3. Сбор данных

1.Оценщик должен собрать в достаточном объеме информацию для написания отчета. Собранные данные должны быть систематизированы и приведены в удобную для работы форму.

2. Одной из самых сложных задач в работе оценщика (особенно начинающего) является поиск общих и специфических данных для использования в анализе. В каждом районе существуют различные службы, предоставляющие информацию.

3. Виды данных

--общие данные – информация, которая относится к среде, в которой находится объект оценки, но не связана непосредственно с самим объектом.

--специфические данные – информация, имеющая непосредственное отношение к оцениваемому объекту.

4. Источники данных

--риэлторские фирмы (оценщикам рекомендуется максимально использовать связи с риэлторами для получения и обмена информацией),

--бюро технической инвентаризации (для сбора данных по затратному подходу),

--земельные комитеты, региональные и муниципальные департаменты жилья, в которых можно получить информацию, а именно: имя текущего владельца собственности, дата заключения сделки, имеющие ограничения на использование собственности, точное месторасположение и юридический адрес объекта, перспективные планы развития районов.

--собственная база данных оценщика. Считается наилучшим источником информации. Создание и постоянное обновление собственной базы данных происходит на постоянной основе. В условиях информационного голода на российском рынке недвижимости может служить прекрасным источником информации. Складывается из всех возможных источников, начиная от выполненных в прошлом отчетов, и кончая материалами периодической печати. Независимо от источников данных, их ценность будет зависеть от систематизации и хранения в формате, удобном для поиска.

4. Применение трех подходов к оценке стоимости

На сегодняшний день существует три общепринятых подхода к оценке стоимости недвижимости:

Затратный подход – оценка стоимости как суммы расходов по воссозданию объекта за вычетом накопленного износа,

Сравнительный подход или подход по прямому сравнению продаж – оценка стоимости на основе данных по сделкам со сравнимыми объектами,

Доходный подход – оценка стоимости на основе способности объекта приносить доход.

Каждый из трех подходов имеет в основе собственные приемы и методы. Применение того или иного подхода обуславливается видом оцениваемого имущества, а также объемом и надежностью имеющихся в распоряжении оценщика данных.

5. Согласование результатов и итоговая оценка стоимости.

---Решающую роль в процессе согласования результатов играет цель оценки.

---Итоговая оценка стоимости не всегда является средней арифметической результатов применения трех подходов к оценке. Как правило, какой - из подходов является более, а другой менее важным или вообще малопригодным для оценки данного имущества.

---Таким образом, для каждого из подходов выбирается удельный вес его вклада в итоговую оценку стоимости. В некоторых случаях оценщик может ограничиться одним подходом, проигнорировав остальные.

---Согласование данных и итоговая оценка стоимости является одним из наиболее ответственных этапов оценки, требующая опыта практической работы.