Виды стоимости.

Стоимость любого имущества можно определить двумя тесно связанными между собой способами:

Во-первых, как некоторое количество какого-либо другого имущества (имеется в виду денежный эквивалент), на которое это имущество можно обменять,

Во-вторых, на текущую стоимость доходов, которые ожидает получить в будущем владелец имущества.

Необходимо четко разграничить понятия стоимость, затраты и цена.

Стоимость – мера того, сколько покупатель (инвестор)будет готов заплатить за оцениваемую собственность.

Затраты – мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов и активность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на определенную дату оценки.

Стоимость и цена равны между собой только в условиях совершенного рынка.

Стоимость в применении к имуществу представляет собой ожидаемую цену, которая должна быть результатом конкретных условий.

Цена – это совершившийся факт, отражающий то, сколько будет затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках..

Цена – это сумма в денежном выражении, выплачиваемая в каждом конкретном случае за объект или права на него.

Цена является субъективным отражением стоимости объекта.

В мировой практике принято выделять множество различных видов цен: цены продавца, цены конкретной сделки, отпускные цены, внешнеторговые цены, внутренние цены, оптовые цены, цены ФОБ, СИФ, СВОП и т.д.

Только сделав анализ, оценщик может утверждать, является ли текущая выплаченная или полученная цена отражением стоимости имущества.

Учитывая субъективность цены и объективность стоимости, в процессе проведения оценки собственности, как правило, определяется стоимость, конкретная же цена сделки может сколько угодно отличаться от стоимости в любую сторону вследствие воздействия субъективных факторов.

Существует 4 основных условия, при которых возникает стоимость: спрос, полезность, дефицитность и возможность передачи прав собственности.

Спросом называется количество товара ( услуг) или объектов собственности, которое может быть куплено на рынке за определенный период времени. Увеличение спроса влечет за собой рост цен.

Полезность определяется способностью товаров (услуг) удовлетворять определенные человеческие потребности. Как правило, чем больше потребностей способна удовлетворить данная вещь, тем больше будет спрос на нее. Рост полезности обычно сопровождается увеличением цены.

Например, считается, что свободный участок земли (без ограничений на использование и застройку) с подведенными коммуникациями и дорогами является наиболее ценным для освоения, чем просто участок земли. Все застройщики – жилой, доходной и производственной недвижимости - будут стремиться к освоению участка земли с такими характеристиками.

Дефицитность

Несмотря на большой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимость до тех пор, пока не будет дефицитным.

Возможность передачи прав собственности– любая вещь только тогда становится товаром (и, соответственно, приобретает стоимость) ,когда существует возможность передачи прав собственности на нее.

В силу различных потребностей и выполняемых функций на практике, оценщиком используются следующие основные виды стоимости:

Обоснованная рыночная стоимость – цена, характерная для данного вида имущества на конкретном и открытом рынке.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена в денежном выражении, за которую имущество перейдет из рук в руки на открытом рынке, в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей, и при соблюдении всех условий чистой сделки.