2. Принцип замещения

Все объекты недвижимости, несмотря на имеющиеся между ними отличия в физических характеристиках и географическом расположении, являются экономически взаимозаменяемыми с точки зрения их потенциальных способностей удовлетворять определенные потребности или приносить доход

Теория замещения служит основой для применения метода сравнимых продаж в процессе оценки.

Осведомленный покупатель на открытом рынке не заплатит за объект недвижимости цену, превышающую стоимость приобретения одинаково желаемого имущества.

В соответствии с принципом замещения предполагается, что покупатель рассмотрит имеющиеся у него альтернативные варианты поведения и будет вести себя рационально, имея достаточно времени для принятия решений.

Среди альтернативных вариантов поведения покупателя могут быть покупка имущества со схожими свойствами, воспроизводство аналогичных улучшений на другом участке земли или вложение средств, обеспечивающие сопоставимый по своим характеристикам доход.

Таким образом, принцип замещения дает возможность установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества. Данный принцип лежит в основе применения метода сравнимых продаж.

3. Принцип изменения стоимости

Пословица гласит, что в мире постоянно существует только одно – изменения.

Объекты собственности постоянно претерпевают изменения. Они изнашиваются, изменяется техника ,технология ,сырьевая база.

Определенные социальные, экономические, политические и физические факторы постоянно действуют на рынке и влияют на стоимость недвижимого имущества.

В связи с этим, оценщик должен вносить в эту стоимость временные поправки при сравнении цен продаж и прогнозировании их возможного изменения в будущем.

Изменение рыночных условий – неизбежный и постоянный процесс, как бы постепенно и скрыто он ни происходил. Чем активнее рынок, тем быстрее протекают изменения. К самым резким сдвигам на рынке недвижимости приводят изменения законодательства, строительство новых объектов, закрытие промышленных предприятий, а также форс – мажорные ситуации в виде военных действий или природных бедствий.

Социальные, экономические, политические, природные и другие факторы постоянно оказывают положительное или отрицательное влияние на стоимость недвижимости.

Перед оценщиком стоит задача выявить текущие и ожидаемые изменения на рынке. Поскольку изменения происходят постоянно, то любая оценка действительна только на определенную дату.

При использовании цен прошлых сделок к ним необходимо вносить временные поправки.

4. Принцип будущих преимуществ или принцип ожидания

Стоимость создается ожиданием будущих преимуществ и может быть определена в экономическом смысле, как текущая стоимость прав на получение будущих преимуществ (имеющих конечное выражение в денежной форме), вытекающих из прав собственности на имущество.

Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от объекта собственности потока доходов в будущем. При вложении средств в недвижимость обычно ожидается последующий рост ее стоимости. Стоимость недвижимости действительно увеличивается с течением времени из-за постоянно растущего спроса и ограниченного характера предложения. Оценщика интересует, прежде всего, будущий, а не ретроспективный аспект. Показатели эксплуатации оцениваемого объекта (или сравнимых объектов) за прошлые годы представляют важность только в связи с выявлением характера изменения доходности и прогнозированием совокупного дохода за оставшийся период его экономической жизни. Ожидание может принимать как положительный, так и отрицательный характер.

1.Стоимость недвижимого имущества прежде всего зависит не от прошлых цен продаж сравнимых объектов или их восстановительной стоимости, а от тех выгод, которые участники рынка намереваются получить в будущем от приобретения недвижимости.

2. Стоимость недвижимого имущества определяется выгодами (или преимуществами), которые, как ожидается, это имущество принесет владельцу.

3.Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер. Экономический спад, высокая безработица, напряженная социальная обстановка, государственные ограничения на застройку территории способны отрицательно повлиять на имущественные стоимости.

4.Обустройство прилегающих к участку земель (строительство автомагистралей, мостов, деловых или торговых центров, учебных заведений и т.д.) способно существенно изменить его стоимость. Даже если на момент оценки подобные проекты находятся в стадии планирования, их потенциальное воздействие должно быть учтено в процессе анализа.