение к содержанию налоговой обязанности по уплате земельного налога, определяя его налоговую базу.

Между тем вопросы использования для целей налогообложения нормативных правовых актов иной отраслевой принадлежности, помимо актов законодательства о налогах и сборах, вопреки мнению заявителя, не охватываются нормативным содержанием п. 1 ст. 4 НК РФ, а регулируются специальными нормами этого Кодекса, в частности, путем использования в системе налогового права институтов, понятий и терминов других отраслей законодательства Российской Федерации (п. 1 ст. 11).

Положениями ст. 390 и п. 1 ст. 391 НК РФ установлены налоговая база по земельному налогу и порядок ее определения посредством использования понятия кадастровой стоимости земельного участка, которым определяется объект налогообложения. Поскольку кадастровая стоимость учитывается в целях налогообложения земельным налогом, значение этого понятия в силу ст. 11 НК РФ должно применяться в соответствии с земельным законодательством, если иное не предусмотрено названным Кодексом. Данным положениям корреспондирует п. 5 ст. 65 ЗК РФ, в соответствии с которым для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем вторым п. 2 ст. 66 ЗК РФ средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) утверждают органы исполнительной власти субъектов РФ. Как ранее указывал Конституционный Суд РФ, федеральный законодатель, действующий при определении налоговых обязанностей в рамках своих дискреционных полномочий и обладающий фискальным суверенитетом, вправе устанавливать показатели оценки финансово-хозяйственной деятельности налогоплательщика, необходимые для целей налогообложения, исходя из стоимостных, экономических или физических данных, характеризующих объект налогообложения, основываясь на правилах бухгалтерского учета, а также использовать определения и понятия не только налогового, но и иных отраслей законодательства. Следовательно, то обстоятельство, что установление налоговой базы по земельному налогу, определяемой как кадастровая стоимость земельного участка, и проведение государственной кадастровой оценки земель для установления кадастровой стоимости земельного участка для целей налогообложения регламентируются нормами налогового и земельного законодательства, не может рассматриваться как свидетельство отсутствия обоснованности и произвольности исчисления земельного налога (определение от 19.05.2009 N 1047-О-О).

Таким образом, как вытекает из действующего законодательства и приведенной правовой позиции Конституционного Суда РФ, правовое регулирование земельного налога носит комплексный характер и состоит из актов как налогового, так и земельного законодательства, которое используется для целей налогообложения. Вместе с тем такое правовое регулирование должно производиться с соблюдением вытекающих из Конституции РФ и получающих конкретизацию в действующем налоговом законодательстве гарантий прав налогоплательщиков, включая те, которые определяют особый порядок вступления в силу актов о налогах и сборах. Иное означало бы возможность снижения конституционных гарантий прав налогоплательщиков исключительно по формальным основаниям, связанным с самой по себе отраслевой принадлежностью нормативных правовых актов, которые используются для целей налогообложения, что недопустимо.

Соответственно, нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов РФ об утверждении кадастровой стоимости земельных участков в той части, в какой они во взаимосвязи с нормами ст. 390 и п. 1 ст. 391 НК РФ порождают правовые последствия для граждан и их объединений как налогоплательщиков, действуют во времени в том порядке, какой определен федеральным законодателем для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах в НК РФ.

Вместе с тем для целей, не связанных с налогообложением и сборами, указанные нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов РФ действуют во времени в общем порядке, который определяется, в частности, ст. 15 (ч. 3) Конституции РФ и ст. 8 Федерального закона "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации".

Верховным Судом Российской Федерации (определение от 21.10.2009 N 46-Г09-15) в отношении применения норм настоящей статьи разъяснено:

по смыслу ст. 66 ЗК РФ, постановления Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель (с последующими изменениями) участие органов исполнительной власти в исполнении государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель" не является произвольным; оно осуществляется в рамках компетенции субъекта Российской Федерации.

Из этого следует, что для признания незаконными оспариваемых норм нормативного акта субъекта РФ, необходимы доказательства ненадлежащего исполнения органом государственной власти субъекта РФ своих полномочий при утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель.

Более того, федеральный законодатель, конкретизируя принцип платности использования земли, регламентированный п. 1 ст. 1 ЗК РФ, и называя в ст. 66 этого Федерального закона два вида стоимости земельных участков - рыночную и кадастровую, не предусматривает ни минимальных, ни максимальных величин кадастровой стоимости в соотношении с рыночной стоимостью.