6. Написание отчета об оценке.

Отчет об оценке является письменным документом, в который включены все данные ,использованные оценщиком в своем анализе ,экономический анализ этих данных, выводы и итоговая величина стоимости.

Отчет должен быть датирован и подписан оценщиком, а также включать в себя эффективную дату оценки.

Любой отчет об оценке должен включать в себя:

итоговую оценку стоимости,

---эффективную дату оценки,

---данные о лицензировании и подпись оценщика,

---цель оценки,

---характеристику экономических условий,

--достаточно полное описание окрестностей объекта оценки,

--специфическую информацию по объекту оценки,

--анализ и интерпретацию данных,

--обработку данных с использованием всех применимых подходов и методов,

--описательный материал (вспомогательную и общую информацию).

Кроме того, отчет должен содержать:

Ручательство лица, подписавшего отчет, что все расчеты и заключения выполнены им самим. Если кто-то оказывал оценщику существенную помощь в процессе работы над отчетом, этот факт должен быть отражен в нем.

Все факты ,условия и допущения ,использованные оценщиком в работе.

Если объект оценки является частью большего по величине участка земли, то в отчете должно быть заявлено ,оцененная стоимость относится только к данной части земельного участка и не отражает его общую стоимость.

Если оценивается неполный набор прав на участок земли ,то это необходимо отразить в отчете.

Эффективную дату оценки.

Обоснования и заключения ,подтверждающие итоговую величину стоимости.

Заявление оценщика о том, что им проведена личная инспекция объекта.

Полное юридическое описание оцениваемого имущества.

Любую другую информацию, если это обуславливается договором на оказание услуг по оценке.

Отчет должен отвечать минимуму требований профессиональной организации.

Отчет об оценке может быть устным или письменным. Существует три формы письменных отчетов:

--отчет в виде письма,

--отчет в виде стандартной (табличной) формы,

--повествовательный отчет.

Содержание отчета об оценке:

1.Титульный лист,

2. Содержание

3.Сопроводительное письмо,

4. Постановка задачи по оценке,

5. Региональные данные,

6. Данные по городу,

7. Данные по району,

8. Характеристика предприятия

9. Описание оцениваемых прав,

10. Цель оценки,

11.Функция оценки,

12. Действительная,

13.Описание объекта оценки,

14. Информация по земельному участку,

15. Наиболее эффективное использование,

16. Оценка стоимости земли,

17.Подход по затратам,

18. Подход по прямому сравнению продаж,

19. Подход по доходу,

20. Согласование данных и выведение итоговой стоимости,

21.Лицензия оценщика и полис страхования,

Приложение, карты, рисунки, список клиентов и т.д.

Все фотографии, карты и прочие сопровождающие материалы, не включенные в основные разделы отчета ,помещаются в приложении. Каждый документ должен быть озаглавлен. Содержание приложения помещается в его начале.

При использовании в отчете большого количества специальных терминов в приложении можно привести словарь.

Отчет должен быть прошнурован и пронумерован ,а также прошит белыми нитками и скреплен печатью.

ДАННЫЕ ПО РЕГИОНУ, ГОРОДУ И РАЙОНУ.

Для правильного понимания отчета в него должны быть включены все исходные данные, начиная с общей информации и кончая специфическими данными по оцениваемому объекту. Региональные данные наиболее важны при оценке сельскохозяйственной недвижимости и недвижимости, расположенной в небольших городах.

АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Некоторые из принципов оценки стоимости имеют особое отношение к анализу земельного участка. Определение наиболее эффективного использования является другой важной причиной для его проведения. Отчет об оценке должен включать в себя анализ земельного участка, который состоит из описания его характеристик, как он соотносится с другими земельными участками, а также анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

Основные цели анализа земельного участка – это составление мнения относительно наиболее эффективного использования имущества, степень его пригодности для текущих и потенциальных использований, реакция на имущество со стороны рынка, оставшийся период экономической жизни улучшений и ,в итоге, стоимость имущества. Все эти факторы ограничиваются физическими, юридическими и рыночными условиями. Главной причиной проведения подобного анализа является вынесение суждения о потребительских свойствах участка, которое впоследствии трансформируется в средство измерения стоимости.

Оценщик имеет дело с двумя различными элементами недвижимости: землей и улучшениями(зданиями, сооружениями и благоустройством участка).

Оценка земли необходима по следующим причинам:

1.определение величины имущественного налога,

2.определение стоимости износа улучшений,

3.проведение судебных разбирательств,

4.определение остаточной стоимости объекта недвижимости при ликвидации улучшений.

Данные по земельному участку:

-титул собственности и регистрация сделок,

-юридическое описание,

-имущественные налоги,

-зонирование,

-ограничения со стороны государства и застройщика,

-присутствие негативных воздействий,

-имущественные права, подлежащие оценке,

-физические характеристики(ширина, площадь, глубина ,разбивка, форма, топография, поверхность и подстилающий слой почвы, инженерные коммуникации),

-взаиморасположение оцениваемого и окружающих участков (близлежащие улицы, прилегающие участки и аллеи, расположение относительно сторон света, возможности для движения наземного транспорта).