Рассмотрим пример расчета восстановительной стоимости здания.

1.Необходимо оценить производственное здание

Площадь здания 500 м²

Высота 3м

Объем здания 1500 м³

Стоимость 1 м³ аналогичного производственного здания в ценах 1984 года составляет 25 рублей в ценах 1969 года

Индекс перевода от цен 1969 года в цены 1984 года – 1,17

Индекс перевода от цен 1984 года к ценам на 1 марта 2009 года = 79,1 Вестник строителя №2 от февраля 2009 года.

Прибыль предпринимателя 20%

Определить восстановительную стоимость производственного здания?

2. Физический износ здания составляет 50%.

Определить сумму физического износа?

3. Функциональный износ оцениваемого здания составляет 20 %.

Определить сумму функционального износа?

4. Внешний износ оцениваемого здания составляет 5%.

Определить сумму внешнего износа?

5. Определить рыночную стоимость оцениваемого производственного здания?

1500х25х1,17х 79,1 х1,2= 4 164 615 рублей

4164615 х 0,5 = 2 082 308 рублей

(4164615 - 2082308)х0,2 = 416461 рубль

(4164615-2082308-416461)х0,05 = 83292 рубля

2082308+416461+83292 = 2582061 рубль

4164615 – 2582061 = 1 582 554 рубля.

Особенности оценки объектов незавершенного строительства

Оценка объектов незавершенного строительства требует соответствующей классификации оценщика. Основной критерий классификации — назначение использования объектов: на здания и сооружения производственного назначения; общественные здания и сооружения; жилые здания. Не менее важный критерий классификации — возможность использования этих объектов для получения дохода. При рассмотрении таких объектов в качестве доходной недвижимости необходимо учитывать возможность перепрофилирования в соответствии с изменившимися рыночными условиями. Данным критериям удовлетворяют большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания, которые могут быть использованы в качестве объектов коммерческой недвижимости. Такие объекты оцениваются методами затратного и доходного подходов.

Исходя из возможностей перепрофилирования здания и сооружения производственного назначения можно разделить на объекты, возможности изменения функционального назначения которых практически отсутствуют в связи с особенностями конструктивных решений, и объекты, обладающие более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями и позволяюшие разместить разные типы производств. К первым относят здания и сооружения специализированного назначения, например здания и сооружения добывающих отраслей промышленности и оценивают их в основном путем затратного подхода; ко вторым _ объекты, относящиеся, например, к отраслям машиностроения и пищевой промышленности, оценка которых возможна с позиций как затратного, так и сравнительного подходов. Сравнительный подход при оценке объектов, незавершенных строительством, практически не применяется в силу отсутствия информации по аналогичным объектам.

Оценка объектов, незавершенных строительством, требует идентификации, подразумевающей сбор следующей информации:

• отраслевая принадлежность объекта;

• • его классификация с точки зрения отнесения к объектам специализированной и доходной недвижимости;

• • наличие проектной документации и дата ее утверждения;

• • площадь застройки;

• • дата начала строительства;

• • дата фактического прекращения строительства;

• • конструктивная система здания и сооружения;

• • разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т.п.);

• • степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам.

Если срок действия исходно-разрешительной документации закончился или перепрофилирование объекта требует дополнительных мощностей в части инженерного обеспечения, то затраты на получение нового комплекта исходно-разрешительной документации должны быть учтены в расчетах.

ПВС объекта может быть определена уже рассмотренными методами затратного подхода. При этом можно рассчитать как ПВС компонентов здания, завершенных строительством на дату оценки, так и ПВС объектов, незавершенных строительством, в виде удельного веса (коэффициента готовности строительной продукции) построенных компонентов в общей ПВС здания как построенного.

Коэффициент готовности строительной продукции определяется отношением суммы всех денежных средств, израсходованных на сооружение объекта недвижимости, включая затраты на строительство и получение исходно-разрешительной документации, к ПВС объекта.

Величина израсходованных денежных средств может быть рассчитана с использованием метода прямого счета и метода остатка.

Метод прямого счета основан на определении величины затрат на выполнение работ по каждому конструктивному элементу здания (сооружения) и суммировании полученного результата с затратами на получение исходно-разрешительной документации.

Стоимость выполнения работ по каждому конструктивное элементу может определяться с использованием как элементных так и укрупненных стоимостных показателей справочно-информационной базы.

Полученные значения стоимости каждого конструктивного элемента умножаются на соответствующий коэффициент готовности и затем суммируются.

Основу расчета коэффициента готовности с использованием метода остатка составляет принцип уменьшения восстановительной стоимости объекта недвижимости на величину затрат, необходимых для завершения строительства объекта.

Стоимость объекта, незавершенного строительством, может быть определена по формуле

С_о = пвсн + сз + пз - о,

где Со — стоимость объекта, незавершенного строительством; ПВСн - полная восстановительная стоимость объекта, незавершенного строительством; СЗ — сопутствующие затраты (оплата услуг по выдаче исходных данных и технических условий на проектирование, по согласованию документации на строительство, затраты на маркетинг, рекламу, содержание компании-девелопера, стоимость привлекаемых кредитных ресурсов); ПЗ - прибыль застройщика; О - обесценение объекта, вызванное выявленными видами износа.

Накопленный износ предпочтительно определять методом разбиения, предусматривающим расчет величины физического, функционального износа и износа внешнего воздействия.

В ряде случаев с целью повышения ликвидности незавершенного строительством объекта в стоимости такового не учитывают прибыль застройщика, считая ее ликвидационной скидкой.

С целью повышения инвестиционной привлекательности объекта рассчитывают затраты для завершения строительства объекта.

Рыночную стоимость объекта незавершенного строительства можно рассчитать двумя способами в зависимости от задачи, поставленной перед оценщиком:

Рассчитать сумму затрат, потраченных на возведение объекта незавершенного строительства (только фундамент или плюс стены и кровля).

Рассчитать сумму затрат, необходимых для завершения строительства данного объекта.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг :

налог на имущество, страховые взносы (платежи по страхованию имущества), заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на данную заработную плату.

К условно – переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг :

Коммунальные, на содержание территории, на текущие ремонтные работы, расходы по обеспечению безопасности, расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода).

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся элементов улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроаппаратура), денежные средства ,которые резервируются на счете. Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисленных на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть затраты на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

Безрисковая ставка доходности – ставка дохода от вложений в высоко ликвидные активы, т.е. эта ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежные средств фирм и частных лиц, без какого то бы ни было риска не возврата». На самом деле, несмотря на название безрисковая ставка предполагает не отсутствие риска вообще, а минимальный уровень риска, характерный для данного рынка.

Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным правительственным облигациям на мировом рынке. При этом , к ней необходимо прибавлять премию за страновой риск.

Надбавка за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и может быть принята в размере нормы страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности

Надбавка за низкую ликвидность учитывает возможность незамедлительного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций и по последним оценкам большинства источников обычно принимается на уровне 3-5 %.

Надбавка на инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращена при ее перепродаже, норма возврата капитала равна 0. Коэффициент капитализации будет равен норме дохода на инвестиции.

Если прогнозируется снижение стоимости недвижимости с течением времени, то возникает

необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы инвестированного капитала. В этом случае коэффициент капитализации состоит из нормы дохода и нормы возврата.

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата  ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

где n   оставшийся срок экономической жизни, в годах; R дох кап  ставка доходности инвестиций, %

Пример. Условия инвестирования:

•      срок  5 лет;

•      R _дох кап  ставка доходности инвестиций 18%;

•      Δ   100%.

Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 38% (18% + 20%=38%).

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

Пример. Условия инвестирования:

•      срок  5 лет;

•      доход на инвестиции  12%.

•      Δ   100%.

Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097

Метод Хоскольда . Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала с учетом доли изнашиваемой части активов . Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, то доля изнашиваемой части активов равна 0. Если известно снижение стоимости объекта недвижимости, то будем фонд возмещения строить именно на возмещение изнашиваемой доли активов. Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учета в ставке капитализации прироста стоимости капиталовложений.