Выбор определения стоимости в процессе оценки

1. оценка стоимости имущества всегда проводится с какой – либо конкретной целью.

2. так например, стоимость, оцененная для целей страхования от огня, будет отличаться по величине от стоимости, оцененной для целей ипотечного кредитования. В первом случае, акцент будет сделан на стоимости замещения сооружений, подверженных риску огня., независимо от того, насколько высокую цену готов предложить за них рынок. Во втором случае, главный акцент делается на способности имущества приносить доход или быть реализованным на рынке в случае прекращения выплат по ипотечному кредиту.

3. Таким образом, одно и тоже имущество может иметь разные стоимости в зависимости от цели оценки (т.е. использованного в процессе оценки определения стоимости).

В рыночной экономике самое большое практическое значение имеет рыночная стоимость, которую определяют при оценке для целей купли-продажи предприятия или части его активов.

Общепризнанное определение рыночной стоимости;

«это цена, выраженная в наличных деньгах или их эквивалентах, с которой согласны желающий продать продавец и желающий купить покупатель, не подверженные никакому давлению и хорошо осведомленные о всех имеющих отношение к покупке фактах».

Здесь речь идет не о конкретном продавце и покупателе, а рассматривается гипотетическая сделка купли-продажи, исходя из спроса и предложения на конкретном рынке в определенное время. Важна также информация о состоянии рынка, отсутствие давления на покупателя и продавца.

Цена продажи

1. В отличии от рыночной стоимости цена продажи представляет собой ту фактическую сумму средств, по которой имущество перешло из рук в руки, Не обязательно, что предприятие продается по рыночной стоимости.

2. Цена продажи может существенно отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют какие – либо из элементов «чистой сделки». Например, продавец, которому необходимо быстро сбыть с рук недвижимость, может предложить покупателю нетипично выгодные условия финансирования (кредитование). С другой стороны, покупатель недвижимости уникального вида или недвижимости пригодной для какого – либо специфического использования, может согласиться заплатить за нее чересчур высокую цену.

Различные виды имущества и прав собственности

1. Личное и недвижимое имущество

Недвижимостью является земля сама по себе, пространство над ее поверхностью и пространство под поверхностью земли до ее центра. Она включает в себя также все улучшения, прочно связанные с землей и представляющие неотъемлемую часть недвижимости.

К личной собственности, как правило, относят все другие виды имущества, не попадающие под определение недвижимости.

Чтобы определить, является имущество личной собственностью или частью недвижимости, необходимо выяснить, насколько прочно это имущество связано с объектом недвижимости и представляется ли возможным отделить его, не нанося ущерба потребительским свойствам объекта недвижимости.

Права собственности.

Именно права собственности выступают в роли предмета оценки.

Российская трактовка

а) право владения,

б) право пользования

в) распоряжение.

Западная трактовка

а) право продажи,

б) право сохранения прав собственности

в) право отказа от владения,

г) право передачи в аренду,

д) право использования любым законным способом,

е) право передачи по наследству.