9. Принцип соответствия

Максимальная стоимость объекта недвижимости реализуется при достижении определенной степени однородности в районе застройки. Подобная однородность использования имущества в конкретном районе очень важна для владельца недвижимости, так как она создает и поддерживает стоимость на должном уровне.

Расположение по соседству дорогих и дешевых объектов недвижимости вызовет уменьшение в цене более дорогой недвижимости.

Если соблюдение принципа соответствия способствует подержанию уровня стоимости в окрестностях на одном уровне, то отсутствие соответствия способствует снижению стоимости.

10. Принцип конкуренции

Возможность получения дохода порождает конкуренцию, а возможность получения сверхдоходов порождает разрушительную конкуренцию.

Конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей ,продавцов ,арендаторов и арендодателей ,которые заключают сделки о купле-продаже имущества или арендный договор.

Каждый объект собственности конкурирует с другими объектами, имеющими аналогичное функциональное назначение.

При оценке недвижимого имущества необходимо учитывать, что чем больше объектов недвижимости предлагается для продажи или аренды в каком-либо районе, тем ниже будет цена, и тем больше время рыночной экспозиции. Оценщик должен понимать, что хотя его мнение о стоимости основывается на прошлых продажах, итоговая оценка не может превышать цены предложения на аналогичные объекты недвижимости.

Принцип конкуренции тесно связан с принципом спроса и предложения. Конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов, и арендодателей, которые стремятся заключить сделку о купле-продаже недвижимого имущества или арендный договор.

Каждый объект недвижимости конкурирует со всеми другими объектами, имеющими аналогичное функциональное назначение.

В долгосрочной перспективе конкуренция выравнивает необычно высокие или избыточные прибыли.

11. Принцип полезности

Объект собственности не может иметь стоимости, если он не вызывает желания владеть им ,поэтому имущественный комплекс обладает стоимостью только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику, т.е. способен удовлетворить его потребности в течение определенного времени.

12. Принцип факторов производства

Имущественный комплекс является производственной системой ,доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей

13. Принцип остаточной продуктивности

В основе стоимости земли лежит его остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности требует наличие следующих факторов: менеджмента, труда, капитала и земли. Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов.

Факторы, влияющие на стоимость имущества предприятия

1. Физические, окружающая среда, местоположение

Местоположение: климат, ресурсы, топография, грунты ,почва;

по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережье, зеленым массивам, коммунальным учреждениям, состояние дорог и т.д.

Собственно участка: размеры, площадь, форма, топография, подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитут, общий вид, привлекательность и т.д.

Зданий и сооружений: количество, тип ,год, качество постройки, стиль, планировка, конструкции и т.д.

2. Экономические

Общее состояние мировой экономики, экономическая ситуация в стране ,регионе, местном уровне ,финансовое состояние предприятий,

Спроса: уровень занятости ,величина заработной платы и доходов, платежеспособность ,наличие источников финансирования ,ставка %, ставка арендной платы, издержки при формировании продаж.

Предложения: площадь имеющей на продажу земли, количество объектов ,выставленных на продажу, затраты на СМР, затрты на обеспечение финансирования ,налоги.

3. Социальные

В зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования оцениваемого объекта (по месту, целям и способам его эксплуатации) рекомендуется выделять два типа оценочных стоимостей:

Стоимость при существующем использовании («стоимость в пользовании» и стоимость при предполагаемом альтернативном использовании, возникающем, как правило, в случае возможной смены собственника объекта, например в случае его продажи на свободном, открытом конкурентном рынке («стоимость в обмене»).

Стоимость в пользовании – это стоимость оцениваемого объекта , определенная в предположении того, что данный объект не будет продаваться на свободном, открытом и конкурентном рынке для любых альтернативных целей использования ни полностью, ни путем распродажи по частям. Другими словами, предполагается его дальнейшее продолжительное использование в тех же целях, на том же месте, тем же образом и с той же эффективностью, как это сложилось на дату оценки.

Поскольку данный тип стоимости определяется субъективными предпочтениями того или иного владельца оцениваемого имущества относительно возможностей его дальнейшего использования, этот тип стоимости иногда называется субъективной стоимостью.

Стоимость в обмене – это стоимость оцениваемого объекта, определенная в предположении его возможной продажи на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия, устанавливаемого факторами спроса и предложения. При этом предполагается альтернативное существующему дальнейшее использование этого объекта.

Поскольку, как это следует из приведенного определения, стоимость в обмене определяется с учетом более широкого круга экономических факторов, этот тип стоимости в отличие от стоимости в пользовании называют иногда объективной стоимостью.

Следует отметить, что основным, характеристическим признаком стоимости в пользовании является не отсутствие предполагаемой смены собственника оцениваемого объекта, а неизменность существующего характера использования этого объекта. Даже если предполагается смена собственника объекта, но характер его дальнейшего использования (по месту, целям и способам эксплуатации) при этом не изменится, оценку этого объекта следует осуществлять с позиций стоимости в пользовании.

Соответственно, основным, характеристическим признаком стоимости в обмене является не столько предполагаемая продажа объекта оценки, сколько возможная смена характера, и, следовательно, эффективности его использования. Она, как известно ,может иметь место и без смены собственника объекта. Например, в связи с реконструкцией предприятия предполагается перемещение части оборудования из одних цехов в другие и соответствующее изменение характера и эффективности их использования.

Из приведенных определений следует различие в составе затрат и эффектов, подлежащих учету при оценке одного и того же объекта одним и тем же подходом, но с позиций различных типов стоимости.

Так, при оценке полной восстановительной стоимости установленного оборудования затратным подходом с позиций стоимости в пользовании в общем случае необходимо учитывать:

--стоимость приобретения оборудования (без учета таможенных тарифов и косвенных(акцизы, НДС и т.п.)налогов);

--транспортно – заготовительные расходы;

--все виды прямых затрат, связанных с установкой оборудования, его наладкой, включением в действующую производственно – технологическую систему и запуском в промышленную эксплуатацию:

-- стоимость возведения фундамента, вспомогательных сооружений или опор, подключение к источникам электрической и других видов энергии, производственным трубопроводам ,линиям связи, компьютерным сетям и т.п.;

--удельные косвенные издержки на выполнение связанных с приобретением, установкой и запуском оборудования в эксплуатацию инженерно – конструкторских и технологических работ.

Назовем две последние группы затрат инсталляционными. Включенный в стоимость этого оборудования эффект от его использования существующим способом учтен в данном случае в составе затрат на его приобретение.

При оценке затратным подходом полной восстановительной стоимости того же оборудования с позиций стоимости в обмене из числа перечисленных выше необходимо учесть только стоимость его приобретения, а также затраты на демонтаж и определенную долю того эффекта, который может принести использование этого оборудования новому потенциальному собственнику. Размер последней «добавки» зависит от наиболее вероятного характера использования оборудования новым собственником, возможного срока его службы в новых условиях, конъюнктуры спроса и предложения на оборудование данного типа на мировом, общероссийском или региональном рынке и ряда других факторов.

Уже осуществленные текущим собственником рассматриваемого оборудования транспортно – заготовительные расходы и инсталляционные затраты в данном случае учету не подлежат ,так как новому потенциальному собственнику предстоят свои затраты этого типа.

Оценка стоимости неустановленного оборудования и оборудования, которое не планируется использовать в будущем существующим на дату оценки способом, возможна только с позиции стоимости в обмене.

При определении стоимости в обмене в отличие от стоимости в пользовании необходимо дополнительно учитывать степень патентной чистоты объекта оценки относительно предполагаемых рынков его возможной продажи, т.е. степень его правовой защищенности на этих рынках.

Каждый из описанных типов оценочной стоимости конкретизируется в соответствующих ее видах, рассматриваемых ниже.

СТОИМОСТЬ В ПОЛЬЗОВАНИИ

Первоначальная стоимость — это стоимость основных фондов в текущих ценах при постановке на баланс, отражающая фактические денежные расходы на возведение зданий и сооружений, а также на приобретение, доставку к месту назначения, установку (включая установку фундаментов, опор и пр.) и монтаж машин, оборудования и других видов основных фондов в ценах, действовавших в период строительства или на момент приобретения этих объектов. Иными словами, первоначальная стоимость — это фактическая стоимость ввода в эксплуатацию основных фондов, при постановке на баланс она отражается на счете 01 «Основные средства».

Восстановительная стоимость — это стоимость, определяемая суммой затрат предприятия на полную замену данного объекта основньгх средств аналогичным объектом по сложившимся на дату оценки ценам с учетом затрат на приобретение (строительство, изготовление), транспортировку и установку объекта. Восстановительная стоимость не учитывает износ объекта.

Положением по ведению бухгалтерского учета и отчетности в Российской Федерации, утвержденным приказом Минфина России от 29 июля 1998 г., установлено, что основные средства отражаются на балансе по остаточной стоимости, т.е. фактическим затратам их приобретения, сооружения и изготовления за вычетом суммы начисленной амортизации, а у бюджетных организаций по их первоначальной стоимости. Эта величина и представляет собой остаточную стоимость.

Остаточная стоимость - это стоимость объекта основных средств, равная первоначальной стоимости (если объект не переоценивался) или последней восстановительной стоимости (в случае переоценки основных фондов), за вычетом бухгалтерского износа, т.е. суммы начисленной амортизации.

Необходимо иметь в виду, что бухгалтерские термины первоначальной, восстановительной и остаточной стоимости, несмотря на иное их толкование, также используются в практической оценке. Прежде всего, оцениваемые стоимости можно получить не только исходя из суммы затрат (кроме затратного используются также сравнительный и доходный подходы). Кроме того, в остаточной стоимости износ может быть не только учтен в форме амортизационных отчислений, но и измерен другими, более точными методами. В том случае, когда износ учтен в остаточной стоимости в сопоставлении с ценами вторичного рынка, эту стоимость называют рыночной остаточной стоимостью.

Более того, в зависимости от цели оценки и специфики объекта оценки в рыночной остаточной стоимости могут не учитываться затраты на установку и монтаж оборудования.

Таким образом, можно утверждать, что рыночная остаточная стоимость является функцией общего накопленного износа.

Амортизация - это погашение стоимости объектов основ: средств посредством периодического отчисления части стоимости основных фондов для полного возмещения их износа. Амортизационные отчисления включаются в затраты на производство в размере стоимости, перенесенной на производимую продукцию, работу, услуги в течение срока эксплуатации основных средств.

Амортизационные отчисления по объекту основных средств начинаются с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, и прекращаются с 1- го месяца, следующего за месяцем полного погашения стоимости этого объекта или списания этого объекта с бухгалтерского учета.

Амортизация не начисляется по следующим объектам основных средств:

• полученные по договору дарения и безвозмездно в процессе приватизации, жилищный фонд, объекты внешнего благоустройства и другие аналогичные объекты лесного хозяйства, дорожного хозяйства, продуктивный скот, многолетние насаждения, не достигшие эксплуатационного возраста, а также приобретенные издания;

• относящиеся к фильмофонду, сценическо-постановочным средствам, экспонатам животного мира в зоопарках и других аналогичных учреждениях;

• потребительские свойства которых с течением времени не изменяются (земельные участки, объекты природопользования);

. мобилизационные мощности, если иное не предусмотрено законодательством РФ.

Существуют следующие способы начисления амортизационных отчислений:

• линейный;

• уменьшаемого остатка;

• списания стоимости по сумме лет срока полезного использования;

• списания стоимости пропорционально объему продукции (работ).

При линейном способе годовая сумма начисления амортизационных отчислений определяется исходя из первоначальной стоимости объекта основных средств и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования этого объекта.

При способе уменьшаемого остатка годовая сумма начисления амортизационных отчислений определяется исходя из остаточной стоимости объекта основных средств на начало отчетного года и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования этого объекта и коэффициента ускорения, устанавливаемого в соответствии с законодательством РФ.

При способе списания стоимости по сумме лет срока полезного использования годовая сумма амортизационных отчислений определяется исходя из первоначальной стоимости объекта основных средств и годового соотношения оставшегося срока службы и полного срока службы объекта.

При способе описания стоимости пропорционально объему продукции (ра6от) начисление амортизационных отчислений производится исходя из натурального показателя объема продукции (работ) в отчетном периоде и соотношения первоначальной стоимости объекта и предполагаемого объема продукции (работ) за весь срок полезного использования объекта.

В контрольной работе приведена задача на начисление суммы амортизации.

Разберем пример

Стоимость объекта по балансу – 1000 рублей.

Норма амортизационных отчислений составляет 1 %.

Рассчитаем сумму амортизационных отчислений за 3 года

1000	10
990	9,9
980,1	9,8
Итого	29,7

Полная стоимость замещения. Под полной стоимостью замещения оцениваемого объекта понимается минимальная стоимость приобретения (в текущих ценах) на свободном, открытом и конкурентном рынке (при соблюдении условий, перечисленных ниже,) аналогичного нового объекта, максимально близкого и не худшего по всем своим функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам рассматриваемого объекта.

Замещающий объект должен обеспечивать производство той же продукции (оказание тех же услуг), в тех же или больших объемах, с теми же или лучшими потребительскими характеристиками, при тех же или меньших удельных эксплуатационных издержках, что и объект оценки.

Требование минимизации стоимости приобретения означает выбор в качестве замещающего не любого, а минимально достаточного по всем своим характеристикам аналога.

Оценка с позиций стоимости замещения может применяться к любым оцениваемым и замещающим объектам – как новым, так и физически и функционально изношенным. В последних случаях используется остаточная стоимость замещения, учитывающая разницу совокупного износа замещающего и оцениваемого объектов. Наряду с ней, в некоторых случаях при оценке стоимости изношенных объектов оправдано использование рассматриваемой ниже так называемой стоимости остаточного замещения.

Стоимость остаточного замещения. Под стоимостью остаточного замещения оцениваемого изношенного объекта понимаются минимальные совокупные затраты и эффекты (в текущих ценах), необходимые для замены данного объекта аналогичным другим объектом (новым или бывшим в эксплуатации), приобретаемым на свободном, открытом и конкурентном рынке (при соблюдении условий, перечисленных ниже,) и не худшим рассматриваемого объекта не по всем, а лишь по оставшейся части его функциональных, конструктивных и эксплуатационных характеристик.

Рассмотрим пример, иллюстрирующий различие между двумя последними видами оценочной стоимости.

Оценивается микромультиметр цифровой «Электроника ММЦ-01» с диапазоном измерения 0-1000 DC = (750AC()V, у которого вследствие износа утеряна возможность работы в диапазоне 200-1000 DC = (750AC()V.

При расчете остаточной стоимости замещения в качестве замещающего выбирается либо новый аналогичный прибор, не худший оцениваемого по всем учитываемым характеристикам, либо аналогичный подержанный прибор с таким же или эквивалентным (но не большим) дефектом.

В случае же расчета стоимости остаточного замещения в качестве замещающего выбирается новый прибор, обладающий аналогичными с оцениваемым микромультиметром технико – экономическими показателями в диапазоне измерения 0-200 V и работающий исключительно в указанном диапазоне.

Результаты оценки могут оказаться различными, но возможности выбора аналога расширяются.

Страховые стоимости. В зависимости от объекта оценки (нового или изношенного) и наличия необходимой информации полная или остаточная страховая стоимость может определяться на основе той или иной из рассмотренных выше оценочных стоимостей – полной или остаточной восстановительной стоимости, полной или остаточной стоимости замещения, стоимости остаточного замещения – за вычетом полной текущей стоимости тех элементов, исключение которых оговорено особо в договоре страхования ( в случае, если таковые имеются).

При определении остаточной страховой стоимости рассматривается не весь совокупный износ, а лишь износ, учитываемый для целей страхования.

Инвестиционная стоимость. Под инвестиционной понимается стоимость оцениваемого объекта с учетом его ожидаемого улучшения в результате предполагаемой модернизации, например, с целью повышения производительности, снижения удельных эксплуатационных затрат, максимального удовлетворения требованиям экологической чистоты и техники безопасности.

При доходном подходе инвестиционная стоимость определяется из условия обеспечения улучшенным (модернизированным) объектом наибольшего уровня доходности за остаточный срок его эксплуатации в предположении сохранения существующего характера его дальнейшего использования и неизменности прочих условий (спроса на конечную продукцию, производимую с помощью данного оборудования, цен на нее и т.п.). При этом в качестве показателя доходности должен использоваться индекс прибыльности или доходности.

Инвестиционная стоимость может определяться для любого объекта оценки – как нового, так и физически или функционально изношенного. Речь, однако, всегда идет о полной инвестиционной стоимости, так как модернизация изношенного оборудования всегда, как правило, сопровождается капитальным ремонтом.

Разность между инвестиционной стоимостью и полной восстановительной стоимостью или полной стоимостью замещения, взятая взятая по всем или части оцениваемых машин и оборудования, характеризует размер капитальных вложений, необходимых для полной или частичной модернизации активной части основных фондов рассматриваемого производства.