Глава 28 Найм (оренда) житла

1. Поняття житлового законодавства та договору найма житла.

2. Права наймача житла І членів його сім'ї.

3. Зміна І розірвання договору найма житла.

4. Приватизація житла.

§ 1. Поняття житлового законодавства та договору найма житла

Житлове законодавство — це сукупність нормативно-правових актів, які регулюють суспільні відносини щодо реалізації конституційного права на житло та пов'язані з ними відносини щодо управління житловим фондом, забезпечення його збереження, експлуатації і ремонту.

Загальні правила найму (оренди) житла передбачені у гл.59 ЦК. Основним спеціальним нормативно-правовим актом житлового законодавства є ЖК.

Житловий фонд утворюють жилі будинки, а також жилі приміщення в Інших будівлях, шо знаходяться на території України.

Існує кілька видів житлового фонду:

• державний;

• громадський;

• фонд житлово-будівельних та житлових кооперативів;

• приватний.

Надання жилих приміщень у будинках державного та громадського житлового фонду регулюють Правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР та Української республіканської ради професійних спілок від 11 грудня 1984 р. №470.

Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, здійснюється, як правило, за місцем проживання громадян у виконавчому комітеті районної, міської, районної в місті, селищної, сільської ради.

Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, що працюють па підприємствах, в установах, організаціях, що мають житловий фонд і ведуть житлове будівництво, здійснюється за місцем роботи, а за їх бажанням — також і за місцем проживання.

Кожна сім'я може перебувати на квартирному обліку за місцем роботи одного з членів сім'ї (за їх вибором) та у виконавчому комітеті місцевої ради за місцем проживання. Для взяття на квартирний облік необхідна потреба в поліпшенні житлових умов, а також постійне проживання і прописка в даному населеному пункті.

Такими, що потребують поліпшення житлових умов, вважаються громадяни:

558

• забезпечені житлом нижче за встановлений рівень;

• які проживають у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам;

• які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань,у зв'язку з чим вони не можуть проживати в комунальній квартиріабо в одній кімнаті з членами своєї сім'ї;

• які проживають за договором піднайму житла в будинкахдержавного або громадського фонду чи за договором найму житлав будинках житлово-будівсльних кооперативів;

• які проживають тривалий час за договором найму (оренди) вприватних будинках (квартирах);

• які проживають в гуртожитках;

• які проживають в одній кімнаті по дві і більше сім'ї незалежно від родинних відносин, або особи різної статі старші 9 років,крім подружжя (в тому числі коли займане ними жиле приміщення складається більш як з однієї кімнати).

Надання житла здійснюється в порядку черговості. Законодавство встановило перелік осіб, які мають право першочергового надання житла. До них, зокрема, належать:

— інваліди Великої Вітчизняної війни та прирівняні до них

особи;

• Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Праці;

• особи, які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань;

• учасники війни;

• інваліди праці І І II груп та інваліди І і II груп з числа військовослужбовці в;

• матері, яким присвоєно звання "Мати-героїня";

• сім'ї при народженні близнят;

• багатодітні сім'ї;

• вчителі та інші педагогічні працівники загальноосвітних шкілі професійно-технічних навчальних закладів.

Позачергово житло надається:

• громадянам, житло яких внаслідок стихійного лиха сталонепридатним для проживання;

• особам, направленим у порядку розподілу на роботу в іншу

місцевість;

• особам, які повернулися з державного дитячого закладу, відродичів, опікуна або піклувальника; громадянам, незаконно засудженим і згодом реабілітованим, — за неможливості поверненнязайманого раніше житла;

• дітям-інвалідам, що не мають батьків або батьки яких позбавлені батьківських прав і проживають у державних або інших соціальних установах, після досягнення повноліття, якщо за висновкоммедико-соціальної експертизи вони можуть здійснювати самообслуговування і вести самостійний спосіб життя;

— особам, обраним на виборну посаду, коли цс пов'язано з переїздом в іншу місцевість;

559

— членам сім'ї народного депутата України в разі його смерті в період виконання депутатських обов'язків у Верховній Раді України на постійній основі.

При наданні житла не допускається заселення однієї кімнати особами різної статті, старшими за 9 років, крім подружжя, а також особами, які хворіють на деякі тяжкі форми хронічних захворювань, у зв'язку з чим вони не можуть проживати в одній кімнаті з членами своєї сім'ї.

Жиле приміщення надається громадянам у межах 13,65 кв. м жилої площі на одну особу, але не менше рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті. Рішення про наданій житла приймає виконавчий комітет місцевої ради або адміністрація підприємства разом із профкомом (спільним рішенням).

На підставі рішення про надання житла в будинках державного або громадського житлового фонду виконавчий комітет місцевої ради видає громадянинові ордер, який є єдиною підставою для вселення в надане жиле приміщення. Ордер дійсний протягом ЗО днів.

Глава 59 ЦК регулює найм (оренду) житла. Договір найму (оренди) житла — це договір, за яким одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ст.810 UK).

Отже, можна вважати, що коло прав наймача житла розширене — воно включає не тільки користування, що традиційно вважається єдиним повноваженням наймача стосовно використовуваного ним майна, а й володіння.

Підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, встановлюються законом.

До договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення ЦК, якщо інше не встановлено законом.

Згідно з ЖК договір найму жилого приміщення — це договір, за яким наймодавець зобов'язується надати жиле приміщення в користі вання наймачеві та членам його сім'ї, а наймач зобов'язується використовувати житло за призначенням, забезпечувати його цілісність і вчасно вносити квартирну плату.

Характеристики договору — двосторонній, оплатний. Згідно з L1K він може бути як консенсуальним, так і реальним (відповідно до ЖК є консенсуальним).

Відмінності договору найму (оренди) житла від договору найму:

а) предмет договору найму житла — лише жиле приміщення;

б) наймачі за договором найму житла — лише фізичні особи (цепередбачено ЖК, а згідно з ЦК наймачами можуть бути і юридичні особи);

в) коло прав наймача в договорі найму житла ширше, ніж у договорі найму — зокрема, право користування житлом у будинкахдержавного та громадського фонду, право обміну тощо;

560

г) договір найму житла породжує права та обов'язки не тількидля наймача, а й для членів його сім'ї;

д) договір найму житла в будинках державного І громадськогофонду має безстроковий характер.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок (ст.812 ЦК).

Сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб

(ст.813 ЦК).

Сторони договору найму жилого приміщення в будинках державного І громадського житлового фонду — житлово-експлуатацій-на організація (а в разі її відсутності — підприємство, установа, організація) та ордеродержатель. У договорі найму жилого приміщення в будинках приватного житлового фонду наимодавцем виступає власник жилого будинку.

ЖК передбачає обов'язкову письмову форму договору найму жилого приміщення. Недотримання письмової форми договору не має наслідком його недійсність.

Стаття 816 ЦК визначає правовий статус наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним. У договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом. Наймач несе відповідальність перед наимодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їх обов'язки за договором найму житла є солідарними. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а у разі спору — встановлюється за рішенням суду.

Згідно з ЖК члени сім'ї наймача, які спільно проживають з ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору найму жилого приміщення. Наймач не користується будь-якою перевагою перед членами сім'ї в здійсненні права користування житлом.

Відповідно до ЖК членів сім'ї наймача можна поділити на дві групи. Перша — чоловік (дружина) наймача, їх діти і батьки. Друга — інші особи, якщо вони постійно проживають з наймачем і ведуть з ним спільне господарство. Вони можуть бути визнані членами сім'ї наймача. Це може бути, наприклад, фактична дружина наймача. При виникненні спору суд, вирішуючи питання про визнання особи членом сім'ї наймача, з'ясовує характер його відносин з наймачем, Іншими членами сім'ї, встановлює, чи мали місце ведення спільного господарства (наявність спільних витрат), а також Інші обставини, що свідчать про наявність сімейних відносин.

561

Іноді трапляється неправильне тлумачення закону про поняття члена сім'ї наймача. Так, районний суд Одеської області, задовольняючи позов про виселення подружжя П., зазначив у рішенні, що П. не були членами сім'ї померлого наймача С, оскільки не були його близькими родичами, як того вимагає ЖК України. Однак ЖК не пов'язує визнання особи членом сім'ї наймача з наявністю близької спорідненості, та й узагалі родинних відносин. Тому цей аргумент суду не можна визнати правильним.

Особи, які перестали бути членами сім'ї наймача, але продовжують проживати в займаному жилому приміщенні, мають такі ж права та обов'язки, як наймач та члени його сім'ї.

Наймач і члени його сім'ї мають право користування житлом (в будинках державного та громадського фонду — безстрокове право). Воно включає можливість вселення членів сім'ї, обміну, здачі в під-найм, вселення тимчасових мешканців тощо.