§ 4. Найм (оренда) земельної ділянки

Нормативна база: -ЦК;

- ЗК;

— Закон України від 6 жовтня 1998 р. "Про оренду землі" (даліЗакон).

Інформаційний лист Вищого арбітражного суду України від 14 січня 1999 р. №01-8/10 "Про Закон України "Про оренду землі" має практичне значення.

Поняття договору. Згідно зі ст.792 ЦК договір найму (оренди) земельної ділянки — це договір, за яким наймодавець зобов'язується передати наймачеві ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно зі ст.93 ЗК право оренди земельної ділянки — це засноване на договорі строкове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Закон містить законодавчі визначення двох понять — "оренда землі" та "договір оренди землі". Відповідно до Закону оренда землі — це засіюване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та Іншої діяльності.

Передавати землю в оренду дозволено лише за договором оренди землі, що визначений у Законі як угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк.

Закон надає найбільші повноваження орендарю земельної ділянки, включаючи в зміст прав орендаря не лише користування(що характерно для договору найму та договору оренди державного і комунального майна), а й володіння. Це зумовлено тим, щоземля — це нерухоме майно, тобто при оренді землі йдеться прокористування нерухомим майном, що неможливо без переданняйого у володіння орендарю. Тому орендар стає і суб'єктом прававолодіння, підставою якого є укладений ним з орендодавцем договір оренди землі. . ...

532

Об'єкти оренди. Відповідно ло ст.4 Закону об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (ко-_мунальної власності), держави. Об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, Щ° розташовані на них, якщо це передбачено договором оренди.

Відповідно до Інформаційного листа Вищого арбітражного суду України "Про закон України "Про оренду землі" за змістом п.2 ст.4 Закону розташовані на земельній ділянці насадження, будівлі, споруди, водойми можуть бути об'єктами оренди разом із ділянкою, якщо це передбачено договором оренди. Земельні ділянки не можуть бути об'єктами лізингу (ч.З ст.2 Закону України від 16 грудня 1997 р. "Про лізинг").

Сторони в договорі. Орендодавцями земельних ділянок є громадяни і юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки (ч.і ст.5 Закону). Отже, з інформаційного листа Вищого арбітражного суду України "Про закон України "Про оренду землі" вбачається, що фізичні та юридичні особи, яким земля надана в користування, орендодавцями бути не можуть.

Так само, як у разі оренди державного і комунального майна, у випадку оренди землі Закон практично не містить обмежень щодо кола осіб, які можуть бути орендарями (ст.6).

Єдине обмеження встановлене в ч.З ст.6 Закону для орендарів земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва — ними можуть бути юридичні особи, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві. Обмеження щодо юридичних осіб відповідає загальним поняттям про спеціальну правоздатність юридичних осіб, тобто здійснення діяльності відповідно до цілей діяльності, зазначених в установчих документах. Порушення вимог ч.З ст.6 Закону, згідно з інформаційним листом Вищого арбітражного суду України, може бути підставою для визнання договору оренди землі недійсним відповідно до ЦК.

Форма договору. Згідно зі ст.13 Закону договір оренди земельної Ділянки укладається у письмовій формі. Невід'ємною частиною договору оренди є план (схема) земельної ділянки.

Договір оренди земельної ділянки нотаріально посвідчується за місцем знаходження: на термін до п'яти років — за бажанням однієї із сторін договору; на термін більше п'яти років — в обов'язковому порядку. Недотримання нотаріальної форми договору оренди ^Землі має наслідком його недійсність.

„ Порядок укладення договору і вступ його в дію. Стаття 15 Закону Про оренду землі" регулює порядок укладення договору оренди землі. Виходячи зі змісту цієї статті, можна виділити такі етапи процедури укладення та оформлення договору оренди землі:

533

1. укладення договору оренди земельної ділянки, що перебуваєу власності громадян або юридичних осіб, між власником і особою.що бажає одержати земельну ділянку в оренду;

2. подання заяви (клопотання) особою, яка бажає одержати воренду земельну ділянку із земель державної або комунальної власності, до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування;

3. розгляд заяви (клопотання) і надання земельної ділянки воренду провадяться в порядку, передбаченому ЗК;

4. у разі згоди орендодавця падати земельну ділянку в орендуукладається договір, у якому визначаються істотні та інші умовидоговору оренди землі;

5. надання земельної ділянки, межі якої визначені в натурі, воренду без зміни її цільового призначення здійснюється без розроблення проекту її відведення;

6. у разі зміни цільового призначення земельної ділянки наданя її в оренду здійснюється за проектом відведення у порядку, віначеному ЗК. Проект відведення земельної ділянки є невід'ємнідодатком до договору оренди;

7. у разі надходження двох або більше клопотань (заяв) на ореїду однієї й тієї ж земельної ділянки, що є у державній або корнальній власності, відповідні орендодавці проводять земельнийаукціон (конкурс) щодо набуття права оренди земельної ділянки;

8. укладений договір підлягає державній реєстрації.

Порядок державної реєстрації договорів оренди землі затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 р. №2073. Цей Порядок визначає єдині умови реєстрації договорів оренди і договорів суборенди земельних ділянок (даті — договори оренди).

Державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. Державна реєстрація договорів оренди проводиться виконавчими комітетами сільських, селищних і міських рад, Київської і Севастопольської міських державних адміністрацій за місцезнаходженням земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди однієї з Істотних умов договору, передбачених Законом, порушення вимог ст.4 (об'єктом оренди є земельна ділянка, яку передавати в оренду не можна), ст.5 (ділянка в оренду передана суб'єктом, який не мав на це права), ст.6 (орендарями бажають стати особи, не зазначені у Законі), ст.7 (відсутність прав на оренду землі), ст.9 (порушено порядок передачі земельних ділянок у суборенду), ст.13 (не дотримана форма договору оренди), ст.15 (порушено порядок укладення договору) Закону є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до Закону. Рішення про відмову в державній реєстрації може бути оскаржене в судовому порядку.

Закон позначає не момент укладення договору оренди, а чинність договору оренди землі (ст.16). Відповідно до « 1 ст.16 Закону договір

534

оренди земельної ділянки набирає чинності після досягнення домовленості з усіх істотних умов, підписання його сторонами і державної реєстрації. Водночас ця стаття містить застереження: у разі надання земельної ділянки в оренду в порядку відведення договір оренди підписується після перенесення її меж у натурі (на місцевість).

Термін договору. Згідно зі ст.17 Закону термін договору оренди земельної ділянки (у тому числі й до настання певної умови) визначається за погодженням сторін, але не більш як на 50 років. Отже, па відміну від загальних правил найму (оренди) та оренди державного і комунального майна, норми про оренду землі встановлюють максимальний термін дії цього договору.

Суборенда. Стаття 9 Закону регулює суборенду земельних ділянок. Специфіка цих правил полягає у такому:

1) як загальне правило передбачена можливість суборенди орендованої для песільськогосподарського використання земельної ділянки або її частини — орендар має право за згодою орендодавцяпередавати у володіння і користування іншій особі у разі переходудо неї права володіння і користування на будівлю або споруду, якарозташована на орендованій земельній ділянці, а також в Інших випадках і межах, передбачених законом;

2. передача в суборенду земельної ділянки сільськогосподарського призначення можлива лише у випадках і на термін, зазначений у Законі (ч.2 ст.9);

3. існують спеціальні вимоги щодо оформлення договору суборенди — він підлягає державній реєстрації, а за бажанням однієї зісторін — посвідчується нотаріально.

Відповідно до Інформаційного листа Вищого арбітражного суду України "Про Закон України "Про оренду землі" Закон не обумовлює форми договору суборенди землі, однак зі змісту ч.5 ст.9 Закону, що передбачає державну реєстрацію такого договору, випливає, що він також має бути укладений у письмовій формі. Проте обов'язкового нотаріального посвідчення договору суборенди землі Закон не передбачає: таке посвідчення здійснюється за бажанням однієї із сторін (ч.б ст.9 Закону).

Поряд із цими особливостями правове регулювання договору суборенди земельної ділянки має істотну подібність до загальних правил про суборенду та підпорядковується загальним правилам суборенди:

• необхідною є згода орендодавця на суборенду;

• умови договору суборенди не повинні суперечити договоруоренди;

• термін суборенди не повинен перевищувати строку дії договору оренди земельної ділянки;

• у разі припинення або розірвання договору оренди дія договору суборенди земельної ділянки припиняється.

Істотні умови договору:

1. об'єкт оренди (місце розташування і розмір земельної ділянки);

2. термін договору оренди; - о.

535

3) орендна плата (розмір, Індексація, форми платежу, терміни тапорядок внесення і перегляду);

4) цільове призначення, умови використання І збереженняякості землі;

5. умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

6. існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки;

7. сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини-

8. відповідальність сторін (ст.14 Закону).

Відповідно до ч.З ст.14 Закону відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, а також порушення вимог ст.ст.4-7, 9 13, 15 Закону є підставою для визнання договору недійсним. Згідно з інформаційним листом Вищого арбітражного суду України "Про закон України "Про оренду землі" пов'язані з цим правові наслідки повинні визначатися з урахуванням обставин І матеріалів конкретної справи відповідно до вимог ЦК.

За згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки можуть бути зазначені й інші умови — якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, а також обставини, що можуть вплинути па зміну або припинення договору оренди тощо. Якщо за заявою однієї зі сторін щодо таких умов або хоча б однієї з них має бути досягнуто згоди, але вона не досягнута, то, як зазначив Вищий арбітражний суд України в інформаційному листі "Про закон України "Про оренду землі", договір оренди відповідно до ЦК України слід вважати неукладеним.

Отже, деякі істотні умови договору оренди державного і комунального майна і договору оренди землі збігаються (об'єкт оренди, термін договору оренди, орендна плата, умови повернення орендованого майна орендодавцю, відповідальність сторін), у той час як інші — Істотно відрізняються один від одного.

Специфікою правил про істотні умови договору оренди землі є і те, що Закон передбачає гарантії дії тих умов, що визначені у договорі оренди, у разі зміни законодавства. Відповідно до 4.5 ст.14 Закону якщо після набрання договором оренди землі чинності законами України будуть встановлені інші правила, ніж ті, що передбачені договором, то діють умови договору оренди. Виняток із цього правила становлять випадки:

• визначені ст.21 Закону, що регулює питання, пов'язані зі зміною орендної плати;

• визначені законами України, якщо вони підвищують рівеньзахисту прав орендарів, орендодавців, третіх осіб.

Орендна плата. Орендна плата за земельну ділянку визначена законом як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Норми Закону, що регулюють орендну плату за оренду землі, надають значну свободу сторонам — розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за угодою сторін у договопі оренди (ч,2 ст.19).

536

Водночас Закон встановлює три імперативних правила:

1. внесення орендної плати за майбутній період оренди допускається на термін не більше одного року;

2. у разі визнання договору оренди земельної ділянки недійсним одержана орендодавцем орендна плата за фактичний строкоренди не повертається;

3. орендна плата за земельні ділянки, що знаходяться в державній або комунальній власності, централізується на спеціальнихбюджетних рахунках, розподіляється і використовується відповіднодо Закону України від 3 липня 1992 р. "Про плату за землю" і неможе бути меншою за розмір земельного податку, шо встановлюється зазначеним Законом.

Орендна плата може встановлюватися в таких формах:

• грошовій;

• натуральній (за визначеною кількістю чи частиною продукції, яка одержується з орендованої земельної ділянки);

• відробітковій (надання послуг орендодавцю).

Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання зазначених форм або визначити інші форми плати.

Закон, надаючи широкі повноваження сторонам у визначенні форми орендної плати, встановлює єдине обмеження — орендна плата за земельні ділянки, шо знаходяться в державній і комунальній власності, стягується виключно в грошовій формі. Зміна орендної плати також здійснюється за згодою сторін. У разі якщо такої згоди не досягнуто, встановлений договором розмір орендної плати слід вважати незмінсним.

Підставами для порушення питання про зміну розміру орендної плати є:

для орендаря:

а) погіршення стану орендованої земельної ділянки не внаслідокдій або бездіяльності орендаря, тобто з незалежних від нього причин (з вини орендодавця, внаслідок дії непереборної сили тощо);

б) виявлення недоліків переданої в оренду земельної ділянки,що не були обумовлені орендодавцем у договорі оренди, але якісуттєво перешкоджають передбаченому договором використаннюземельної ділянки (чч.2, 3 ст.31 Закону). Такими, що суттєво перешкоджають використанню земельної ділянки, можуть вважатися,зокрема, такі недоліки, що не дають можливості використовуватин за цільовим призначенням або які для їх усунення вимагаютьнепропорційно великих затрат праці й часу;

Для орендодавця:

збільшення відповідно до законодавства розміру земельного податку, якщо умовами договору оренди не передбачене інше, тобто незмінність розміру орендної плати незалежно від збільшення розміру зазначеного податку. Розмір земельного податку визначається відповідно до закону.

Несвоєчасне внесення орендної плати може за змістом п.4 ч.і ст.22 ^ч-£ ст.28 Закону бути підставою для розіпчашія договору оренди.

537

Права та обов'язки сторін. Перелік прав і обов'язків орендодавця та орендаря міститься у ст.ст.22, 23 Закону. Орендодавець має право вимагати від орендаря:

1. використання земельної ділянки за цільовим призначеннямзгідно з договором оренди;

2. додержання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості грунтів, державних стандартів, норм і правил,проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів;

3. додержання режиму використання водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони та територій, якіособливо охороняються;

4. своєчасного внесення орендної плати.

Поряд із правами, Закон передбачає ряд обов'язків орендодавця, які у свою чергу є: активними — ті, що передбачають здійснення певної дії (передати у користування земельну ділянку в стані, що відповідає умовам договору оренди, та придатну для використання за цільовим призначенням; вказати у договорі про права третіх осіб на земельну ділянку); і пасивними — ті, що передбачають нездійснення певної дії (не вчиняти дій, які перешкоджали б орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою).

У Законі спеціально зазначений обов'язок орендодавця при укладенні договору оренди вказати у договорі на існуючі обмеження та обтяження у використанні земельної ділянки, інші права третіх осіб щодо земельної ділянки, що передається в оренду. Невиконання орендодавцем такого зобов'язання надає право орендарю вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору оренди та відшкодування збитків (ч.2 ст.П).

Що стосується порушення орендодавцем обов'язку передати в користування земельну ділянку в стані, що відповідає умовам договору, та придатну для використання за цільовим призначенням, то йдеться про одну з істотних умов договору. Тому обов'язком орендодавця слід вважати попередження орендаря про недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що істотно перешкоджають її використанню, передбаченому договором. Якщо орендодавець виконав цей обов'язок, тобто про такі недоліки земельної ділянки вказано у договорі, то він не несе відповідальності за наслідки, що виникли внаслідок недоліків переданої в оренду земельної ділянки.

Водночас Закон вказує, що орендодавець відповідає за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були обумовлені ним у договорі оренди, але які Істотно перешкоджають передбаченому договором використанню земельної ділянки.

У Законі передбачено кілька прав орендаря у разі виявлення таких недоліків. Він має право:

1. вимагати зменшення орендної плати або відшкодування витрат на усунення недоліків земельної ділянки;

2. утримувати визначену суму понесених ним витрат на усунення таких недоліків з орендної плати, попередньо повідомивши проце орендодавця;

538

3) вимагати дострокового розірвання договору.

Права та обов'язки сторін за договором оренди землі кореспондуються. Тому орендар, так само як і орендодавець, має права та обов'язки.

Права орендаря можна поділити на два види: ті, що можуть бути реалізовані орендарем без згоди орендодавця (самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору; одержувати продукцію і доходи), і ті, що він може здійснювати лише за згодою орендодавця (зводити у встановленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; здійснювати у встановленому порядку зрошувальні, осушувальні, інші меліоративні роботи, створювати ставки та водойми).

Обов'язки орендаря щодо виконання екологічної безпеки землекористування і відповідних державних стандартів та правил — такі ж, що й покладені на орендодавця. Крім того, він зобов'язаний додержуватися режиму використання земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та Історико-культурного призначення, а також виконувати інші обов'язки відповідно до умов договору оренди та ЗК.

Припинення договору. Особливістю норм, що регламентують припинення договору оренди землі, є те, вони розрізняють припинення договору і розірвання його.

Стаття 26 Закону регламентує підстави припинення договору, включаючи і розірвання договору оренди, та називає шість підстав припинення договору оренди земельної ділянки:

1. закінчення терміну, на який було укладено договір;

2. розірвання договору оренди згідно зі ст.28 Закону;

3. одержання орендарем земельної ділянки у власність у порядку, передбаченому ЗК;

4. примусовий викуп (вилучення) земельної ділянки з мотивівсуспільної необхідності у порядку, встановленому законодавством;

5. смерть громадянина-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмова осіб, зазначених у ст.8 Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

6. ліквідація юридичної особи-орендаря.

Відповідно до ст.28 Закону договір оренди земельної ділянки може бути розірвано:

1. за взаємною згодою сторін;

2. на вимогу однієї із сторін у судовому порядку у разі невиконання сторонами їх обов'язків, передбачених ст.ст.22, 23 Закону ідоговором.

Згідно з роз'ясненням Вищого арбітражного суду України, наданим в інформаційному листі "Про Закон України "Про оренду землі", належним чином доведене невиконання стороною за договором хоча б одного з обов'язків відповідно до ч.2 ст.28 Закону є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку на ви-

539

могу іншої сторони. Слід враховувати, що невиконання орендодавцем обов'язку надати в користування земельну ділянку в стані, що відповідає умовам договору оренди і придатну для використання за цільовим призначенням (п.1 ч.2 ст.22 Закону), може бути підставою для розірвання договору лише за умови, що орендодавець не попередив про недоліки земельної ділянки під час укладення договору (пп.2-4 ст.31 Закону);

3. у разі випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;

4. на підставах, визначених ЗК та іншими нормативно-правовими актами.

Відповідно до вказаного роз'яснення договір оренди може бути розірваний у судовому порядку також:

• у випадку невиконання орендодавцем обов'язку зазначити вдоговорі оренди під час його укладення на існуючі обмеження таобтяження (зокрема заставою) у використанні земельної ділянки,інші права третіх осіб, що стосуються переданої в оренду земельноїділянки (ч.2 ст.11 Закону);

• на підставах, зазначених у ст.27 ЗК та інших нормативно-правових актах.

Згідно з ч.З ст.28 Закону перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для розірвання договору оренди лише у разі, якщо це передбачено договором оренди земельної ділянки. У всіх інших випадках за вказаними обставинами договір зберігає силу для нового власника землі.

Припинення або розірвання договору оренди земельної ділянки з будь-яких підстав має наслідком припинення дії договору суборенди цієї ділянки (ч.4 ст.9 Закону).

У ст.27 Закону встановлене переважне право орендаря, який належним чином виконував обов'язки відповідно до умов договору, на поновлення договору після закінчення строку, на який він укладений. Тому якщо за такими обставинами після закінчення терміну дії договору оренди орендодавець передав земельну ділянку в оренду іншій особі, то орендар за попереднім договором має право звернутися до господарського суду із заявою про зобов'язання орендодавця продовжити дію цього договору на новий термін і про визнання договору з новим орендарем недійсним. Однак якщо немає доказів укладення договору оренди земельної ділянки з Іншою особою, і встановлено намір орендодавця використовувати цю ділянку для власних потреб, у господарського суду відсутні правові підстави для задоволення вимог орендаря.

Отже, на відміну від договору оренди державного І комунального майна Закон "Про оренду землі" детально регламентує як припинення, так і розірвання договору оренди землі.

Поліпшення майна. Питання про поліпшення, зроблені орендарем, вирішене у ч.2 ст.23 Закону. На відміну від загальних правил

540

про поліпшення, встановлених ЦК, що вирішують це питання залежно від двох обставин (чи була згода орендодавця на поліпшення і чи можуть бути поліпшення відокремлені від майна), у Законі це питання вирішене виходячи лише з першого критерію. При цьому йдеться не про самі поліпшення, а про відшкодування витрат на поліпшення.

Якщо поліпшення були зроблені орендарем без згоди орендодавця, витрати на поліпшення стану земельної ділянки відшкодуванню не підлягають. І навпаки, якщо поліпшення були зроблені за згодою орендодавця, витрати підлягають відшкодуванню. Обидва правила мають диспозитивний характер, передбачаючи можливість іншого вирішення питання безпосередньо сторонами у договорі.

Таким чином, враховуючи зазначені особливості договору оренди землі, можна дійти висновку про спеціальний правовий режим цієї оренди. Договір оренди землі є одним з різновидів договору оренди, що має істотну специфіку.