Предоставление земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства

Статьей 30.2 ЗК РФ установлены особые правила предоставления земельных участков для строительства, которое предполагает их комплексное основание.

Комплексное освоение в целях жилищного строительства, согласно этой статье ЗК РФ включает в себя:

- подготовку документации по планировке территории,

- выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры,

- осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки для комплексного освоения предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Отличие в использовании земельных участков в рассматриваемом случае от использования земельных участков под застройку в смысле ст. 30 и ст. 30.1 ЗК РФ заключатся в том, что предоставление земли осуществляется для возведения нескольких связанных между собой единым проектом объектов капитального строительства (жилья и др.) преимущественно одним лицом. При этом земельный участок выделяется и предоставляется "единым массивом", а в последующем, после завершения строительства, он должен быть разделен на земельные участки под объектами и предназначенные для их использования и земли общего пользования.

Если отношения по предоставлению участков в очерченных случаях не урегулированы статьей 30.1 ЗК РФ, к таким отношениям применяются общие нормы о предоставлении земельных участков для строительства.

Как и при предоставлении земельных участков для жилищного строительства в силу ст. 30.1 ЗК РФ, земельные участки для комплексного освоения также не могут быть предоставлены на основании процедуры предварительного согласования мест размещения объектов.

Определением ВАС РФ от 06.11.2008 N ВАС-10007/08 по делу N А70-6505/29-2007 разъяснено, что в соответствии с п. 2 ст. 30.2 ЗК РФ предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2 ЗК РФ. Предоставление лицу земельного участка без проведения аукциона противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку решение о предварительном согласовании места размещения жилого дома с объектами соцкультбыта и многоэтажными гаражами в рассмотренном судом случае принято 16.11.2005, то есть после 01.10.2005.

Доводы заявителя о том, что процедура по выбору земельного участка для строительства объекта была выполнена до 01.10.2005, в связи с чем предоставление лицу земельного участка не противоречит требованиям законодательства, являлись предметом оценки суда кассационной инстанции и признаны необоснованными.

Согласно п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае если в соответствии с ЗК РФ частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения осуществляется на аукционе, который проводится в порядке, предусмотренном ст. 38.2 ЗК РФ. Иными словами, комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства представляет собой круг отношений, урегулированных особым образом, практически от начала предоставления участка и до завершения всех действий по комплексному освоению.

Нормы ст. 30.2 ЗК РФ, несмотря на то, что сама статья посвящена предоставлению земельных участков, устанавливают положения о правах и обязанностях лица, приобретающего земельные участки в аренду для комплексного освоения, определяющие особые права и обязанности арендатора земельного участка, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Таким образом, ст. 30.2 содержит ряд специальных норм, которые применяются в совокупности с иными положениями ЗК РФ и ГК РФ об аренде земельных участков.

Так, установлено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подп. 6-8 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ, то есть условий, как можно понять из прямого толкования статьи, содержащихся в извещении о проведении аукциона. Исходя из указанных ст. 38.2 ЗК РФ положений, договор аренды земельного участка для комплексного освоения должен содержать следующие условия: максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Кроме того, определено, что согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5, 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению требований, касающихся комплексного освоения земельного участка.

Согласно п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

При этом следует сделать вывод о том, что ст. 30.2 ЗК РФ предусматривается заключение нового договора аренды для следующего за завершенным комплексным освоением использования земельного участка. Это связано с тем, что предоставленный для комплексного освоения участок в процессе этого освоения подлежит разделу в целях осуществления строительства на участках, выделения земель общего пользования и т.п.

Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

Статья 36 ЗК РФ установила существенно отличающееся от тех, что определены ст. 30, 30.1, 30.2, 34 ЗК РФ, основание приобретения права на земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В данном случае основанием является не определенная цель использования участка, а расположение на нем объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан или юридических лиц. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

При реализации норм данной статьи, как и ст. 35 ЗК РФ, следует исходить из того, что права на земельные участки приобретаются собственниками таких объектов недвижимости, как часть здания, которые могут представлять собой обособленный объект недвижимости, который может быть использован автономно от иных частей знания, в том числе и при их разрушении. Несмотря на то, что определение такого объекта на практике не всегда оказывается простым делом, его, для целей приобретения прав на землю, отличают от иного объекта недвижимости - помещения, которое, как правило, такой автономностью не обладает.

Кроме того, судебная практика, в том что касается правовых условий приобретения прав на земельные участки, исходит в ряде случаев из различий между зданиям, строениями и сооружениями и объектами незавершенного строительства.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08, в частности, разъяснено, что вывод судов о наличии права на выкуп земельного участка собственником объекта незавершенного строительства не учитывает необходимости соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Содержание исключительного права на приобретение в собственность или аренду земельных участков, которое имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, заключается в том, что никто, кроме указанных лиц, не может претендовать на приобретение данного земельного участка. Это следует и из принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости на нем расположенной.

Разъяснение правового значения указанного исключительного права дано ВАС РФ в постановлении Пленума N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Также постановлением Пленума ВАС РФ разъяснено, что установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (п. 7 ст. 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Важным для способа приобретения прав на землю, как следует из ст. 36 ЗК РФ, является субъектный состав, вид прав субъектов на недвижимость и цели использования недвижимости.

Так, в частности, в особом порядке предоставляются земельные участки некоторым, определенным законом субъектам (религиозные организации, иностранные субъекты).

Значительную часть ст. 36 составляют нормы, определяющие порядок приобретения прав на земельный участков под зданием, строением и сооружением, права на которые принадлежат нескольким лицам. При этом при реализации п. 2 ст. 36 ЗК РФ, согласно которой в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством, следует иметь в виду специальные нормы иных федеральных законов, регулирующих приобретение права на недвижимость и земельные участки под этой недвижимостью. Так, п. 5 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Кроме того, согласно ст. 137 ЖК РФ, в случаях если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

Заметны различия в формулировках статьей ЗК РФ и ЖК РФ в том, что касается приобретения прав на земельные участки под жилыми многоквартирными домами. На практике мы имеем дело с тем, что земельный участок под зданием сформирован далеко не всегда. В связи с этим реализация нормы ст. 36 ЖК РФ затрудняется, поскольку нет того объекта, право на который принадлежит собственникам помещений в жилых домах.

Статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено при этом, что земельный участок, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок сформирован после введения в действие названного Кодекса, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Практика последнего времени сформировала несколько позиций в отношении порядка оформления прав на земельные участки в данном случае, подкрепленные в том числе решениями высших судебных инстанций.

Из определения ВАС РФ от 09.04.2010 N ВАС-8881/09 по заявлению закрытого акционерного общества (далее - общество) от 11.03.2010 о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Омской области от 30.06.2009 по делу N А46-14397/2008, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.01.2010 по тому же делу, принятых по заявлению товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации г. Омска (далее - департамент архитектуры), Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Омской области (далее - Управление ФАКОН), о признании недействительным распоряжения департамента архитектуры от 29.02.2008 N 221-р "Об утверждении проекта границ по образованию земельного участка для строительства детского сада по улице Масленникова в Центральном административном округе города Омска" и отмене решения Управления ФАКОН от 04.05.2008 N Ф36/08-927 "Об отказе в осуществлении кадастрового учета".

Судом установлено, что собственники помещений многоквартирного дома обратились 21.11.2005 в Департамент недвижимости г. Омска (далее - департамент недвижимости) с заявлением о приобретении прав на земельный участок, на котором расположен жилой дом, с определением его границ и размеров в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Распоряжением департамента недвижимости от 30.10.2006 N 4314-р был утвержден проект территориального землеустройства по формированию земельных участков, относящихся к категории земель поселений, а именно земельного участка площадью 3856 кв. м и земельного участка площадью 325 кв. м с местоположением относительно 5-этажного жилого дома.

Департаментом недвижимости распоряжением от 11.03.2008 N 1997-р утвержден проект границ по образованию земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, площадью 4181 кв. м для жилищных нужд и общественно-деловых целей под строения местоположение земельного участка установлено относительно 5-этажного жилого дома с почтовым адресом: проспект К. Маркса, 29 в Центральном административном округе г. Омска.

Собственники помещений указанного жилого дома 17.04.2008 обратились в Управление Роснедвижимости с заявлением о постановке на кадастровый учет сформированного земельного участка.

Управление Роснедвижимости решением от 04.05.2008 N Ф36/08-927 отказало в осуществлении кадастрового учета, ссылаясь на несоблюдение требований, предъявляемых к формированию документов о межевании, а также на факт наложения формируемого земельного участка на учтенный ранее земельный участок. Данный земельный участок был сформирован в соответствии с принятым департаментом архитектуры по заявлению общества от 29.02.2008 N 221-р "Об утверждении проекта границ по образованию земельного участка для строительства детского сада".

Полагая, что указанное распоряжение не соответствует земельному законодательству, нарушает права на использование фактически занимаемого земельного участка под многоквартирным домом, ТСЖ обратилось в суд с заявлением о признании указанного распоряжения недействительным.

Суд, удовлетворяя заявленные требования, на основании положений ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" исходил из того, что оспариваемое распоряжение принято после того, как земельный участок под многоквартирным жилым домом был сформирован и утвержден распоряжением от 30.10.2006 N 4314-р, и пришел к выводу о нарушении права собственников указанного многоквартирного дома на приобретение земельного участка в общую долевую собственность в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 36 ЗК РФ, которое не было реализовано по причине отказа Управления Роснедвижимости по Омской области от 04.05.2008 в осуществлении кадастрового учета.

Кроме того, суд установил, что при формировании земельного участка для строительства нарушены положения ст. 30, 31 ЗК РФ, поскольку оспариваемым распоряжением от 29.02.2008 N 221-р утвержден проект границ земельного участка площадью 1761 кв. м, тогда как предварительный выбор на основании заявления общества был осуществлен в отношении земельного участка площадью 630 кв. м.

Суд отклонил довод общества о том, что земельный участок под многоквартирным домом площадью 2127 кв. м был сформирован, границы участка утверждены распоряжением мэра г. Омска от 16.02.2004 N 365-р "Об утверждении проекта территориального землеустройства по формированию земельного участка" и он поставлен на кадастровый учет до вступления в силу ЖК РФ, установив, что правообладателем данного земельного участка является ООО, а приведенное распоряжение мэра признано недействительным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 25.02.2009 по делу N 33-705/2009.

Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей ВАС РФ сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных ст. 304 АПК РФ, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум ВАС РФ.

Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ, в случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. Если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Пленум ВАС РФ в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил в этой связи (п. 19-21), что при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

При разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться п. 2 ст. 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Поскольку лица, указанные в п. 3 ст. 36 ЗК РФ, могут заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при участии в нем одного или нескольких владельцев помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, надлежащим образом оформленный договор, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор.

Казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

В случае если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется лицу, во владении которого находится большая площадь помещений в здании, в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

Положениями ст. 36 ЗК РФ определены особые условия расчета стоимости земельного участка при его приобретении собственниками зданий, строений и сооружений, отличные от определения рыночной стоимости участка. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. При этом цена земельных участков, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Следует признать, что определение стоимости земельных участков, которая мыслилась как "льготная", вызывает большие сложности и конфликты на практике. Это связано с тем, что расчет кадастровой стоимости земельных участков, с одной стороны, не всегда точен и соответствует параметрам (нормативным и фактическим) участка. С другой стороны, и точно установленная кадастровая стоимость участка оказывается зачастую гораздо выше рыночной. Последнее фактически нивелирует льготный характер приобретения прав на земельные участки под недвижимостью.

Существенное значение для приобретения прав на земельные участки из государственной или муниципальной собственности имеют нормы ст. 36 ЗК РФ, определяющей порядок приобретения прав на землю. При этом данный порядок распространяется как на отношения по приобретению прав на земельные участки под недвижимостью, так и на отношения по переоформлению прав на земельные участки, согласно указанию ст. 3 Вводного закона.

Согласно п. 5 ст. 36 ЗК РФ, для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В месячный срок со дня поступления указанного заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка заявителям и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.

В основе одного из споров (Постановление Президиума ВАС РФ от 21.03.2006 N 14711/05 по делу N А41-К1-1979/05) находились действия ООО Р. по переоформлению прав на земельный участок, используемый им на основании права постоянного (бессрочного) пользования. На данном земельном участке объекты недвижимости, принадлежащие Р., отсутствовали. Истец - организация Р. - является обществом с ограниченной ответственностью, то есть не относится к лицам, которым земельные участки на основании п. 1 ст. 20 ЗК РФ могут быть предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование. Для таких лиц Вводным законом установлено правило о переоформлении земельных участочков в собственность либо в аренду.

При этом в соответствии с примечанием, закрепленным ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", переоформление права на земельный участок, за исключением случаев, предусмотренных п. 9.1 ст. 3 указанного Федерального закона, включает в себя:

- подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии с настоящей статьей или подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном ст. 15 или 22 ЗК РФ, при переоформлении этого права в соответствии с п. 2 и 5 настоящей статьи;

- принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;

- государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Существо спора и разногласий в толковании норм судами составило положение п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которой юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Статья 36 ЗК РФ, регулирует отношения по приобретению прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения. Данная статья содержит как общие условия приобретения прав на земельные участки в соответствии с видами недвижимости и правовым статусом лиц (п. 1-4, 9 ст. 36 ЗК РФ), так и общий для всех предусмотренных статьей случаев порядок приобретения прав на землю (п. 5-8 ст. 36 ЗК РФ). при этом некоторыми судебными инстанциями был сделан вывод о том, что требование о переоформлении права ПБП в силу ст. 36 ЗК РФ может относиться только к лицам, обладающим правами на недвижимость на соответствующих земельных участках.

Президиум ВАС РФ в своем постановлении указал на ошибочность предположения суда о том, что п. 2 ст. 3 Вводного закона относится к ст. 36 ЗК РФ в целом. В частности, ВАС РФ правильно обращает внимание на то, что п. 2 ст. 3 устанавливает специальные положения о приобретении прав на земельные участки для лиц, владеющих ими на основании права постоянного (бессрочного) пользования. Переоформление прав на землю осуществляется при этом в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ, п. 2 ст. 3 Вводного закона.

Таким образом, правовое значение отсылки п. 2 ст. 3 Вводного закона к ст. 36 ЗК РФ заключается в том, что процедуры переоформления прав на землю (подача заявлений, оформление кадастровых документов, составление и заключение договора и др.) должны быть такими же, что и процедуры приобретения прав на землю владельцами зданий строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Обоснованность вывода ВАС РФ заключается и в том, что согласно п. 1 ст. 3 Вводного закона со дня введения в действие ЗК РФ переоформлению подлежат права на землю, не предусмотренные ст. 15, 20-24 ЗК РФ, вне зависимости от того, расположены ли на земельных участках объекты недвижимости или нет. То есть на основании данного положения переоформить свои права должны все лица, если их права на землю не согласуются с условиями ЗК РФ.

Ограничение субъектов, на которых должны распространяться требования п. 2 ст. 3 лицами, имеющими права на здания, строения и сооружения, только на том основании, что переоформление прав на землю должно осуществляться ими по правилам ст. 36 ЗК РФ не согласуется с установленным самим пунктом кругом лиц очерченных отношений. А именно, данный пункт упоминает только следующие признаки лица, обязанного выполнить условия п. 2 ст. 3 Вводного закона. Это должно быть: а) юридическое лицо, не указанное в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, б) данное юридическое лицо должно владеть земельным участком на основе права постоянного (бессрочного) пользования. Владение недвижимостью на земле как обязательный признак в данном случае отсутствует.

Рассматриваемое постановление Президиума ВАС РФ обратило внимание и на иные важные обстоятельства.

Президиум ВАС РФ в своем упомянутом выше постановлении указывает, что общество Р., не согласившись с отказом администрации переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности, обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении администрации к заключению договора купли-продажи этого участка.

Возможность обращения в суд с иском о понуждении администрации к заключению договора купли-продажи земельного участка основана по положениях ГК РФ (ст. 421, 445), согласно которым понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ, или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Обязанность заключения договора в данном случае вытекает из положений упомянутой ранее нормы п. 2 ст. 3 Вводного закона, согласно которой юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по своему желанию на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. Переоформление права как в том, так и в другом случае возможно только при условии заключения соответствующего договора. При этом постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 (п. 4) указывается, что при разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на основании правил ст. 36 ЗК РФ ответчиком по иску о понуждении к заключению договора является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.

В то же время, обращаясь к п. 4 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11, в рассматриваемом постановлении Президиума ВАС РФ указывается на то, что общество Р. могло использовать и другой способ защиты своих прав и интересов - путем обращения в арбитражный суд с заявлением о признании решения либо действий администрации незаконными. Такое заявление рассматривается судом в порядке, установленном гл. 24 АПК РФ. При этом суд, установив, что решение либо действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя, принимает решение о признании оспариваемого решения либо оспариваемых действий (бездействия) незаконными. Как отмечено далее в постановлении Президиума ВАС РФ, в силу п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части принятого решения должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения. В частности, суд вправе обязать данный орган подготовить проект договора и направить его заявителю в определенный срок.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части решения суд должен указать условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Общество Р., обращаясь в арбитражный суд, сформулировало свое требование как понуждение администрации к заключению договора купли-продажи земельного участка. Однако суд апелляционной инстанции, признавая требование общества правомерным и понуждая администрацию к заключению этого договора, в нарушение требований процессуального законодательства возложил на администрацию обязанность по подготовке проекта договора купли-продажи земельного участка и направлению его истцу.

Между тем обществом Р. был представлен суду проект договора купли-продажи земельного участка, однако это обстоятельство во внимание принято не было.

Судами обращено внимание на обязанность соблюдения уполномоченными органами государственной власти и органами местного самоуправления действий, направленных на образование земельного участка, сведения о котором отсутствуют (п. 7 ст. 36 ЗК РФ). Как установлено указанной нормой, в случае если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения, предусмотренного ст. 29 ЗК РФ, исполнительного органа государственной власти, в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Статья 39 ЗК РФ специально оговаривает условия сохранения за собственниками зданий, строений, сооружений прав на земельные участки в случае уничтожения недвижимости. При этом указывается специально, что для реализации норм данной статьи важны причины уничтожения недвижимости, которыми могут быть только чрезвычайные обстоятельства.

При разрушении здания, строения, сооружения в результате пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Продлить этот срок вправе исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ.

Условия сохранения прав, указанных в п. 1 настоящей статьи, за арендатором и субарендатором определяются договором аренды (субаренды) земельного участка.

Следует обратить внимание на то, что приведенные нормы распространяются на земельные участки, предоставленные для обслуживания недвижимости. Следовательно, из правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на землю должно следовать, что земельный участок предоставлен для эксплуатации (обслуживания, использования) той недвижимости, которая оказалась разрушенной. Иными словами, если земельный участок, на котором была расположена разрушенная недвижимость, был предоставлен для иных целей (например, сельскохозяйственное производство), нормы данной статьи к правам на земельный участок отношения не имеют, а сами права сохраняются без каких-либо ограничений срока.

До разграничения государственной собственности на землю право на продление срока пользования земельным участком вправе осуществлять органы местного самоуправления как органы, наделенные полномочиями по распоряжению земельными участками в этот переходный период (п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской федерации").