5. Принцип спроса и предложения

Рыночная стоимость недвижимости определяется текущим соотношением сил спроса и предложения на данном рынке.

Основные закономерности

--если спрос постоянен, а предложение увеличивается, то цены уменьшаются.

--если спрос постоянен, а предложение уменьшается, то цены увеличиваются.

--если предложение постоянно, а спрос растет, то цены растут.

--если предложение постоянно, а спрос уменьшается, то цены уменьшаются.

Подтверждением теории спроса и предложения служит высокая стоимость старых зданий, расположенных в неблагополучных с экологической точки зрения центральных районов городов. Несмотря на то, что доведение их до современных стандартов может потребовать серьезных затрат на проведение реконструкции, стоимость может оставаться высокой из-за престижного характера окрестностей в сочетании с недостаточным предложением.

Под предложением понимается все недвижимое имущество данного вида, выставленное на продажу или сдачу в аренду на данный момент времени.

Под спросом понимается все недвижимое имущество данного вида, которое участники рынка готовы приобрести или взять в аренду в течение данного периода времени.

Закон предложения и спроса – экономическая закономерность, связывающая объем спроса, объем предложения и цены товаров на рынке.

6. Принцип вклада

Стоимость каждого компонента имущества зависит от вклада, вносимого этим компонентом в общую стоимость имущества, или, говоря иными словами ,от того, насколько уменьшится общая стоимость в отсутствии данного компонента.

Вклад – сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате внесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор.

Например, профессиональное ландшафтное оформление участка может внести дополнительный вклад в стоимость имущества, но увеличение последней необязательно будет соответствовать затратам на ландшафтные работы.

Стоимость какого-либо элемента не обязательно равна затратам на его создание. Стоимость вклада может быть и ниже затрат, и выше затрат.

7. Принцип предельной доходности

Последовательное добавление улучшений к объекту будет сопровождаться ростом его стоимости, превышающим себестоимость улучшений, вплоть до достижения точки максимальной производительности. Любое привнесение дополнительных улучшений выразится в увеличении стоимости объекта на величину, отстающую от затрат на создание улучшений.

Например, пятиэтажный жилой дом существенно выиграет от установки лифта, что может выразиться в увеличении арендной платы за расположенные в нем квартиры. Эти дополнительные доходы существенно перекроют стоимость установки лифта и его обслуживания.

8. Принцип сбалансированности

Стоимость создается и поддерживается достаточной сбалансированностью характеристик всех компонентов имущества. Чем большая сбалансированность достигается между ними, тем больший спрос предъявляет на имущество рынок и тем выше его стоимость.

Любому объекту собственности соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достинается максимальная стоимость имущества.

При проведении оценки необходимо определить степень сбалансированности между всеми частями объекта, исходя из требований, предъявляемых рынком.

Стоимость объекта собственности зависит от сбалансированности четырех элементов: ренты, труда(заработной платы), капитала(инвестиций, вклада),координации управления(менеджмента).

Например, какое количество, расположение и размер ванных комнат отвечает требованиям рынка в отношении четырехкомнатных квартир?

Для большинства объектов недвижимости важнейшей парой элементов являются земля и улучшения. Максимальная стоимость недвижимого имущества достигается при оптимальном соотношении между землей и улучшениями, т.е. когда при дополнительных капиталовложениях не происходит относительного прироста стоимости имущества.

Принцип равновесия тесно связан с принципом предельной доходности, который гласит, что последовательное добавление улучшений сопровождается ростом стоимости недвижимого имущества.Затраты по созданию дополнительных улучшений уже не будут полностью компенсированы за счет улучшения стоимости объекта.