- •Профессия оценщик
- •Основы оценки предприятия Цели оценки и виды стоимости
- •Виды стоимости.
- •Чистая сделка
- •Выбор определения стоимости в процессе оценки
- •Цена продажи
- •Различные виды имущества и прав собственности
- •Принципы оценки
- •1.Принцип наиболее эффективного использования
- •Принцип замещения
- •Принцип изменения стоимости
- •Принцип будущих преимуществ или принцип ожидания
- •Принцип спроса и предложения
- •Принцип вклада
- •Принцип предельной доходности
- •Принцип сбалансированности
- •Принцип соответствия
- •Принцип конкуренции
- •11. Принцип полезности
- •12. Принцип факторов производства
- •13. Принцип остаточной продуктивности
- •Стоимости в обмене,
- •Этапы процесса оценки.
- •1. Предварительный этап.
- •2.Постановка задачи
- •3. Сбор данных
- •4. Применение трех подходов к оценке стоимости
- •5. Согласование результатов и итоговая оценка стоимости.
- •6. Написание отчета об оценке.
- •Рассмотрим подходы к оценке затратный подход
- •Оценка стоимости земельного участка
- •Оценка зданий и сооружений затратным подходом
- •Виды износа зданий и сооружений, определяемые для целей оценки
- •Рассмотрим пример расчета восстановительной стоимости здания.
- •Особенности оценки объектов незавершенного строительства
- •Доходный подход
Доходный подход
Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые ,как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость.
С теоретической точки зрения источник дохода может быть любым: аренда ,продажа ,дивиденды ,прибыль. Главное ,чтобы он был продуктом оцениваемого актива.
С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода.
Основные принципы оценки доходного подхода – принцип ожидания и принцип замещения.
Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни объекта недвижимости при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом..
В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования.
При прямой капитализации осуществляется оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, и оценка капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость, а в методе капитализации по норме отдачи на капитал – прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии (продажи) в конце прогнозного периода, оценку коэффициента дисконтирования и определения суммы текущих стоимостей этих доходов.. .
При прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования объекта делится на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа данных о коэффициентах капитализации, аналогичных оцениваемому объекту.
Метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, используемых наиболее эффективным образом и не требующих на дату оценки больших по длительности капвложений в ремонт или реконструкцию.