Оценка стоимости земельного участка

По мере углубления рыночных отношений земля постепенно становится товаром - объектом хозяйственного оборота, т.е. практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Как любой товар, земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стоимость земли для конкретного использования, рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке.

Земля как товар – это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Цена на землю выступает как капитализированная рента. Так же как и на любой товар, она определяется спросом и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен - снижается.

Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом – уровнем цен продуктов, производимых на земле.

Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов – экономических, социальных, демографических, природно-климатических.

Земля – специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.

При использовании земельных участков для предпринимательской цели, строительства, в первую очередь учитываются такие характеристики, как местоположение, размер, формы, контуры и топография, подъездные пути ,способы использования примыкающих территорий.

Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, разновидность почвы, содержание гумуса ,водный и тепловой режим, наличие пашни, сенокосов ,пастбищ – являются решающими для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависимости от целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок.

В соответствии с законом состав земельных ресурсов в России делится на следующие виды:

1. земля сельскохозяйственного назначения,

2. земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов),

3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения,

4. Земли природоохранительного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения,

5.Земли лесного фонда,

6. земли водного фонда,

7. земли запаса.

Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства.

В ГК РФ устанавливалось, что по договору купли-продажи зданий, сооружений и другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на покупаемую им недвижимость передавались права и на ту часть земельного участка, которая была занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Наряду с передачей прав собственности стали возникать и арендные отношения по поводу использования объектов недвижимости и земельных участков, на которых они расположены. Появилась и купля-продажа земельных участков.

Рынок земельных ресурсов находится в стадии становления и развития, а поэтому процесс оценки и купли – продажи земельных участков отражает массу противоречий ,имеющихся в реальной жизни, а форма цены может проявляться в различных видах.

Рынок земли как саморегулируемая система включает семь основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура, деловые процедуры.

Поскольку земельная собственность включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других - залоговые обязательства, а в третьих - объект полной собственности ,свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости.

Основные способы сделок с земельными участками:

--аукцион,

--аукцион на право аренды участка,

--коммерческий конкурс,

--конкурс на право аренды участка,

--инвестиционный конкурс: открытые или закрытые торги,

--выкуп арендованного муниципального участка,

--закрытый тендер,

--продажа участка (части его) предприятий банкрота.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию:

• титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

• физические характеристики участка;

• данные о взаимосвязи участка с окружением;

• экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где регистрируются сделки с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы и периодическая печать.

Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков:

1• метод сопоставимых продаж;

2• метод соотнесения (метод переноса);

3 капитализация земельной ренты;

4 техника остатка для земли;

5• метод развития (освоения) земельного участка и др.

Метод сопоставимых продаж — это сопоставление и сравнение данных по аналогичным свободным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесение поправок в цены продаж. Этот метод основывается на сравнении объекта с аналогичными участками, имеющими схожее местоположение, по которым были заключены сделки в недавнем прошлом. В условиях активного рынка применение данного подхода приносит достоверные результаты.

Первым и наиболее важным условием для использования метода прямого сравнения продаж является свободный доступ к постоянно обновляемым источникам данных по сделкам с недвижимостью, основные из которых включают в себя:

--документацию налоговых органов,

--записи государственной регистрации,

--собственные базы данных оценщика,

--данные риэлторских фирм,

--материалы периодической печати.

На оценщика ложится ответственность проверить надежность полученных данных в ходе личной беседы или телефонного разговора с представителями одной или обеих сторон сделки. Сделки с недвижимостью исторически носят конфиденциальный характер, и обнародованные записи и материалы могут не отражать их фактических условий. Беседы с участниками сделки, а также информированными лицами – брокерами или юристами, работающими над ней – позволяют оценщику вносить необходимые поправки. Сделки с неподтвержденными данными или намеренно открытыми условиями следует исключить из рассмотрения. Этот метод требует сбора, записи и сравнения по продажам сравнимых земельных участков.

Поправки, вносимые к ценам сделок, призваны трансформировать последние в рыночные стоимости. Имеются различные способы внесения поправок:

---в процентном или абсолютном выражении,

---с помощью коэффициентов или поправок со знаками плюс/минус.

Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляются по двум компонентам: элементам сравнения и единицам сравнения.

Элементами сравнения являются:

* условия финансирования сделки;

* условия продажи;

* время продажи;

* местоположение;

* физические характеристики;

* характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Поправки делаются к цене продажи сопоставимого земельного участка, с которым сравнивается оцениваемый объект.

Поправки могут вноситься как на всю продажную цену сопоставимого участка, так и на удельную цену — 1 м2, 1 сотки, 1 га. Скорректированные цены сопоставимых продаж земельных участков согласовываются путем расчета средневзвешенной величины по имеющимся скорректированным ценам. Веса по элементам сравнения придаются самим экспертом-оценщиком исходя из собственного опыта и конкретной оценочной ситуации.

При отсутствии информации о ценах сделкок с земельными участками допускается использование цен предложений с корректировкой на разницу между ценой предложения и ценой сделки, полученной на основе анализа рыночных данных.

Метод соотнесения (метод переноса) состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие - цену здания и цену земельного участка. Эксперт-оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений, получая стоимость земельного участка.

Иногда для приблизительных прикидок цены земельного участка можно исходить из того, что доля издержек на приобретение земли может определяться на основе анализа прошлых сделок. Например, по данным Национальной ассоциации жилищных строителей США доля стоимости земли составляет 35% общей стоимости недвижимости. Оценщик должен помнить, что чем старше здание, тем больше доля земельного участка, на котором это здание находится, в общей цене.

Метод капитализации земельной ренты — это капитализация доходов, полученных за счет арендных платежей или от хозяйственного использования. Этот метод в российских условиях сложно использовать, гак как рыночная информация по сопоставимым арендным платежам и нормам капитализации в настоящее время редко бывает доступной и достоверной.

Техника остатка для земли. Данный метод оценки стоимости земельного участка отличается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из остатка дохода, относимого к земле. Доход, приносимый земельным участком, рассчитывается как разница между чистым операционным доходом от недвижимости и доходом, относимым к строениям.

Сначала определяется чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости, далее определяется доход, приходящийся на здания ,затем эта величина вычитается из общего чистого операционного дохода. Остаточный доход, приходящийся на землю, в виде разницы между общим доходом и доходом, отнесенным на здания, капитализируется по приемлемой ставке.

Метод остатка рекомендуется применять в следующих случаях:

--известна или может быть точно определена стоимость здания,

--известен или может быть определен чистый операционный доход от объектов недвижимости,

--коэффициенты капитализации для здания и земли могут быть получены из рыночных данных.

Метод развития (освоения) земельного участка используется, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике.

Метод развития (освоения) земельного участка предполагает следующую технологию оценки:

1. Определение размеров и числа индивидуальных участков.

2. Расчет стоимости освоенных участков с помощью сопоставимых продаж.

3. Расчет издержек освоения участков и их продаж, освоения и предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков.

4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины обшей выручки от продаж этих участков.

5. Определение ставки дисконтированияэ

6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков

Ставка, применяемая для дисконтирования денежного потока должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков. Эти ставки должны быть довольно высоки ввиду значительных рисков освоения и продаж участков.

Заключение.

В большинстве случаев ,для оценки стоимости участка земли используется метод прямого сравнения продаж. Он наиболее надежен и прост в применении. В соответствии с этим методом оценщик проводит сбор и анализ данных, а затем вносит поправки на существующие различия между оцениваемой и сравнимыми объектами недвижимости для определения окончательной величины стоимости.

При согласовании результатов оценки стоимости земли, полученных разными методами, учитывается цель и назначение оценки, достоверность и надежность информации.

Согласно требованиям Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков Минимущества России, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

При оценке залежей(неиспользованных земель) можно применить метод капитализации чистого операционного дохода, который можно будет получить от их предполагаемого использования (например, выращивать рожь), но с учетом затрат на восстановление и мелиорацию.

Согласно Постановлению Правительства Свердловской области от 15.12.2003 года №776-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Свердловской области» стоимость 1 га земель определяется по таблице.

Согласно постановлению Правительства Свердловской области от 1 февраля 2002 года № 71-ПП можно определить цену земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности.

Расчет рыночной цены земельного участка производится по формуле:

ЦЗУ = ПЗУ * СЗН *КСЗН*ККП где

ЦЗУ - цена земельного участка в денежном выражении.

ПЗУ - площадь земельного участка (м²).

СЗН - ставка земельного налога (стоимость арендной платы за землю)

КСЗН – кратность к ставке земельного налога,

ККП – коэффициент по категориям пользователей.

Согласно Решению №14/3 от 22 ноября 2005 года «Об установлении и введении в действие земельного налога на территории муниципального образования город Екатеринбург» по таблице определяется ставка земельного налога в процентах от кадастровой стоимости. Для земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения , этот коэффициент составляет 0,3%.

Рыночная стоимость земельного участка приведена в таблице

таблица

Площадь, м2	Кадастровая стоимость в руб. за га	Ставка земельного налога от кадастровой стоимости	Стоимость земельного налога, руб.	Коэффициент кратности к ставке земельного налога	Коэффициент кратности по категориям собственности	Рыночная стоимость земельного участка руб.
33895	0,6	0,003	0,018	3	1	1830,33

Рыночная стоимость земельного участка, определенная исходя из кадастровой стоимости, составляет 1830,3 рубля.

Рыночная стоимость земельного участка, расположенного под оцениваемым зданием, определяется сравнительным подходом, исходя из анализа рынка.

В городе Екатеринбурге в центре в 2008 году рыночная стоимость 1 м2 земельного участка составляла 20 000 рублей. В связи с кризисом, сегодня цены за 1м2 немного снизились, как и на стоимость недвижимости.