Чистая сделка

Чистая сделка представляет собой теоретическую ситуацию купли – продажи, при которой выполняются следующие условия:

1) продавец и покупатель имеют типичную мотивацию,

2 )обе стороны хорошо информированы и проконсультированы ( в частности обо всех потенциально возможных способах использования имущества),

3) каждая из сторон полагает, что действует, исходя из своих наилучших экономических интересов,

4) имущество находилось на рынке достаточно времени, для ознакомления с ним всех потенциальных покупателей,

5) платеж производится в общепринятых средствах платежа,

6) цена продажи была достигнута в условиях типичного финансирования, при отсутствии дополнительных уступок со стороны участников сделки.

Нормативно рассчитываемая стоимость – стоимость имущественного , рассчитываемая на основе соответствующими органами управления методик и нормативов. При этом применяются единенные шкалы нормативов (ставок ,коэффициентов, удельных цен) для рассматриваемых типов имущественных комплексов. Примером нормативно – рассчитанной стоимости является налогооблагаемая стоимость имущества предприятия. Налоговой базой для исчисления налога на имущество предприятия служит среднегодовая остаточная стоимость основных средств, нематериальных активов, запасов и затрат. Для расчета налогооблагаемой стоимости берутся отражаемые в активе баланса остатки по соответствующим счетам имущества предприятия бухгалтерского учета. Другой пример нормативно-рассчитываемой стоимости – определение стоимости земельного участка для исчисления земельного налога. Существуют утвержденные ставки налога с 1м2, и корректирующие коэффициенты, учитывающие различные характеристики земель и участков.

С точки зрения системы бухгалтерского учета различают стоимость балансовую, подразделяемую на первоначальную, восстановительную и остаточную.

Балансовая стоимость – затраты на строительство или приобретение элемента собственных основных средств предприятия, числящихся на его балансе.

Первоначальная стоимость – отражается в учетных документах на момент ввода объекта в эксплуатацию на данном предприятии. Находящийся в эксплуатации объект имущества учитывается по первоначальной стоимости либо до момента, когда он подвергнется реконструкции или модернизации, либо до момента официально назначенной переоценки фондов.

Восстановительная стоимость – стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях. Оценщиком рассчитывается полная восстановительная стоимость элементов основных фондов методом замещения, то есть, по современной рыночной стоимости аналогичных объектов.

Остаточная стоимость. Если из балансовой стоимости вычесть накопленную за период эксплуатации сумму износа, то получим остаточную стоимость. Остаточная стоимость может иметь рыночный характер, если ее оценку ведут по ценам вторичного рынка.

В зависимости от порядка оценки различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства – стоимость точной копии оцениваемого объекта имущества приобретаемого или воспроизводимого настоящее время по действующим ценам и из тех же или очень похожих материалов.

Стоимость замещения - текущая стоимость производства аналогичного объекта собственности, эквивалентного по полезности оцениваемому объекту.

Различают стоимость имущественного комплекса, продолжающего функционировать, и ликвидационную стоимость.

Стоимость имущественного комплекса, продолжающего функционировать - стоимость такого объекта купли-продажи, который после совершения сделки будет, по-прежнему, функционировать и приносить доход.

1. Когда объект недвижимости является частью действующего предприятия, например, ресторана, мотеля или торгового центра, у оценщика могут возникнуть трудности при применении доходного подхода, так как производимый предприятием доход обусловлен множеством нематериальных факторов, представляющих собой проявление нематериальных активов предприятия. К таким активам относятся «гудвил»(имя фирмы), реклама, агрессивный менеджмент и т.д. Прочие материальные активы, такие как игровые автоматы, могут в свою очередь приносить дополнительный доход.

2. При оценке недвижимости оценщик не должен учитывать доход, приносимый личным имуществом, однако, если целью оценки является установление стоимости действующего предприятия, то оценщик должен определить доли дохода, относящиеся как к недвижимому, так и к личному имуществу. Стоимость предприятия является совокупной стоимостью всех его элементов.

Ликвидационная стоимость представляет собой цену, с которой вынужден согласиться продаже имущества в срок меньше разумно приемлиемого для рынка.

В зависимости от ситуации оценки различают также несколько видов стоимости: инвестиционную, потребительную, страховую, утилизационную.

Инвестиционная стоимость – стоимость имущественного комплекса, если его рассматривать как инвестиционный вклад в реализацию какого-либо инвестиционного проекта.

Анализируя объект недвижимости в свете определенных инвестиционных целей, инвестор может иметь в виду текущую рыночную стоимость, однако чаще его будет интересовать стоимость при потенциальном будущем использовании или инвестиционная стоимость. Данный вид стоимости существует только для индивидуального инвестора, в отличие от рыночной стоимости, обезличенной и отражающей наиболее вероятную реакцию рынка. Эта стоимость определяется как «стоимость для каждого инвестора на основе индивидуальных требований к инвестициям, в отличии от концепции рыночной стоимости, которая имперсональная и не зависит от других факторов».

Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная оценка может отличаться от рыночной. Основными причинами несовпадения могут быть различия в оценках будущей прибыльности, в представлениях о степени риска, разная налоговая ситуация, сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им.

Потребительная стоимость. Она отражает стоимость , или важность объекта собственности для конкретного владельца, который может и не иметь намерений выставлять его на открытом рынке. Стоимость в использовании определяется как стоимость экономического товара лоя его владельца – потребителя и основана на эффективности егоь использования (в форме дохода, полезности ,удобств).

Страховая стоимость – рыночная стоимость объекта, определенная для целей страхования и отраженная в страховом договоре.

Утилизационная стоимость – стоимость утилизированных материальных активов, достигших предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потерявших свою первоначальную стоимость.

Приведенный выше список не претендует на полный охват всех используемых в настоящее время терминов стоимости. Помимо использования различных терминов стоимости в мире бизнеса и экономических отношениях, существует целый ряд терминов, происхождение которых связано с другими сторонами жизни – политической, общественной, религиозной.