53.Основные элементы и условия контракта.

1.1. Понятие договора аренды. Субъекты и объекты договорных отношений

Термин "аренда" происходит от латинского arrendare, что означает отдавать в наем . Отношения по договору аренды регулируются гл. 34 Гражданскогокодекса РФ. Определение аренды дано в ст. 606 ГК. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить три основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).

Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, например, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК).

Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.

Иными словами, договор аренды - это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества. Предметом договора аренды является предоставление собственником имущества в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества. В связи с этим формы арендных отношений весьма многообразны. К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). К указанным видам договора аренды положения, предусмотренные гл. 34 ГК, применяются, если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.

Арендатором имущества может быть любое юридическое или физическое (дееспособное) лицо. Лишь в тех случаях, когда для пользования определенным имуществом (природными объектами и некоторыми другими) требуется лицензия (разрешение), арендатором его может стать лицо, имеющеесоответствующее разрешение. Заключение договора аренды при отсутствии такого документа (когда лицензия необходима) является основанием для признания договора недействительным (ст. 173 ГК).

Содержание договора аренды включает его объект, который охватывает широкий круг имущества, от предприятия и зданий до оборудования и транспортных средств. Объект аренды должен быть, во-первых, непотребляем, потому что в противном случае арендатор, использовав его, возвратил бы арендодателю не ту же самую вещь, а равноценную.

Он не должен, во-вторых, быть ограниченным в оборотоспособности. Объект служит существенным условием договора, поэтому его следует определить со всей возможной точностью, с использованием, например, в отношении недвижимости данных бюро технической инвентаризации, иначе обязательство не возникнет .

Объект не может выходить за пределы здравого смысла, или, иначе говоря, быть основанным на злоупотреблении правом. Арендодатель, который в интересах увеличения арендной платы понимает под объектом аренды для целей расчетов не только площадь передаваемого помещения, но и его объем в кубических метрах, выходит за эти пределы .

ВАС РФ не признал свойство объекта за крышей здания, на которой по договору с собственником была размещена реклама акционерного общества, на том основании, что передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования ею. Между тем крыша - конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от него .

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества описаны в статье 616 ГК РФ. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Арендодатель, в свою очередь, обязан производить за свой счет капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Следовательно, если при заключении договора аренды стороны не оговорили порядок проведения ремонта, текущий ремонт должен производить арендатор, а капитальный - арендодатель.

Стороны могут предусмотреть в договоре и иной порядок осуществления ремонта. В частности, они могут оговорить, что всякий ремонт независимо от его сложности проводит арендатор или, напротив, арендодатель. Или же договором может быть установлено, что проведение какого-либо определенного ремонта является обязанностью арендодателя, а расходы на него покрывает арендатор.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если в договоре они не установлены, то считается, что приняты условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества. Арендная плата может назначаться как за все имущество в целом, так и отдельно закаждые составные его части. Арендная плата может быть в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусмотреть сочетание различных видов арендной платы, они могут также изменять ее размер, но не чаще одного раза в год. Переход права собственности на арендованное имущество к арендатору может быть предусмотрен как договором, так и законом. Экономически это объясняется тем, что сам арендодатель утрачивает интерес к этому имуществу как собственник или изначально не имеет намерения самостоятельно реализовывать свое правомочие пользования (например, в отношениях финансовой аренды). В то же время арендодатель, выплативший в качестве арендной платы сумму, равную, а иногда и превышающую продажную стоимость арендованного имущества, рассчитывает на переход к нему права собственности на него.

Безусловно, любые экономические предпосылки к переходу права собственности не являются юридическим основанием для этого. Вот почему, если стороны не пришли к согласию в отношении такого перехода права собственности, неисполнение арендатором обязанности по возврату арендованного имущества по окончании договора (его удержание), основанное только на понятии "экономической справедливости", является неправомерным действием.Договорное право (в частности, контракты) существует, чтобы люди сдерживали свои обещания. Кроме того, они регулируют, что произойдет в случае, если стороны не сдержат эти обещания.

В бизнесе нужно предвидеть результаты ваших действий, насколько это возможно. Вы должны точно знать, что произойдет, если всё идет по плану, но даже более важно знать, что случится, если ваши планы изменятся.

Договоры часто используются как в деловых, так и в личных отношениях. Далеко не все договоры составляются в письменной форме, но обладаниедоговорам в письменной форме позволит Вам избежать непредвиденныx осложнений.

Вы должны понимать, что если вы даже и записали некоторые условия договора на бумаге и подписали его, не обязательно всё это будет поддержано судом в случае возникновения конфликта. Для того, чтобы контракт имел исковую силу, он должен быть правильно подготовлен. С другой стороны, вы можете оказаться в договоре и не подписывая никаких бумаг.

Итак, контракт может быть в письменной или устной форме. Кроме того, контракт может быть создан как бы самими обстоятельствами, без того, чтобы вы или другая сторона заявляли устно или письменно, что вы входите в контрактные отношения.

Например, если вы заправляете свой автомобиль на бензоколонке, ваши действия показывают ваше согласие войти в контракт по продаже бензина. Этот тип контракта называется «подразумеваемый»; в контрактe такого рода ваши действия показывают ваше согласие на некоторые обязательства, о которых вы знали или должны были знать. Мы все знаем, что бензин стоит определенную сумму, но не каждый знает, что, если вы пользуетесь кредитной картой, то на некоторых бензозаправках, вы соглашаетесь платить дополнительную плату за эту привилегию. Хотя вы можете и не знать этого, но в глазах закона вы "должны были знать". На самом деле вы были, вероятно, уведомлены об этой дополнительной плате. Где-то на бензаколонке наверняка был приклеен маленький стикер или какая-то надпись, которая не бросилась вам в глаза... но... "должны были знать" в такой ситуации имеет силу закона.

Контракты созданы для соблюдения закона всеми сторонами и поэтому должны удовлетворять определенным юридическим стандартам. Для контракта необходима совокупность трёх элементов, без которых он не может существовать: 1) взаимное согласие 2) обмен юридическими ценностями и 3) отсутствие дефектoв.

Часть 2. Основные элементы контракта

Взаимное согласие Необходимо, чтобы обе стороны согласились с условиями контракта. Для того чтобы этот элемент контракта был удовлетворен должно быть "Предложение", сделанное одной стороной, и "Принятие" - другой. Предложение - это обещание или обязательство сделать что-либо или воздержаться от выполнения чeго-либо. Предложение должно включать в себя основные условия сделки.

Основные условия сделки могут варьироваться в зависимости от предмета рассмотрения, но, как правило, включать в себя цену, количество и время для выполнения обязанностей, предусмотренных договором. Принятие должно быть сделано со знанием условий и в течение разумного периода времени. Иными словами, принятие должно происходить в то время, когда предложение все еще остаётся в силе. Принятие должно быть "зеркалом" предложения, вы должны принять предлагаемые условия, а не вводить новые. Если вы соглашаетесь принять предлoжeниe, но тут же включаете дополнительные условия, вы выдвигаете контр-предложение, что рассматривается как отказ от первоначального

Обмен юридическими ценностями

Чтобы контракт существовал, необходим обмен юридическими ценностями с каждой стороны. Другими словами, каждая сторона должна предложить что-тo другой для существования контракта. Это «что-тo» является юридической ценностью, а не материальной. Иначе говоря, юридическое право имеет юридическую ценность. Например, если одна из сторон договора продает другой корзину апельсинов и другая сторона, в свою очередь, обязуется не покупать апельсины от кого-либо еще, то это считается обменом юридическими ценностями с обеих сторон. Одна сторона даёт апельсины, а другая даёт отказ от своего права на приобретение апельсинов у других поставщиков. Таким образом, обмен юридическими ценностями может существовать даже в отсутствии имущества на руках, eсли, например, обе стороны обменяютса правами вместо материальных благ.

Отсутствие дефектoв

Это – крайне важный элемент, который в общем означает, что не может быть ничего юридически неправильного с контрактом. Не может быть никаких взаимных ошибок. Пример взаимной ошибки: когда в контракте для продажи "мустанга" покупатель думает, что он получит автомобиль, a продавец считает, что он заключает контракт, чтобы продать лошадь. В большинстве случаев, если только одна сторона ошибается, контракт имеет силу, но в случае ошибки двух сторон контракт не имеет законной силы. Обе стороны, входящие в контракт, должны иметь легальную силу войти в соглашение. Это означает, что люди, входящие в контракт, должны быть совершеннолетними и в здравом уме. Наконец, контракт не может быть составлен для чего-то, что является незаконным или нарушит общественный уклад.

Кроме того, обязанность действовать в духе добросовестности подразумевается во всех контрактах. Добросовестность является важным элементом любого договора. Так что если кто-то делает контракт с намерением обмануть вас, такой контракт считается незаконным с момента его cоздания, поскольку ему не хватает элемента добросовестности. Например, если продавец "Мустанга" знает, что покупатель думает, что он покупает автомобиль, но тайно намеревается продать покупателю лошадь, продавец не действует в духе добросовестности и контракт не имеет силы. Но имейте в виду, что чужие намерения очень трудно доказать.

Мы с вами рассмотрели основные элементы контракта. Тщательно продуманный контракт всегда существенно уменьшает затраты на ваш бизнес. Oдна из самых полезных особенностей контракта в том, что контракт может быть использован в случае, если дело терпит неудачу.

Kонтракт с телефонной компанией является примерoм использования контрактов для стратегического преимущества. Большинство телефонных компаний сотовой связи вынуждают Вас подписать контракт, предусматривающий плату за ранний разрыв контракта, неустойку. На языке закона плата за неустойку называется ликвидированым убытком. Эти убытки были заранее предусмотрены, так что телефонная компания не должна доказать их количество. Вероятнее всего, что ваш контракт с телефонной компанией содержит условие Судебных издержек; это может сделать Вас ответственными за их юридические затраты. Все это означает, что, если Вы нарушаете соглашение, мало того, что Вы заплатите телефонной компании пеню, но также если Вызахотите подать на них в суд, то будете ответственны за все судебные издержки, как свои, так и телефонной компании.

Даже если по какой-либо причине вы считаете, что имеетe право выйти из контрактa с телефонной компанией (например, если их услуги никогда не работали) Вы всё равно находитесь в проигрышной стратегической позиции. На вас лежит ответственность за начало иска и оплату всех затрат. Кроме этого, если вы проиграете иск, Вы будете нести ответственность за оплату всех судебных издержек, включая время адвоката телефонной компании. Так что разрыв такого контракта для вас очень дорог и рискован именно потому, что контракт составлен хорошо для телефонной компании и очень плохо для Вас. Тем не менее, именно это является их стратегическим преимуществом.

1. Предложение и принятие предложения. Контракт оформляется в случае, если одна сторона предлагает какую-то партию товаров по назначенной его цене и на других условиях поставки, а другая сторона принимает это предложение. В большинстве случаев контракты бывают письменными, но возможны и устные, которые часто выполняются не менее тщательно, чем письменные - bizprofy.ru. Редкое применение устных контрактов связано прежде всего с тем, что отсутствие документа затрудняет доказательство наличия контракта в судебных инстанциях.

2. Финансовые условия. Контракт должен иметь стоимость, т.е. он становится контрактом в юридическом смысле только тогда, когда в нем оговореныфинансовые условия.

3. Право заключать контракты. Такое право имеют только определенные должностные лица (директор, генеральный директор), уполномоченные фирмой и действующие от ее имени.

4. Законность. Контракт обязан быть законным, т.е. всецело отвечать юридическим нормам страны. Например, незаконным будет контракт на поставку продукции, производство которой запрещено законодательством.

Условия контракта

Заключение контракта предполагает согласование разных условий, как четко выраженных, так и подразумеваемых - bizprofy.ru. Все они должны найти отражение в документах, на основе которых оформляется контракт.

Четко выраженные условия — те, которые фактически отражены в контракте.Подразумеваемые условия — те, которые либо вытекают из зафиксированных в контракте, либо являются сами собой разумеющимися, исходя из здравого смысла.

Поставщик теряет право собственности на товары после заключения контракта, если иное специально не оговорено в контракте или товары еще не произведены.

В качестве условия контракт может предусматривать возмещение убытка (имеется в виду оговоренная в контракте сумма, которая должна быть выплачена поставщиком при нарушении им срока поставки). Эта сумма не является штрафом и обычно устанавливается заранее в разумных пределах. Штрафы — действенное средство заставить поставщика выполнить условия контракта - bizprofy.ru. В отличие от возмещения убытка штраф представляет собой сумму, увеличенную по сравнению с указанной в контракте и возрастающую в зависимости от нарушения срока поставки, поставки товара ненадлежащего качества и т.д.

Если заранее предусмотрены случаи, когда поставить товар в срок не представляется возможным по причинам, не зависящим от поставщика, то вконтракте следует установить соответствующее условие — форс-мажор.